谁在做空民营房企模范生?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

一则市场消息引发的旭辉股债动荡还未结束。

9月29日，旭辉控股集团（0884.HK）收跌16.28%，报0.72港元/股，市值68.02亿港元。前一日，旭辉跌超30%，市值一日之内跌去38亿港元；其多只债券同步下挫，境内债一度大跌20%，境外债跌至1美元以下。

9月27日，旭辉控股董事局主席林中在内部信上透露，“行业整体各个方面的显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。”

导火索背后的信托纠纷

这场“股债双杀”的导火索是一则“旭辉未能偿付天津一项目非标债务”的市场消息。对应的旭辉在天津滨海新区一个住宅开发项目，案名为「旭辉滨海江来」，所属公司天津兴卓房地产开发有限公司。

工商资料显示，天津兴卓由天津兴际企业管理咨询有限公司持有99.9%的股份。后者由深圳安创投资管理有限公司（简称“深圳安创”）及天津和信房地产信息咨询有限公司（简称“天津和信”）分别持股40%、60%。

焦点财经进一步股权穿透发现，深圳安创的控股股东是平安不动产；天津和信由大业信托、旭辉北京持股45%、51%。

据悉，2020年9月，旭辉以29.85亿元拿下 “旭辉滨海江来”项目所在地块。

旭辉控股集团的中报显示，该项目估计竣工时间为2024年，已预售面积为7.19万平方米，旭辉在项目中占有30.5%权益。

多名业内人士指出，该项目存在“明股实债”的嫌疑。信托股东或是名义上的股权投资，实则是融资方，等时机成熟拿到本金和利息再退出。

据市场消息，此次违约是因为“旭辉滨海江来”背后信托方要求提前兑付资金。

9月28日晚，旭辉公告也证实了这一说法：“该股权类信托产品所募集资金乃为集团位于天津的一个物业开发项目进行融资。受当地房地产市况影响，该项目的开发和销售进度受到影响，进而影响该信托产品的现金分配，集团现正与该金融机构积极沟通，寻求合理解决方案”。

站在信托角度，为保护投资人利益，提前要求兑付，似乎无可厚非。但作为获得国家担保、中债增信的示范民营房企旭辉被传因此违约，令业内外大为意外，再度点燃资本市场对房地产行业的悲观情绪。

市场悲观情况还蔓延到其他优质民营房企。9月28日，碧桂园、龙湖、新城控股、美的置业也遭遇股价下跌、债券下挫。

业内人士指出，旭辉的下跌或是由于投资人担心其现金流告枯。但不排除资本市场有人在放大此悲观情绪，造成行业范围股债双杀。

模范生自救与“做空”传说

9月27日，在一份广为流传的内部信上，旭辉控股董事局主席林中证实，公司现金流将承受前所未有的挑战。

林中表示，行业市场端的需求疲软、行业去化率下降，加之近期“断供潮”让多地政府进一步收紧了对监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，也导致旭辉虽然账面上有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

事实上，去年下半年以来，旭辉与同行一样，无论是销售、盈利还是偿债都面临着下行的压力。今年前8个月，旭辉合同销售额943亿元，同比下滑46.7%。

中报显示，上半年旭辉营收297.2亿元，同比下降18.29%，归母净利润7.3亿元，归母净利同比下降79.71%。

截至6月30日，旭辉一年内到期的债务规模为 193.4 亿元，持有现金为312.45亿元，尽管不少，但较全年同期减少了154.65 亿元。

更为重要的是，旭辉在业内以合作模式著称，常被业内担心合作风险。林中透露， 2022年中期，旭辉未并表的权益后负债是159亿，较2021年末下降了22%。

旭辉难吗？难，但不至于难倒一直在积极自救的它。

8月，旭辉转让旗下项目公司，回笼资金6.74亿港元；8月31日，旭辉完成配售发行3.04亿股新股，募资6.28亿港元。9月，旭辉又出售香港英皇道项目股权，回笼资金13.38亿港元。

就在传闻爆发前一周，旭辉还发行了一笔规模在12亿元的中期票据，且由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

传闻爆发的9月28日下午，旭辉已支付2024年到期6.55%境外优先票据的利息，总金额1820万美元。

9月27日，林中在内部信透露，“过去的一年，在融资性现金流断崖式下跌的情况下，我们始终恪守企业信用，努力偿付每一笔债务”。2022年的前3个季度，旭辉累计交付了4.7万套房子，之后所有资源优先向“保交付”倾斜。

9月28日晚，旭辉控股发布公告称，内部信提及“虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用”，并非暗示公司无力偿债到期债务，集团将采取一切可行的措施继续加大力度提升现金流。

“最后，我想说，再大的困难也压不倒我们！即使再难，我们也要保交付！即使再难，我们也要善待员⼯！即使再难，相信有广大客户的信赖和员⼯的支持，以及社会各界的帮助，我们⼀定能度过难关！请继续相信旭辉，心怀信念，不忘初心，方得始终”，在内部信最后，林中如是强调。

那么，是什么让旭辉遇到此劫？很多人将矛头指向了市场恐慌。

不过，还有另一种可能。

此前，另一家“示范性民营房企”也遭遇股债波动。8月10日，市场传出其商票逾期，股价一天暴跌超过16%，市值蒸发246亿港元。

该房企管理层迅速“反击”。紧急召开会议安抚投资人，并以55亿港元新股增发、35亿港元银团贷款等实质举措，才稳定了市场信心。

在地产业内流传着这样一个说法：有股债玩家故意通过微信群消息释放“负面信息”，或者故意放大关于房企债务传闻，从而制造市场恐慌，引发股债双杀。

这是典型的恶意做空。

“做空是正常市场行为，但造谣不是。”面对投资人，上述房企老板如是总结。