上海
浦东内环内，陆家嘴附近，楼下就是八佰伴商圈；两梯四户电梯房，对口顶级学区，这样的房子单价得多少钱？
18万？15万？13万？
统统都不要。今年6月份链家有套成交，单价只有5.1万元。
这不是酒店式公寓，而是有学区、可落户的普通住宅。145平的大两房，只卖了750万总价。
这个价格有多离谱呢？浦东外环外3.5公里处，周浦区域品质比较一般的小区都要5万以上。
01
跟同事调研回来，大家一直在感叹：这地段实在太好了。
到陆家嘴、世纪大道都很近，楼下就是八佰伴商圈，步行10分钟内生活配套360度无死角覆盖。
距离四轨交汇的世纪大道只有600米，9号线商城路站更是两个路口就到。自驾也很方便，门口就是张杨路、复兴东路隧道。
而且偏偏又是明珠小学学区房。之前上海人民一直觉得浦东就两个学区：明珠+福外，明珠小学的影响力可见一斑。
潍坊X村的老房子，现在单价都要10万+，东明广场是电梯公寓，而且不是一层十几户的老大楼，这里每层只有4户。
当然房子这么便宜肯定有自身问题，环线调研的目的就是找出问题，分析性价比以及未来发展趋势。
首先这并不是典型的电梯小区。小区只有三栋楼，几乎没有绿化，没有小区环境可言。
上个世纪的设计，两梯四户还做成了板塔结合，走廊、电梯间狭长，得房率并不高。而且保养很差。
板塔结合的设计也导致户型不理想，甚至有部分暗卫。
而且没有设计地下车库，地面又比较局促，对自住客户而言停车是个噩梦。
当然以上都不是重点，真正的硬伤有两个。
其一，小区户型总体太大，拉高了总价。
小区虽然是电梯房，整体品质有限，其实与“老公房”面对的是同类客群。不过两房149平，三房要159平，户型大了单价一定不会很高。
其二，小区有不少办公住户，人流非常混杂。
环线调研时刚好是中午，不少办公人群下楼吃饭，小区里人来人往好不热闹。
当然据业主反馈办公占比没有以前高了，对生活依旧有不小影响。
人流混杂小区品质肯定保持不住，电梯间一直破败着没人修理。
不远处有两个同类小区（其实是一个）新光大楼、新明大楼，房龄更老、品质其实也没有太大差异，单价却逼近10万。
新光大楼的独特优势是，户型小、人流小。
这里两房仅71平，大大降低了入手门槛。虽然东明广场两房面积大了一倍，总价却不可能高一倍——有那个预算，肯定去看看次新房。
更重要的是，新光大楼以小户型为主，完全吸引不了办公人群——谁去租一个70平的老房子办公。
纯粹自住为主，新光大楼、新明大楼就安静多了，门禁也更容易管理。
新明大楼入户大厅
02
当然就性价比而言，东明广场依旧比新光大楼高太多。
700万预算，新光大楼能买到这样的一改二户型。
多几十万预算，就可以选择东明广场大两房。
无论是功能性还是空间尺度，都完全高了不止一个level。
即使是东明广场人流多一些，综合而言也是更优选——居住环境没有质的区别，空间感却有。
原因一定不是新光大楼价格太高，毕竟这里大片的“老破小”都是10万+单价。
那原因只能是东明广场价格过低——价格过低的原因是，目标客群只能出得起这么多。
都知道东明广场面积翻一倍，居住体验肯定更好，但是来看房的客户就只能加50万预算了。
其他预算更高的用户，根本不会考虑“老大楼”这个品类。
其实不仅老大楼，浦东的老破小价格都不高。
世博片区6万多的房子有的是，一江之隔的徐汇、浦东，即使学区一般，也有大量10万以上单价的“老破小”。
黄浦、徐汇腹地有较多本地人，他们置换或者动迁买房，一般会选择当地置业，无论是因为故土情结还是关系网。
而浦东市场整体以新上海人为主，他们并不是老房子的主力客群，于是大家拼命的在“次新房”中卷，卷到三林都卖10万以上。
所以浦东客户不是没钱，而是有钱的客户不会选择这种标的。
而这次房价大涨恰恰是高预算新上海人在推动，所以浦东的次新房涨幅超过40%甚至50%，老房子涨幅却只有20%。
新光大楼2016年就已经卖到8万以上，现在还有不少房源挂牌价9万多。
03
回到前面的话题，浦东的房价大涨核心动力是高预算的新上海人加入。
东明广场一定程度反映了上海市场自身成长的速度，如果没有新的购买力流入，仅凭当地客户置换，大概涨幅应该就这些吧。
当地客户也有置换出去，也有少量新增购买力流入，总体而言市场结构变化不大。
经过房价的剧烈分化，东明广场成为自住性价比首选，周浦的价格享受陆家嘴的配套。
不过上海楼市的核心推手不变，房价上涨逻辑就不会变，东明广场就不会触底反弹。
环二讲过多次，房价不会因为太过便宜就迅速增长，房价上涨一定需要外部条件发生变化。
等上海人口流入停滞，真正的进行内部整合时，大家或许会发现这个洼地所在。
以上为正文
编辑∣环线咨询
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