上海楼市：内行人说出实情，这样买房才最正确

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好，我在上海工作几年了，身边朋友陆陆续续再上海买房安家了，但是她们有的跟我说买完房就后悔了，说当时买房冲动了，问题没有考虑全面，想问在上海买房自住的话需要考虑哪些问题？

沪叔：你好，购房者在购买自住房时常常会遇到一些问题：

首先有的购房者对自己的个性化需求不清晰，第一次买房如果过于草率每当发现问题时，未来置换还要额外付出税费和时间成本。

其次，买房前对房产的功能性、客观价值认识不足。

最后大部分购房者都会有的“通病”就是，预算有限但是想要的东西太多，得不到满足。

想要买到适合的房子，有一些使用的技巧：

1.在自己有限的预算下要学会合理取舍，首先明白在上海各阶段预算可以买到什么样的房子，300-500万的总价段，新房、次新房只能买在外环甚至郊环外，如九亭、南翔、顾村公园都是典型的上车板块。500-800万的总价段，可以买到功能性比较好的三房了，带一个不怎么差的学区，但无法买到最优质的学区或者区位，此类刚改住房的代表区域有三林、莘庄、上大等板块。800-1200万的总价段，已经可以买到对口顶级学区、但不那么新的自住房了，如大宁、新江湾城、碧云等板块；对学区要求不高的，能在市区范围挑挑拣拣一些宜居社区，如天山板块。1200-2000万的总价段，可以买到优质学区+好地段的精品小区。

2.从区域，配置，到户型从大到小的方面，全面，可观认识房产的功能。

3.最重要的时清楚自己的个性化需求，不同的人群在不同的人生阶段，居住喜好和配套偏好都大不相同。对于大多数自住买房人来说，通勤都是最优先考虑的，我们建议在距单位1小时以内的通勤范围购房。

提问：沪叔你好，买房要签约的时候看合同的话需要注意哪些内容呢？
沪叔：你好，合同的注意事项：

1. 一定要提前看认购书和合同，不然后悔都来不及。

2. 交定金之前一定要看认购书，签署认购书之前一定要看合同，以免后悔。定金不可退，订金可退。认购书的重点是：优惠政策、交付日期、合同内容。

3. 签署合同的注意事项：交首付之前一定要认真看合同；合同中要注意的重要条款有：建设依据、预售依据、项目的基本情况、项目抵押情况、计价方式和付款方式、逾期付款的责任、贷款办理既违约责任有哪些、交付标准（基础设施设备、公共服务及其他配套设施、查验房屋）、设计变更、面积差异处理、房屋质量（地基基础和主体结构、其他质量问题、装饰装修及设备标准）、保修责任、办理产权日期及违约责任、合同附件、其它合同、补充合同。

提问：沪叔，你好，可以帮忙分析一下上海购房者的分数段分布及购房机会吗？我的积分比较低，在55分左右，不知道我还有没有机会可以入手热门地段的楼盘，如果有，我要大概等到什么时间呢？目前我应该做些什么准备呢？

沪叔：你好，在上海地区买房要想凭借积分，首先就要区分上海购房者的分数段分布。在上海购房者的积分中，只有少部分人的分数属于较高或者较低，大部分人的分数段都属于中间阶层。中低段选手想要买较火的楼盘，可以等到年底前的最后一批新房，或许有较为不错的机会。但是也要注意，不要孤注一掷一直等待最后的红盘，有合适的板块都可以及时入手。

提问：沪叔，你好，现在感觉上海五大新城比较热门了，和身边几个买房投资的聊了一下，都有在说五大新城，五大新城是很好吗？选哪个新城更好呢？

沪叔：你好，五大新城的规划发展是有一定道理的，一方面上海急需新的发展动力引擎，转移城市人口压力，另一方面上海也需要新的发展空间，创造新的增量，基本上就是在为超级城市的发展做准备。目前。五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）在产业上各具特色，但嘉定和南汇有5G、人工智能、新能源等新兴工业，势必站在时代的最前沿。目前，上海已经拟定推出新城战略预留区，嘉定、松江、青浦均在名单之列，最佳板块推荐详见知识星球内部分享。