对话刘焕丽:商业地产的未来,机会在哪里?

图：本期嘉宾，世邦魏理仕华北区董事总经理 刘焕丽

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

九月的北京秋意渐浓，万物斑斓而旖旎。CBRE世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽就是在这样一个特别的日子里，与焦点财经展开了深入对话。

她告诉焦点财经，自己最近正忙着“转型”。

一方面，经历过深刻调整后的房地产行业正企稳恢复，开启高质量发展新征程。CBRE作为全球知名的商业地产服务和投资公司，也需顺应市场变化，变革创新，以更好为行业赋能。自己作为CBRE的老员工，更需顺应公司的发展步伐，及时调整思路和状态，拥抱变化。

另一方面，通过科学、严谨的市场调研，CBRE发现了一些新的市场机遇。这些机遇用几个词语概括即是“灵活办公”、“ESG”、“数字化”。这也为“转型”提供了方向指引。

谈新趋势：灵活办公备受青睐

刘焕丽重点提到了“灵活办公”。她指出，疫情的爆发使得远程或弹性办公模式成为常态，也使人们越来越重视个人健康，以及工作和生活之间的平衡。一个更人性化、舒适化的办公环境，能最大限度激发员工的工作热情。

不止于员工，一些企业的管理思路亦因疫情的到来有所改变。他们认为，员工居家办公并非长久之计，企业需要一个更专业、灵活的办公空间，来保障员工工作效率、节省成本，应对充满不确定性的市场环境，同时让员工感受到企业的关怀。

事实上，一些企业已经将灵活办公纳入了长期发展策略之中。CBRE近期调研发现，近四成受访办公楼租户，已将远程弹性办公纳入了业务连续性发展计划，另有约26%和39%的写字楼租户，计划在全部工区或部分工区增加共享工位，42%的企业表示将继续使用灵活工位。

现代化办公场景下，协作与沟通的重要性更为突出，也在推动着灵活办公的发展。CBRE调研发现，约45%受访企业计划增加即时沟通的协作空间，35%计划增加可容纳5人及以下的小型会议室，41%表示对可确保个人进行视频通话的专属空间，存在较大需求。

“结合多项详实调研，我们判断，未来市场对办公空间的需求将不只是‘增加或减少’这么简单，而是符合业务发展目的场景下‘WE’（协作空间）和‘ME’（个人空间）的合理配置”，刘焕丽称。“基于此，我们建议业主从租约、空间配置、科技解决方案三个层面，应对企业房地产策略日益灵活化的趋势”。

首先，租约灵活性。增加租赁合同中的弹性化条款，比如基于写字楼租户的发展阶段、未来规划、办公空间使用目的设定不同的租期和续租条款等。另外，租户对提前解约等权益关注度较高，业主可考虑将此类条款在执行层面的细节纳入合同，以增强租户的安全感，避免可能出现的后续租赁摩擦。

其次，空间灵活性。在共享办公的配置方面，调研显示，租户出于过渡性或临时业务目的，或楼内现有租户待扩租面积尚未到期、或正在装修等原因，需要进行短期的租赁活动时，在楼宇内提供共享办公依旧是个不错的选项。业主还可考虑提供可拎包入住的办公单位。

此外，打造一些更小型化、模块化的办公空间，如即时办公室，可移动办公舱，移动洽谈室等，满足即时、私人的办公需求，亦十分必要。

再次，科技灵活性。数字技术正在重塑各行各业，亦可在多个维度赋能楼宇招租。目前，越来越多业主在楼宇内预留备用的通讯线槽空间，以满足未来升级和相应金融、大数据专属安全的需求，这对于引入扩张需求强劲的科技企业而言至关重要。

“灵活办公风口已至，CBRE亦已准备好了全套的解决方案为该领域赋能”，刘焕丽称。“在当前楼宇空置率高企的背景下，写字楼业主更需及时改变以往直接出租毛坯写字楼的方式，转而寻找新的经营方式。”

“灵活办公也曾有过野蛮生长期和洗牌期，也正是由于经历过这些，如今再度涌现于市场的‘灵活办公’总结了更多过往的经验教训，会少走很多弯路，也更注重为企业提供长期的办公解决方案。”

尽管当前各企业由于所处的发展阶段不同，在灵活办公方面的投入也各有差异。但这并不会影响灵活办公已站上“风口”的发展大趋势。她提到，CBRE会通过打造精装修、全服务式的办公空间，对空置的楼宇进行全面、系统的改造。这些精细化的服务，可在一定程度上有助于提升楼宇价值，降低写字楼空置率、提高出租率。

谈“数字化”：精英人才也需向运营端回归

作为数字经济创新发展的新型重要载体，“元宇宙”近期可谓火出了圈。据了解，2022年全国多地政府工作报告和产业规划中都出现了“元宇宙”的身影，包含上海在内的多个城市更已在加速布局“元宇宙”。

在刘焕丽看来，“灵活办公”与“元宇宙”存在一些相似之处。最典型的一个是，它们都需要依靠数字科技的力量，来为其赋能。CBRE也会在灵活办公场景的打造中，广泛应用数字技术，以最大化提升楼宇资产质量，提升市场、用户感受，提升企业品牌价值，同时助力楼宇节能减排和可持续发展。

楼宇只是一个的载体。CBRE更希望通过对楼宇的升级改造，将楼宇周围的餐饮、商超等多元业态融合在一起，形成一个丰富、生动的生态圈，刘焕丽称。

数字技术的运用离不开“人”这个关键角色。她表示，以往，房地产行业的精英人才多集中于投资、售楼等前端部门，这在行业快速发展的时期较为适用。但当市场走向成熟之后，精英人才也需要向运营端回流。这样才能使数字技术对行业和企业的赋能作用，充分发挥出来。

显而易见，数字技术可以精细化企业的运营能力，降低运营成本、提升服务质量，使企业资产切实做到保值、增值，提高企业综合竞争力，刘焕丽称。“如果企业资产不能实现增值，那对于身处激烈市场竞争中的企业而言，一定是减分项。要做到这一点，离不开人才和科技。”

与数字化转型同样受到关注的，还有“ESG”。何为ESG？资料显示，ESG包含环境（Environmental）、社会（Social）和管治（Governance）三个维度，是衡量企业发展质量及潜力的重要非财务指标。

当前环境下，越来越多企业已意识到了ESG的重要性，并将ESG理念贯穿到了业务模式、风险管理以及决策流程之中。港交所等交易更是已出台了要求上市企业披露ESG报告的规定。ESG有望重新定义企业价值，倒逼企业增强自身责任感和使命感，越来越多的投资者也表示，更愿意通过企业的ESG表现来筛选投资标的和合作伙伴。

刘焕丽指出，企业良好ESG表现的获得，既需要上层建筑层面的重视，又需要切实行动，这需要一些时间。CBRE作为在ESG领域成绩卓著的企业，可为各行业企业切实赋能。她强调，“企业的‘ESG’建设，不能‘为了做而做’，亦或抱有‘完成任务’的心态，而需要切切实实为社会做出自己的贡献。”

谈行业与职场：拥抱变化，着眼未来

入行23年，刘焕丽可谓既见证了中国商业地产快速发展的黄金期，又经历了行业野蛮生长后严苛、残酷的洗牌期。

谈及当下市场环境，她坦诚，“困难的确存在”。但困难只是暂时的，也是具有周期性的。任何行业的发展都会经历坎坷和挑战，如何在困境中更好积累、沉淀，以在市场恢复和日趋向好之时厚积薄发，才是每个企业和从业者的重心所在。迷茫是可以有的，但迷茫不能一直存在，每个从业者都要多着眼未来。

焦点财经注意到，2022年，不仅是刘焕丽入行23周年的特殊日子，还是其加盟CBRE的第20个年头。这20年间，她曾多次在公司业务塑造和发展过程中发挥关键作用，以扎实的专业能力促成了华北区多宗最复杂、且最具代表性的交易，她自己也在这个过程中逐渐成长为了一名经验丰富的导师和领导者。2018年9月，刘焕丽被正式任命为世邦魏理仕华北区董事总经理，开启了事业的新篇章。

站在入职20周年的日子总结过往，她首先表达了对CBRE的感谢。“感谢CBRE提供的优秀平台”，她表示。“CBRE一直强调‘人才才是公司最大的资产’，基于这样的企业文化，CBRE对每位新入职员工都准备了相当系统、科学的培训，这也对新人时期的我产生了重要影响。”

“除了人才，‘透明度’和‘协同合作’也是CBRE多年来一直强调的关键词”，刘焕丽称。“当下的市场早已过了依靠单个精英单打独斗的时代，要想在其中胜出，只能打‘组合拳’、团队作战。这也是我在新人培训时就接受到的理念，并一直受益至今。对‘透明度’的重视，则赋予了每位员工对公司事宜发表看法的意识和底气，这使得管理者与员工之间始终是一种平等的存在，亦加强了相互之间的信任感。”

“信任是管理的土壤，可以衍生出很多东西。只有团队成员之间、员工与管理者之间互相信任、互相支持、形成合力，才能更好推动团队乃至公司更好发展。刘焕丽称。

她认为，职场人要能上能下，既要能“阳春白雪”，又要能做“下里巴人”。身处不同职业阶段的职场人，也要即时调整自己的状态和心态，以获得更快、更好的成长。职场新人需“学会做加法”，不要过分计较苦和累，要大智若愚，脚踏实地做事情。而中层管理者则要更睿智，“得意的时候把头低一低，失意的时候则要把头抬一抬”。

对于高级职业经理人，刘焕丽谦虚的认为，自己并不具备寄语和点评的资格。在焦点财经的再三追问下，她终于说出了“时刻拥抱变化，学会做减法”的十一字箴言，希望与各行业的高级职业经理人共勉。

“做减法”换一个说法就是“抓大放小”，她表示，这也是管理者的一个必备技能。管理不可能做到事必躬亲，需要有极强的识人能力和严格选人标准，切实选拔到优秀和富有责任感的员工，推进具体事务的落地执行。同时，没有规矩，不成方圆。不论是管理者还是员工，都需要有不可触碰的规则和红线。

管理者还需在“名”和“利”之间做好平衡，刘焕丽称。于她自己而言，当“名”和“利”发生冲突，她一定会选择前者。“因‘利’损了‘名’，要花很多力气和很长时间去修补，甚至可能永远不会修复。舍‘利’求‘名’虽损失一点眼前利益，但长远来看，更有利于个人发展，名声在外后，‘利’也会随之而来”。