手里有闲钱，提前还房贷还是去理财？

首发 | 公众号「 吐逗保 」

大家好，我是一本正经的吐槽君。

现在最常见的家庭模型是什么样的？

我想应该就是，夫妻双方有着稳定工作，手里有一些存款，外边还欠着十几年的房贷。

而这些存款呢，一般就是放在银行里，或者类似余额宝这样的货币基金里，稳定吃点利息。

但现在的大环境，懂的都懂。

股票基金绿油油，即便是稳定的货币基金，收益率也是大受影响。

还记得余额宝刚出的时候，喊出的口号是“存1万，每天一杯豆浆钱”。

而现在……

存款就更不用多说了，五大行前几天才进行了，今年的第二次降息！

于是在这样的背景下，很多人就想要“动一动”。

毕竟树挪死，人挪活嘛。

怎样动呢？

提前还贷！

甚至最近很多朋友，在向我咨询增额终身寿险或者年金险的时候，都会不约而同的提出一个观点：

提前还房贷是最好的理财方式。

因为他们觉得，提前还贷所少交的利息，已经超过了增额终身寿险/年金险所带来的收益。

大家都知道，吐槽君就是一个爱较真的理工男。

秉着科学求证的理念，我就用具体的案例和数字测算了一下。

结果还真的有点意思！

1.

每个家庭的贷款利率、还款方式都有所不同。

这里我就取一个最典型的模型：

2021年9月，倒霉熊贷款100万购买了一套房产，贷款利率5.6%（高点上车的泪），采取“等额本息”的贷款方式，每月还款6000元，共需要还款206万元。

如果现在倒霉熊手里有30万的闲置资金，提前还贷会省多少利息呢？

目前银行有两个方案可供选择：

· 还款年限不变，减少月供金额：提前还贷后，每个月只需还 4000 元左右，但依然要还 30 年。

· 月供不变，缩短还款年限：提前还贷后，每个月依然要还 6000 元左右，但只需要还 15 年了。

这两个方案可以节省的利息，用房贷计算器得出结果如下：

方案一节省了30.7万，方案二节省了68.9万。

乍看起来，肯定是方案二更划算。

但是！

投资收益这个东西，一定要把时间计算在内。

举个极端的例子：

1万的本金，一个月就给你1万利息好？还是100年给你2万利息好？

这也是为什么我平时在给大家测评理财向产品的时候，不使用单利这种简单的维度；

而是使用IRR，这种把时间计算在内的复合维度收益率的原因。

那提前还贷的IRR如何计算呢？

简单理解，就是每年减少的房贷，看做这30万的投资收益。

Ok，不讲数学课了，我知道你们都想看“参考答案”。

以刚才说的倒霉熊为例：

方案一的 IRR 是5.51%，而方案二虽然多省了 38 万利息，但 IRR 也只是5.62%。

两者的IRR都接近贷款利率5.6%，相差并不大。

为了严谨起见，我又计算了包含公积金贷款、低利率贷款等各种组合。

结论都是：

· 无论你购房时的利率是高是低，采用的是公积金贷款还是商业贷款，提前还款的方式如何选择。

“收益率”都约等于“贷款利率”。

记住这个结论，很重要！

2.

知道这个结论之后，提前还贷和增额终身寿险/年金险哪个划算，就很好比较了。

增额终身寿险，目前以「☞金满意足」为领头羊，以30岁男性为例。

分3年缴费，每期缴10万元，现金价值如下：

（制图By吐逗保）

投保10年后，金满意足的IRR达到了3.485%，之后保持稳定。

我们可以把增额终身寿险的IRR天花板，近似看做3.5%。

年金险，目前以「☞燃力虎」为首，30岁男性，年交5万，10年交，60岁开始领取为例：

（制图By吐逗保）

虽然在保障末期IRR超过了4.4%，但是这个100岁有点太玄幻……

还是以85岁这个比较容易达到的年龄为标准，IRR在4%。

也就是说，从IRR角度来说：

· 增额终身寿险的预期收益率在3.5%左右，年金险的预期收益率在4%左右。

PS：增额寿险收益率不如年金险，主要是因为增额寿更加灵活，而且封闭期比较短，一般5-6年左右就可以回本。

3.

那么结论就很简单了：

· 如果你是高点上车，或者是纯商业贷款，贷款总体利率大于4%；

那么从收益的角度来看，提前还款的的收益率是要优于增额终身寿险和年金险的。

· 如果你是利率低点上车，或者公积金贷款（2.75%/3.25%）占比较多，总体贷款利率低于4%；

那么提前还款的收益，就不如重新投资增额终身寿险或者年金险。

当然在实际生活中，也其实并不是二选一的关系。

一部分还房贷，一部分买增额终身寿/年金险，也是完全可以的。

毕竟，后者也有一些不可替代的优势。

比如，利率固定且持续终身，不受其他因素的影响等等。

增额寿险用作中期资金增值，年金险用作养老储蓄，都是比较不错的选择。

总不能把闲钱都还贷了，不留点钱养老吧~

所以说，不管是提前还房贷，还是买增额终身寿/年金险；

本质上，我们都是为了追求更好的生活，两者不冲突。

如果有选择困难症，也可以来找我聊聊，特专业，贼客观。

PS：「☞招商燃力虎年金险」目前产品稳定，但是增额寿收益率最高的「☞金满意足」即将于9月30日下线，及时做好规划！

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我是吐槽君，爱你们！

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