21万/平！四周成片旧改还有烂尾楼，天价杨浦地块或颠覆你的认知

近日，杨浦区平凉路社区一幅待出让宅地的联动价21万元/平引起了市场的广泛热议，有不少自媒体也跟风炒作，认为该联动价突破了此前上海房地联动价的天花板，上海限价放开。

整个事件源于10月8日，杨浦区政府发布平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）公开遴选的答疑纪要，其中提及本地块的房地联动价为21万元/平，一石激起千层浪。

东外滩黄金地段，旧改地块扎堆还有烂尾楼

平凉街道6街坊03B3-01地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至平凉路，位于杨浦区内环内，与滨江岸线近在咫尺。

现场实探中发现，地块门牌坊显示这里属于汾州里历史风貌区，目前地块内仅有一处尚未拆除的老房，靠近许昌路附近，或为后期需要修缮的历史风貌建筑。

平凉街道6街坊03B3-01地块，易眼看房实拍

平凉街道6街坊03B3-01地块历史建筑，易眼看房实拍

地块周边有多达近10幅旧改地块，部分地块已是净地，尚有部分地块正在进行拆除和填平工作，未来这一片区整体的开发体量相当大，从目前已知的资料显示，这里至少还有5幅容积率与平凉街道6街坊差不多的宅地等待入市，部分地块内也保留了遗存的历史建筑。

平凉街道待出让地块

周边地块情况，易眼看房实拍

成片旧改地块的西南侧约200米就是大名鼎鼎的烂尾楼项目八埭头滨江园，目前项目依然毫无进展。

白色建筑为八埭头滨江园，易眼看房实拍

地块处于内环内，周边1公里内有多条轨道交通，东侧约400米有18号线平凉路站，西侧约700米是4号线杨树浦路站，西北侧1公里为4、12号线大连路站。地块到东外滩滨江的直线距离约580米。

自驾出行也很有优势，附近有杨浦大桥（内环）、大连路隧道、新建路隧道直达浦东，前往市中心的话，周家嘴路直连北横通道。

周边目前商业配套主要有2处，1公里有宝地广场，集购物、餐饮和生鲜电商。地块西侧1.4公里是北外滩商业地标：北外滩来福士广场。

地块指导价创纪录，新房限价或松动

根据地块的答疑纪要得知，该幅地块并不会通过联交所出让，而是经过遴选后协议出让。

平凉社区03B3-01地块答疑纪要

首创天阅滨江，易眼看房实拍

公开资料显示，地块规划用地面积16993.8平方米，规划用途为二类组团住宅用地，容积率1.4，起始价为23.76亿元，并且地块没有中小套型、套数下限的要求。

二类组团住宅意味着，该地块将被打造为低密度的小高层、洋房类的大平层豪宅产品，并非此前传闻的别墅产品。

最重要的是，此地块位于局部风貌保护街坊（汾州里），出让规则设置了风貌保护要求，过街楼和门牌坊等历史要素予以保留、更新。保留总建筑面积约0.52万平方米。另外地块内还有不少于建面5%的公共租赁要求，无偿移交给政府部门。这意味着几乎1/4的土地不能用于建设住宅。

地块还对申请人提出严格要求，要求2021年度资产规模超千亿的地产开发商，同期的净负债率不大于60%。与此同时，申请人还需要在市中心有开发资历，以及拥有历史风貌建筑修缮、保护等经验。毫无疑问，能同时满足上述条件的房企屈指可数，必然属于头部房企。

地块最引人关注的还是21万/平的“天价”指导价，不过这并非上海最高的房地联动价，在去年11月，嘉里拿下黄浦金陵东路地块，内部同样包含大量历史保护建筑，该幅地块的联动价为：高层公寓15.1万/平、低密产品25万/平。

平凉路地块周边有多个豪宅项目，例如有杨浦东外滩第一豪宅之称的翡丽甲第，还有去年曾入市的首创天阅滨江。从当地中介了解到，翡丽甲第目前挂牌价普遍在15-17万/平，首创天阅滨江亦是如此，而品相不错的次新二手房如保利香槟苑挂牌价在11万/平。这也预示着这一幅地块的新房未来将不会有倒挂。

保利翡丽甲第，易眼看房实拍

21万/平的房地联动价也追平了上海新盘价格纪录，当前取证价格最高的新盘是露香园，地处市中心豫园的别墅项目认购价为21万/平，而地理位置远不及豫园的杨浦平凉社区地块联动价居然也批到了这个天花板价，确实让人意外。

中原地产市场分析师卢文曦表示，当前上海新房市场价格天花板正一点一点往上走，市场对价格的预期也随之提升。杨浦平凉地块21万元/平米的房地联动价，打破了新房价格天花板不会涨的固有思维。当然，目前价格管控严格，这个项目能批到这个价格也不容易。

同时，这也向市场释放出一种信号——只要产品好，价格还是有向上提升的空间，对未来上海新房市场的预期有很大的推动作用，这幅地块将大概率被央企、国企收入囊中。

综合来看，此幅地块的产品定位高端，并非普通购房者可以承受，由于地块的特殊性和诸多限制，必然不能代表市场上绝大多数产品。

地块周边的历史建筑，易眼看房实拍

需要强调的是，这一片区还有多幅类似的地块，若未来联动价都接近或突破20万/平，那无疑会给市场一个信号，新房限价的口子正在被撕开，未来越接近市中心区域的地块，对应新房的价格涨幅或越明显。毕竟，上海市中心是一二手房倒挂最为严重的区域，未来不排除市区新房认购价格大幅上扬。