魔方生活服务赴港IPO：估值9年增25倍，为何在净利滑坡时谋求上市？

本报记者 李贝贝 上海报道

9月26日，魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活服务”或“魔方”）正式向港交所递交招股说明书。若能够通过聆讯成功上市，魔方生活服务将成为港股第一家内地长租公寓的上市企业。

在近2年长租公寓行业整体进入深度调整期、频现爆雷、跑路情况，且标杆上市企业如蛋壳、青客深陷泥沼甚至宣布破产的大背景下，选择冲击IPO的魔方生活服务受到高度关注。

有受访人士向《华夏时报》记者指出，魔方生活服务冲击IPO颇具积极意义，显示出资本市场对于长租公寓行业的长期看好。而目前市场竞争激烈、劲敌林立，其上市成功与否仍有待资本市场的检验。

重资产赛道的机会与压力

据招股书，魔方生活服务是国内最早布局集中式长租公寓赛道的运营商，2009年即开始在南京发展集中式长租公寓业务，截至2022年6月30日共有7.62万套在营公寓，分布在全国26座城市394个地点。据弗若斯特沙利文资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

整体来看，魔方生活服务近年发展势头良好：2019年-2021年，魔方公寓收入由9.467亿元（人民币，下同）增至14.711亿元，复合年增长率为24.7%；利润净额从2019年的6360万元增至2021年的2.953亿元，复合年增长率为115.6%。

其中，2019年-2021年及2022年上半年，来自直营模式的收入占总营收的96.2%、96.2%、94.5%、95.2%；同期，来自加盟管理和第三方托管模式产生的收入在同期总收入中的占比仅为1.0%、2.0%、2.6%及2.1%，而魔方已有增强该模式的考虑。

规模攀升的同时，受疫情冲击、成本开支较大等因素影响，今年上半年，魔方生活服务出现了“增收不增利”的现象：期内，公司收入8.5亿元，较2021年同期的6.85亿元增加24.15%；但净利润41万元，较2021年同期的1.62亿元减少99.75%。

招股书指出，以直营公寓社区为例，经营成本及开支包括对潜在公寓项目进行尽职调查、为公寓运营雇用现场经理相关的费用，以及管理层、雇员基本薪资和支付予业主的租金等的开支相对固定，“因此，收入下降可能会导致公司盈利不成比例地以更大幅度减少，因为运营成本及开支难以按比例削减”。同时，新冠疫情的潜在进一步爆发可能会对未来的集中式长租公寓市场产生负面影响，此可能导致市场上的现行租金和公寓的出租率下降等。

2012年-2021年，魔方生活服务进行了13轮融资。而从A轮到E+轮融资，魔方的投资估值也一路抬高，从2012年的2.94亿港元上升至2021年的76.02亿港元，增加约25倍。

当然，作为重资产赛道，魔方也存在债务压力：截至2022年上半年，公司总资产为139.22亿元，总负债为113.78亿元；截至2022年6月末，魔方生活服务需在一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，同期公司拥有现金及银行结余为6.92亿元，不足以覆盖一年内到期的债务。

对此，招股书表示，就采纳国际财务报告准则第16号而言，魔方于流动负债及非流动负债确认未来固定租赁付款的租赁负债。与此同时，魔方将赚取租金收入（一年内及以后）的租赁权益的投资物业全部于非流动资产确认。魔方生活服务颇具信心地表示：“尽管新冠疫情的负面影响仍在持续，我们认为流动资金足以令我们顺利度过较长的不确定时期。”

创始团队陆续“消失”

从股权架构来看，曾7次参与魔方生活服务融资的华平投资当前为公司最大股东，通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem三家境外公司直接或间接持有魔方生活51.62%股权。此前，2012年12月发起B轮融资后，华平投资成为魔方生活控股股东。

据公开资料，华平投资1966年成立，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一。截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元，目前已对超过40家地产企业投资超过65亿美元。除魔方外，还投资了包括自如等知名集中式长租公寓品牌。

值得注意的是，随着华平投资的介入，魔方生活的创始团队陆续“消失”。其中，作为魔方生活创始人和曾经的董事长，葛岚在2018年年底最后一次公开露面后离职。目前华平投资方面选定郑南雁为魔方生活主席、柳佳为CEO；在12名董事里，华平方面派出4名非执行董事，没有直接干涉魔方的正常业务。

如今，经过长达近10年的培育，华平投资推动魔方走到了资本市场的门口。从上市时机来看，尽管有观点认为魔方此时选择赴港冲击IPO的时机不佳，但一些受访人士仍向《华夏时报》记者强调，魔方生活服务赴港上市之举在当前的市场环境下颇具积极意义，显示出资本市场对于长租公寓行业的长期看好。

“这是长租公寓运营企业第一次在港交所谋求上市，魔方生活服务集团作为国内集中式长租公寓的运营管理方，具有很强的市场代表性。”9月28日上午，景晖智库首席经济学家胡景晖向《华夏时报》记者指出，魔方公寓此次向港交所递交招股说明书，再次点燃了长租公寓企业和资本市场对接的热情，“也希望未来有更多的长租公寓运营企业能够跟资本市场对接，得到资金的支持和获得长足的发展”。

长租公寓元气渐渐恢复

从市场方面来看，目前长租公寓行业也正逐渐恢复元气、进入平稳发展阶段：据弗若斯特沙利文资料，中国租赁公寓行业市场规模在2021年底已大幅增长至1.8万亿元，预计到2026年底将进一步扩大到2.7万亿元，复合年增长率为8.4%。同时，预计集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2021年的449亿元增加至2026年的1252亿元，复合年增长率为22.8%。

另一方面，长租公寓行业近年也不断获得政策加持。例如，今年4月5月，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，就提到要完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房等。在业内看来，随着利好政策的持续兑现，长租公寓市场或迎来新一轮发展。

而大浪淘沙之后，国内长租公寓市场的竞争仍高度激烈。眼下，包括万科、龙湖、旭辉等房企的长租公寓品牌正加大扩张步伐，近年业务规模等亦出现明显增长，其中不乏具有上市潜力的龙头品牌。

例如，截至2021年末，龙湖冠寓累计开业房间数量达10.6万间，出租率为92.9%。今年上半年，冠寓租金收入同比增长11%，达11.8亿元，累计开业房间数超过11万间，整体出租率达到93.3%；旭辉瓴寓2021年底已布局全国20个城市，整体管理房源超8.2万间，同比上涨10.2%，出租率超96%。截至2022年上半年已拓房间数超8.2万间；万科泊寓则已成为集团“新的利润蓄水池”之一，今年上半年实现营收14.8亿元，同比增长12.3%。

房企之外，轻资产型长租公寓品牌乐乎公寓当前的房间运营数量也已超过10万间。乐乎公寓创始人兼CEO罗意曾在接受媒体采访时表示，公司近年保持了单年1.5万间左右的增长，“不排除随着外部市场经济的复苏回暖，公司会略微’带一带油门’”。

截至发稿，就对上市时机的选择、如何扩大加盟管理和第三方托管模式、如何应对激烈的市场竞争等问题，魔方生活服务方面未回复《华夏时报》的采访。不过，在招股书中，面对劲敌四伏的市场，魔方生活服务强调要“有效应对竞争”，称未来将努力通过扩大地域覆盖面、深入渗透核心城市，改善技术基础设施，提升数字化水平发展，加盟管理和第三方托管模式等方式实现业务的可持续增长。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁