十一楼市观察|上海新房成交量腰斩 新盘认购冷热不均

说到国庆黄金周，去年蟠龙天地开盘日光、云锦东方火爆认购的场面，似乎记忆犹新。今年，同样有媒体报道，“上海有楼盘置业顾问忙的不可开交，看房客多到展厅站不下”。但实际上，个别楼盘的热闹并不能代表上海楼市的全貌。

国庆黄金周成交量一年不如一年

据上海中原地产数据显示：长假期间新建商品住宅成交面积3.4万㎡，而去年成交9万㎡，同比减少了62.22%。而前年成交量约13.1万㎡，可谓一年不如一年。

对于国庆网签量大幅下滑的情况，上海中原地产首席分析师卢文曦认为，今年国庆假期，我观察到上海民众出游意愿非常强烈，并不急于一定要在假期购房；另一方面，不少项目的入围分屡创新低，甚至未触发积分，加之开发商也没有在假期开盘的计划，导致购房者并不急于入市。

展望后市，卢文曦表示， 10月成交有所回落是大概率事件：“上海复工后，6、7、8、9这4个月，上海新房成交持续在高位运行，尤其是7月和9月，新房成交都在120万方，释放了比较多的购买力。当然，节前也出了一系列利好政策，比如卖房退税等等，有助于维护市场温度。所以尽管起步较低，但整个十月表现还是值得市场期待。”

十一期间 上海新盘认购冷热不均

今年国庆期间，上海有3盘开启认购。从市场流出的数据来看，青浦徐泾依然是热点板块，无论是此前的蟠龙天地、蟠龙府，入围分都在70分以上。

此次同样是500多套的大推盘量，项目虹桥璀璨公馆总认购数已经超过1100组，确定触发积分。此前该项目两次开盘，入围分均在65分左右，可作参考；

而临港103片区鹏瑞云璟湾总认购数约240组，认购率仅44%。

熟悉临港楼市的业内人士透露：近年来临港的供应量比较大，去年下半年以来已鲜有触发积分的项目。与此同时，新的宅地陆续拍出，后续供应肉眼可见。而鹏瑞云璟湾所处的103板块配套尚未成型，尽管开出丰厚的“中介点数”，也无法匹配541套的供应量。

改善房韧性足 热门项目“有恃无恐”

本站也于国庆期间，走访了静安大宁板块。作为内中环商场密度惊人的板块，静安大宁是近年来关注度较高的改善热门区域。

从2020年的静安映、静安世纪，到如今的静安天悦、市北华庭，板块新房房价已经从9w元/㎡来到10.5w元/㎡。

中指研究院数据，2022年1-8月，30个代表城市中有19个城市，120平方米以上改善型产品成交套数占比提升。其中，一、二线城市有12个，改善需求韧性更高。

这在上海亦有所体现。

其中，静安天悦将在5批次入市，参考此前3批次首开时入围分超过80分的情况，项目不缺客户；

静安天悦工地慢直播截图 凤凰网房产上海摄于2022.9.16

市北华庭则暗示：项目不愁卖，小户型很少，大户型已经被很多客户预定，因此不主动做宣传。

市北华庭航拍图 凤凰网房产上海摄于2022.8.3

据了解，市北华庭项目为综合体项目，以商办为主，住宅部分只有2栋楼，产品为建面约65-135㎡1-4房，共计149套房源，或在6批次入市。

诚然，仅凭国庆7天的小样本，并不足以说明上海楼市的真实温度。凤凰网房产上海站将继续通过直击金九银十丨工地第25小时慢直播等栏目，持续给上海购房者带来一线的市场报道。