郑州楼市：当下政策宽松，现在买房还是在等等？

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，现在政策出了这么多，又是商贷利率降低，又是换房退税，还有首套房公积金利率降低从3.35%降到3.1%，那现在是赶紧买房还是在等等呢？

郑叔：你好，虽然这个公积金利率是十年来最低，但是你要满足首先是首套房，其实已经交了公积金，并且满一年这个政策并不是针对所有买房人的，意义不大。现在各个城市商贷利率可以因城施策，可以根据本城市的具体情况，在年底之前继续下调，至于最近退税，如果你现在愿意换房，把现有的房子卖了，然后在一年之内再买房的话，那上面可以把你之前交的个税再退给你。但是对于卖房的人来说，他缺的是得有人来买，有人来接盘，对于买房的人看说，他缺的是首付款，所以这几个政策的实际意义都有限，当下市场观望情绪还是比较浓厚。

提问：郑叔，你好，郑州刚需首套房买哪个区域最合适？

郑叔：你好，首先东区首付门槛太高，最低也要80万，并且可选性也不多，如果你的首付想控制在60万上下，金水区可以作为你的首选，金水区的教育，商业还有区内的人口密度都是目前郑州最强，没有任何一个区域的生活配套能好过金水。当然金水区也有缺点，比如它的城市界面和环境很一般，如果你想环境好一些，首付低一些，还想兼顾孩子的教育，那就要去高新区了，高新区的城市界面和环境是仅次于东区的，也不缺产业和人口，并且房价是真的不高，首付40到50，甚至30到40万，至于经开和管南，如果你首付拿不出四五十万这么高，那经开区基本上就可以排除了，作为东区最佳的外溢区域，从距离上来说，经开区的楼盘少，门槛高，经开老城首付门槛已经在50左右了。 管南这个区域就是郑州的一个刚需的聚集地，区域内并没有什么大型的商圈，也没有什么太优质的教育资源，城市界面和环境也很一般，但是房价便宜啊。最后二七区和中原区，对于这两个区域都是老城区，房价也很便宜， 整体来说吧，中规中矩，谈不上什么特别大的发展，自己住的是没有什么问题的。

提问：郑叔，你好，请问未来房价还会再降吗？

郑叔：你好，这个需要从各区销量的供应和竞争关系来看动机，需要从每个项目成本看降价的空间，需要从房企区域财务情况看急迫性和承受能力，综合根据十一市场的情况来看，十一期间主城区实质性降价的项目实际不超过三个，11期间分化明显，简单来说市区还可以，郊区不行，市区有付款政策的还可以，没政策的不行，改善还可以，刚需看政策。所以郊区项目具备破底的可能性，市区没做政策的项目可能会推出政策会降价，销量一般的改善盘则会推出特价房，而不是普降，这是最基本的格局。而在十一期间表现还好的项目，基本没有降价动机。

提问：郑叔，你好，想在郑州买房啊，请问二七新区，常西湖，金水北，高新老城，双湖科技城，杨金这些区域怎么样呢？

郑叔：你好，二七新区，典型的睡城，晚上人多，白天人少，二七新区已经发展很多年了，生活方便，对刚需很友好，教育布局也在发力，但是缺乏就业，未来天花板可见，二七选房先看大学路，其次再看嵩山路以西，如果说你是二次置业，尽量跳出二七。 常西湖位置很好，规划很高，心 主要西边底子太薄，优选地铁盘，价格1.2w是上限。 高新老城除了，区域偏一点，哪都好，产业底子厚，人口活跃度高，高素质人群偏多，侧重教育，可以关注。双湖科技城环境好，不用担心配套，但是这个位置周期太长，单靠高新老城的外溢，成熟起来还太早。至于杨金长期价值不用担心，但是目前没有明显的规划和好的配套，缺点有区域安置房太多。

提问：郑叔，你好，我家里有车，一般都开车出行，很少坐地铁，现在准备在郑州买房，您觉得我还有没有必要考虑买地铁房？

郑叔:你好，如果有能力买到地铁房，尽量买。地铁对于周边房价的加持不言而喻，公交、地铁等公共交通工具方便出现，也可视为周边房产价值增加的一种手段。而地铁的价值并不仅仅只为一个人服务，特别是大城市，终归要连接路网，变成轨道上的城市，是年轻人上下班的最重要的交通工具，很多不是地铁盘的的楼盘，房价涨幅远远不如有地铁的项目，一旦买入的房产如果未来没人接手的，自然就没有多大的价值，等到需要置换的时候，离地铁很远，肯定是对交易的房价有影响。