豪掷46亿！华润万象生活成新晋并购王，与万物云争物企市值一哥

物业一哥会是谁？

9月28日深夜，华润万象生活扔出了今年第四个收购“炸弹”。公告称，华润万象生活拟收购浙江祥生物业服务有限公司全部股权及关联方债务，交易代价暂定约为10.37亿元。

华润万象生活今年以来已不止一次扮演过“白衣骑士”的角色，在此之前，其还相继收购了禹洲物业、中南服务等。据时代财经统计，华润万象生活今年并购金额约46亿元，为并购金额最大的物企之一。

通常来说，收购是刺激企业股价上扬的利器，但截至9月29日收盘，华润万象生活股价报29.5港元，跌幅为4.22%。

不过，当日亚太股市普遍大跌，其中港股物业管理板块呈现整体下跌，还包括IPO敲钟的万物云。首日在港股正式挂牌交易，万物云即面临破发，截至收盘报46.00港元，跌幅达6.79%，盘中一度跌幅超8%，总市值则为536.88亿港元，仅次于华润万象生活。

在如今物业高估值风口已过的当下，市值“一哥”华润万象生活忙着捡漏，而“老二”万物云则逆风上市。

华润万象生活成新晋并购王，年内豪掷46亿

收并购在2022年成为了物企江湖里的“稀客”。

2021年年初，物业行业一片风光之时，多家头部物业企业在3月业绩会上憧憬着规模扩张目标；加之行业流动性问题逐渐显现，不少地产公司纷纷出售旗下物业公司，令2021年物业并购市场热度高涨。

中指研究院数据指出，2021年百强物业企业共发生超百宗并购案例，交易金额约400亿元，相比2020全年交易总额大幅增长超200%，涉及约10亿平方米管理面积。

其中，还伴随着不少“大鱼吃大鱼”收购，如碧桂园服务以187亿元大手笔收购了蓝光嘉宝服务股权、富力物业以及彩生活服务核心资产邻里乐控股，约占2021年物管行业收并购总金额比重的47%，再次稳坐物业并购王宝座。

不过，进入2022年，房地产行业销售疲软，物业收并购市场大为收缩冷却。

综合第三方统计数据获悉，截至9月，2022年上半年主流物企发生收购案约20起，涉及金额超80亿元，而去年同期则为130亿元。

同时，“并购王”的皇冠交到了华润万象生活手中。

自今年1月以来，华润万象生活相继完成收购禹洲物业、中南物业及九洲物业，总代价约36亿元，新增在管面积7285万平方米。若加上此次新收购的祥生物业，年内华润万象生活收购金额逼近46亿元，占据今年行业收购金额半壁江山。

据公告披露，目标集团主要从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务，于浙江省、安徽省及江苏省等多个地区分别拥有逾2350万平方米、1480万平方米的在管面积以及合约面积。

上周，昔日的千亿黑马房企祥生控股集团公告称，公司接获申万宏源策略投资（香港）有限公司针对其就未偿还财务责任约5000万美元，向开曼群岛大法院提呈清盘呈请；更早前，今年3月，祥生控股集团未能按期支付一笔2亿美元债券的1200万美元利息，构成实质性违约。

对于华润万象生活来说，此笔收购并不赖。以祥生物业2021年的年报估算，如果最终交易完成，华润万象生活将增加约2350万平方米在管面积。

此外，祥生物业曾在2021年启动上市，当年11月在递表近5个月后祥生活服务通过聆讯。尽管之后放弃上市，但祥生物业仍是一个经历过港交所及资本市场初步考核的物企。除了祥生物业，华润万象生活年内收购的中南服务也是已通过递表聆讯的上市种子选手。

市值一哥之争，赚钱能力很悬殊

在物业市场低谷时，华润万象生活忙着捡漏，而万物云则选择逆市加入战局。

9月29日，万物云在港股敲钟上市，成为今年以来港股规模最大的首次公开发行，筹资净额约为56亿港元。

尽管当前物管行业处于冷淡期、估值泡沫破灭，但万物云此番上市所遭受的寒意还是超乎意料的凛冽。事实上，就在上周9月19日，万物云开启全球路演时，万物云董事长朱保全便在朋友圈写道“差市场结交真朋友。”

“差市场”中，万物云公开发售的股份出现认购不足，随后上市首日破发。不过，虽相较2019年郁亮口中“物业板块未来有潜力达到千亿市值”接近腰斩，但截至9月28日收盘，万物云市值约537亿港元，仅次于华润万象生活673亿港元。

横向对比，目前已上市的物企中只有华润万象生活、万物云的市值站在了500亿港元以上，其次为从高峰期2000亿港元市值缩水至400多亿港元的碧桂园服务。再者，保利物业、中海物业、恒大物业市值200多亿港元，其余则大多在百亿市值以内。

除尚未上市的龙湖物业，华润万象生活、万物云几乎是目前物管行业最吸睛的两只物业股。

从市盈率看，华润万象生活同样微超万物云。以9月29日收盘价为准，华润万象生活静态PE为31.92倍，万物云则为26.32倍。两者逼近30倍左右的市盈率，对比去年初高达55.31倍的平均市盈率来说缩水严重，但在如今普遍跌破十倍的市盈率水平面前则遥遥领先。中物研协数据显示，截至8月末，59家上市物企市盈率均值约8倍。

不过，在规模方面，由于母公司房地产项目规模、外拓收购力度等原因，华润万象生活与万物云保持着一定的差距。截至2022年6月30日，万物云累计在管面积达约8.4亿平方米，仅次于碧桂园服务；而华润万象生活累计在管建筑面积则为2.61亿平方米，离雅生活、保利物业等仍有规模差异。

此前，华润万象生活多次喊话要挤进物企“第一梯队”。以2021年年度数据比较，营收237.05亿元的万物云与碧桂园服务站在两百亿阵营，华润万象生活则录得88.75亿元，离百亿营收尚差临门一脚。

不过，在管面积、营收均不足万物云的华润万象生活，赚钱能力超过了前者。2021年，万物云、华润万象生活分别录得净利17.26元、17.14亿元。毛利率和净利率表现上，万物云17%、7.2%的盈利水平与华润万象生活31.1%、19.45%存在不小差距，几乎在头部物管企业中垫底。

赚钱能力的差异也与两者的物管类型与模式相关。尽管万物云的商场写字楼服务收入占比超22%，但相较以商业运营服务为主的华润万象生活来说，后者的盈利能力及想象空间明显更高一些。截至2022年中期，华润万象生活在营购物中心74个，其中重奢购物中心11个。

不过，有交流平台的投资者则认为，近年来万科不断强调自身的科技“武器”还没有发挥作用，加上龙湖物业尚未上市，物业牌面仍可能变动。