深圳开发商降价走量：86折再现楼市，买房人从容入市

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

深漂六年后，张婉顺利上车光明，“早上9点多就去营销中心签合同，历时7个多小时，砖头那么厚的文件，签了很多名字，如愿解锁人生第一套房。”

因为2020年发布的“7·15政策”——社保三年改五年，张婉曾经失去购房名额。今年5月，她又攒够了60个月的社保，重获购房资格。

早在年初，张婉便有了买房计划。由于在南山科技园上班，她锁定光明，“光明是个新城区，城市界面很新，绿化也很好，不像很多地方遍地城中村。我们基本上把光明的新盘踩了个遍，周末不是在看房就是在看房的路上。”

8月，张婉一直在关注的中海观园开盘，推出1538套新房，本以为稳中，结果摇号摇到一千多。眼看着收藏列表里心仪的房源一套一套变灰，剩下的房源大都超出预算，她只好弃选。

一个月后，“网红盘”宏发万悦山二期入市，抱着试一试的心态，张婉再次提交资料登记。

“600多套房，我们摇到800多号，摇号结果出来的时候只有一个想法——肯定没戏了。”她说，实际选房的时候，虽然剩余的房源不是首选，再遇到一个均好性都不错的楼盘并不容易，还是上车了，“然后就是持续两天的签认购书、交首付、办按揭，最后签购房合同。过程很疲惫，结果有惊喜。”

宏发万悦山二期开盘售罄，让张婉更坚定自己的选择，“买完后真是越看越香，接下来只管努力搬砖还房贷了。”

刚刚过去的“金九”，深圳成交3614套一手住宅，环比上涨38%，创下今年以来的月度成交量新高。

业内人士认为，新房供应爆发叠加房企抢收让利促销，购房者已进入上车高峰期。

和张婉一样的购房者，正在加速入市。

开发商降价走量

据时代周报记者统计，今年“金九”，深圳累计批复26张预售许可证，供应一手住宅约1.3万套，环比上涨167%，创下年内月度供应最高值。

新房供应爆发，开发商为抢收客户，推出各式促销手段，以价换量。

将于10月5日开盘的罗湖莲塘新盘京基御景天峦府，推出609套住宅，备案均价约6万元/平方米，折后单价最低约4.88万元/平方米。一名市场人士指出，这属于是罗湖房卖出光明价。

可供对比的是，2021年11月，同在罗湖莲塘的新盘东海富汇豪庭入市，均价约8.9万元/平方米；今年9月中旬入市的光明新盘联发悦尚居，备案均价约4.81万元/平方米。

坪山新盘同样拿出降价手段。

在国庆假期启动认筹登记的君胜熙玥湾，备案均价约3.9万元/平方米，开盘限时优惠86折，折后单价低至3.08万元/平方米。项目销售人士称，可专车接送购房者看房。

同片区已开盘的保利·明玥澜岸，为抓住“十一”小长假的重要营销节点，开盘优惠返场，最高折扣约88.03折。

开发商花式抢客，购房者从容入市。

“去年积分低，稍微看得顺眼的楼盘都婉拒了我，现在基本随便上。”徐嘉俊说。

在福田上班的徐嘉俊已经看了一年多房。最初，因为预算有限，他只能看坪山的新盘，“最想买的楼盘，两次开盘都没买到，不用积分的又差点意思。”

过了一年，预算略有提升，加上开发商热情打折，徐嘉俊开始瞄准光明，“中海观园我也去了，开盘的时候没关注，去看的时候买得起的户型只剩下顶楼了，看来是缘分还没到。”徐嘉俊并不着急，“光明每年卖那么多地，质素都可以，未来建成后有很多可以选择的楼盘，不着急终将能赢。”

年底或现翘尾行情

降价走量的效果正在显现。

据深圳市房地产信息平台统计，9月深圳新建商品房成交54.43万平方米，同比上涨27.39%；成交量为5947套。其中，新建商品住宅成交37.05万平方米，同比上涨12.98%；成交量为3614套。

3614套新房中，90平方米以下的有1353套，90-144平方米的有2175套，144平方米以上的有86套，占比分别为37.44%、60.18%、2.38%，刚改户型及改善户型的成交量占据半壁江山。

9月入市的豪宅盘，取得不错的去化表现。均价在10万元/平方米以上的蛇口招商玺家园、前海颐城栖湾里，前者开盘“日光”，后者去化率99%。

克而瑞深圳区域总经理陈洪海指出，刚改和高改是今年“金九银十”上车的主力军。

“刚需客户选择过程会多方比较、优中选优，观望情绪更浓，购房周期也会拉长。”陈洪海进一步表示。

美联物业深圳董事总经理江少杰持相似看法。据其观察，现在市场上的刚需客户非常谨慎，新盘二手到处比较，“性价比高的或者说明显有价差的新盘才会卖得比较好。”

光明新盘宏发万悦山二期，均价5.17万元/平方米，同片区的二手楼盘龙光玖龙台一期，二手房参考价5.19万元/平方米。因为存在一定价差，加上区位条件不错，宏发万悦山二期最终售罄。

克而瑞研究中心认为，到年底，深圳楼市可能会有一波略微的上扬。“市场全年整体是一个L型的呈现，前三个季度基本上是L的竖线筑底了，下半年包括第四季度应该是L的平滑线，到年底有一波抛物线上扬的阶段。整体上来讲，房价是趋稳的，上涨的空间也会在严格的把控范围内。”

（张婉、徐嘉俊为化名）