开发商出卖抵押房屋，买房人申请执行异议成功案例

案外人L某某称，请求：1、请求依法停止对顺义区×××号楼住宅商品房一套（以下简称涉案房屋）的执行；2、请求依法解除对涉案房屋的查封；3、请求依法解除对涉案房屋的抵押。

事实与理由：2018年12月16日，案外人与房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（编号：×××），由案外人购买房地产公司开发的位于北京市顺义区×××号楼住宅商品房一套，房屋总价款为2000万元，该商品房为现房，已取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为：京（2017）顺不动产权第XXXX号。与该商品房有关的抵押情况为“已抵押”，抵押权人为资产公司北京分公司，抵押登记日期为2018年3月5日，债务履行期限为2018年2月28日至2021年2月27日。合同签订后，案外人依约向房地产公司支付了全部购房款及相应税费，房地产公司在2019年7月向案外人交付了房屋。根据合同约定，房地产公司应于房屋交付之日起720日将产权变更至案外人名下，但房地产公司迟迟不能为案外人办理房屋权属转移登记。后经案外人向顺义区不动产登记事务中心咨询得知，涉案房屋目前仍为抵押状态，且资产公司北京分公司在贵院申请执行中将涉案房屋进行了查封，致使案外人至今不能取得涉案房屋的产权。案外人认为，案外人作为购房人的权利理应得到优先保护，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，为维护自身合法权益不受侵犯，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第29条规定，现向贵院提起异议，望支持全部所请。

申请执行人资产公司北京分公司答辩称，一、在被执行人房地产公司未全部履行完毕清偿义务前，案外人无权要求解除对涉案房屋的抵押。二、涉案房产并非案外人名下唯一用于居住的房屋。三、案外人无权要求解除涉案房屋的查封措施。综上，我方请求贵院综合考虑上述情形，并在此基础上裁定驳回异议。

本院查明，北京市某公证处作出的（2018）京某内经证字第某号执行证书发生法律效力，资产北分公司据以申请强制执行，执行过程中，本院于2021年7月27日查封被执行人房地产公司名下北京市顺义区北区、南区部分不动产，涉案房产在上述查封不动产范围内。

另查，案外人L某某与房地产公司签订购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，约定L某某向房地产公司购买顺义区×××号楼-1至2层全部，用途为住宅，建筑面积约为553．21平方米，总金额为20000000元。房地产公司出具的发票显示，L某某已支付了全部房款。

又查，登记机关出具的不动产登记信息查询结果告知单载明案外人L某某名下无其他住房。

以上事实，有执行卷宗材料、《买卖合同》、发票等材料在案佐证。

本院认为，根据《异议复议规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定的三个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。本案中，结合案外人L某某与被执行人房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》以及《大连银行股份有限公司个人房屋按揭贷款合同》来看，可以认定案外人L某某在本院查封前就涉案房屋已签订合法有效的书面买卖合同，且案外人L某某支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。现L某某已提供相关单位出具的无其他住房查询结果告知单，故L某某主张涉案房屋应中止执行一节，符合前述法律规定的要件，对其异议请求本院予以支持。资产公司北京分公司的抗辩理由不能成立，本院不予采信。

据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对北京市顺义区×××号不动产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

本裁定送达后立即生效。

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