这5个税务问题的答案，其实都在税务政策里

请问一

老师，我们物业公司出租门头房，目前租赁期限已到，由于租户损坏房屋设施，我们按照协议约定没收了租房的保证金1万元，请问是否需要给租户开票？是否需要缴纳增值税？

答案在政策里：

1、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2009版）规定：

第十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

2、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017版）规定：

第六条销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

注意：2017年11月，《增值税暂行条例》修订后，对增值税销售额的定义进行了重新明确，规定销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，删除了“向购买方收取”这一资金来源限制。

3、财税【2016】36号文附件1第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

请问二

老师，我们公司属于销售设备的一般纳税人商贸企业，销售设备的同时提供运输服务，请问收取的运费收入增值税率是多少？属于混合销售吗？

答案在政策里：

根据财税[2016]36号文附件1第四十条规定：

"一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。"

请问三

老师，我们公司属于建筑施工企业，经常支付自然人包工头工程款，请问自然人代开工程款发票需要在哪里的税务局代开？

答案在政策里：

1.《增值税暂行条例》第二十二条关于增值税纳税地点第(三)项规定，非固定业户销售货物或者应税劳务，应当向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税;未向销售地或者劳务发生地的主管税务机关申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

2.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。

其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

请问四

老师，我们公司从金融机构贷款，支付的利息取得的是免税发票，为何？能否税前扣除？

答案在政策里：

1、《财政部税务总局关于支持小微企业融资有关税收政策的通知》（财税〔2017〕77号）第一条规定，自2017年12月1日至2019年12月31日，对金融机构向农户、小型企业、微型企业及个体工商户发放小额贷款取得的利息收入，免征增值税。金融机构应将相关免税证明材料留存备查，单独核算符合免税条件的小额贷款利息收入，按现行规定向主管税务机构办理纳税申报；未单独核算的，不得免征增值税。

本通知所称小型企业、微型企业，是指符合《中小企业划型标准规定》（工信部联企业[2011]300号）的小型企业和微型企业。其中，资产总额和从业人员指标均以贷款发放时的实际状态确定；营业收入指标以贷款发放前12个自然月的累计数确定，不满12个自然月的，按照以下公式计算：

营业收入（年）=企业实际存续期间营业收入/企业实际存续月数×12

本通知所称小额贷款，是指单户授信小于100万元（含本数）的农户、小型企业、微型企业或个体工商户贷款；没有授信额度的，是指单户贷款合同金额且贷款余额在100万元（含本数）以下的贷款。

2、《财政部税务总局关于延续实施普惠金融有关税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第22号）规定，为进一步支持小微企业、个体工商户和农户的普惠金融服务，现将有关税收政策公告如下：

《财政部税务总局关于延续支持农村金融发展有关税收政策的通知》（财税〔2017〕44号）、《财政部税务总局关于小额贷款公司有关税收政策的通知》（财税〔2017〕48号）、《财政部税务总局关于支持小微企业融资有关税收政策的通知》（财税〔2017〕77号）、《财政部税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）中规定于2019年12月31日执行到期的税收优惠政策，实施期限延长至2023年12月31日。

请问五

老师，我们公司属于房地产开发公司，支付老百姓个人取得的拆迁补偿款，还需要代扣个人所得税吗？个人需要去税局代开发票吗？土地增值税呢？

答案在政策里：

1、根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第一条的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

2、《中华人民共和国个人所得税法》（2018年修正）

第二条下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：

（一）工资、薪金所得；

（二）劳务报酬所得；

（三）稿酬所得；

（四）特许权使用费所得；

（五）经营所得；

（六）利息、股息、红利所得；

（七）财产租赁所得；

（八）财产转让所得；

（九）偶然所得。

3、《土地增值税暂行条例》第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”

4、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定:“第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

5、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

6、根据财税【2016】36号文附件3第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

7、《关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部、税务总局2020年第40号）三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

8、《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

9、国税发[2009]91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：拆迁补偿合同或协议；被拆迁人的身份证复印件；被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；其他相关资料。