最高涨了63%！近5年，苏州这些地方房价涨得最快！

　　房价一直是购房者重点关注的问题，尤其是对于首次置业的客群，房价预期对于刚需客群来说更为重要，这关乎到五六年后的置换成本。

　　那么，从2018年至今的最近5年以来，苏州六大区中哪个区的房价涨幅最大？哪个板块的房价上涨最快最多？

　　克而瑞苏州房产测评通过对苏州六大区和52个板块近五年的房价涨跌进行了系统整理。

　　从这些数据中，我们能够看到最近五年，有些板块房价直线上升，有些板块房价和五年前持平，甚至还有些板块房价有所下跌。

　　通过这几张数据表，希望可以帮助购房者了解当下的市场行情，并为购房者提供一些买房参考。

　　我们知道，苏州市区的房价经过2016年的大涨之后，在2017-2019年基本处在稳中有涨的态势之下。

　　2019年724新政后，苏州严格执行限价政策，2020-2021年，苏州房价稳定在2.6万元/㎡左右。

　　2022年1-8月，苏州楼市持续下行且分化加剧，核心板块的高品质楼盘走出独立行情，非核心板块采取打折促销来以价换量，带动了苏州市区房价的结构化下跌，甚至跌破了2.6万元/㎡。

　　因此，我们以2018-2022年的苏州六大区房价涨幅来详细了解下苏州各区域、各板块商品住宅成交均价的真实情况。2022年数据截取1-8月数据，特此说明。

　　最近5年，苏州哪个区的房价涨幅最大？

　　从以上图表可以看出，高新区在这五年之间房价涨幅最高，达到27%，相城、吴中次之，皆为22%，吴江涨幅在12%，园区涨幅在7%。

　　其实，这四个区域房价上涨，除了部分核心板块的带动，还有部分新兴板块的“发力”，这些板块虽然“相对年轻”，却是政府重点着力发展的板块。

　　它们在政府强有力的规划之下，得到了众多的资源倾斜，各项城市功能配套逐步完善，板块价值得到新一轮的飞升。

　　而姑苏区是一个很特别的存在，2022年的房价竟然比2018年时候跌了6%，这个原因不难解释。

　　2018年，姑苏区的主力供应集中在护城河外板块，仁恒公园世纪、海胥澜庭、姑苏金茂府、姑苏樾等高端改善项目集中入市，其中不乏有别墅项目，且去化表现亮眼，备案均价皆在3.6万元/㎡左右，带动区域商品住宅的成交均价冲破3.5万元/㎡。

　　随着核心区域土地开发殆尽，姑苏区的发展重点开始转向平江新城，2020-2021年平江新城主力在售项目达到6个，受限价约束，平江新城的房价定格在3.2万元/㎡，带动姑苏区房价结构性下跌。

　　所以说，区域价格受供应结构的影响也较大。

　　正如前文所提及，从苏州六大区五年房价涨幅领跑的板块来看，有区域核心板块，比如说新区狮山、姑苏护城河内、吴江太湖新城；

　　也有区域重点发展的新兴板块，比如说园区车坊、相城的苏相合作区、吴中的胥口。

　　具体来看，各个区最近五年房价涨幅最大板块各是谁呢？

　　高新区房价涨幅最大的板块是狮山。

　　狮山作为苏州“一体两翼”之一，是新区真正的核心。各项资源配套都位于头部梯队，其较为吸引高端购房者的其中一个重要因素是教育资源。

　　工业园区房价涨幅最大的是车坊。

　　2021年以前，车坊在园区的存在感很低，直到轨交8号线规划建设，车坊终于走入了大众的视线。去年苏州二批次集中土拍中，新房断供8年的车坊重回楼市舞台。

　　去年9月17日，中海在一次报价环节竞得苏州工业园区科教区永庆路东、普惠路北地块，成交总价13.6亿，楼面价22990元/㎡，溢价率14.95%。

　　不鸣则已，一鸣惊人。

　　中海独墅云著入市后，高达3.5万元/㎡的备案均价直接定调板块的新房价格。

　　相较五年前中锐星奕湾2.6万元/㎡的备案价格，涨幅达到32%。

　　在今年的首批次集中土拍中，中国铁建以19.73亿元的总价、21659元/㎡的成交楼面价竞得车坊蔺谊路北、朝前路西地块。

　　7月底，项目规划出炉，将打造14栋6F-26F的洋房和高层产品，项目案名为星樾湖滨，这是中国铁建在苏州首个星樾系产品。

　　在政府强有力的规划之下，车坊的板块界面焕新按下快速键，配套也在不断升级完善，从在建文荟邻里中心、南部市民中心的高端程度来看，都在逐步接轨园区CBD。

　　姑苏区房价涨幅最大的是护城河内板块。众所周知，古城核心土地早已开发殆尽，今年在售的几个楼盘都是核心地段的高端别墅。

　　相城区房价涨幅最大的是苏相合作区。苏相合作区揭牌之前就是相城的一个外围乡镇板块。揭牌后，漕湖有了闪亮的名字——苏相合作区，由园区主导经济建设，产业则复刻园区发展经验，在教育和商业配套上与园区实现接轨。

　　园区赋能之下，板块价值得到了提升，板块商品住宅的备案均价达到2.2万元/㎡，折后在1.8万元/㎡左右。

　　吴中区房价涨幅最大的是胥口。也是曾经吴中的远郊刚需板块，在地铁5号线通车后，板块价值得到了市场的认可。

　　吴江区房价涨幅最大的是太湖新城。其城市界面、功能配套在吴江都位列头部位置，尤其是近几年，板块内云集众多高端改善住宅。

　　最近5年，苏州所有板块房价涨幅处于前10位的又是谁呢？

　　从近五年苏州市区板块房价涨幅前十来看，主要集中在吴中、相城两个区域，两个区域各占四席，新区占据一席，吴江占据一席。

　　苏相合作区、胥口和甪直三个板块领涨。

　　甪直优势在于地理位置上靠近园区湖东。在2020年，板块内的商品住宅终结了1字头时代，也算是正式“脱刚”。近两年，政府的规划利好接连不断，产业对接园区、轨交、高铁、快速路多维交通升级、星字头学校入驻等利好带动板块价值提升。

　　我们再看Top4-10，有新区大阳山、吴中城南、相城黄桥这样的老板块，本身居住价值较高，在政府在一系列界面优化后，板块价值有所提升。

　　四大新城中，高铁新城、吴江/吴中太湖新城皆上榜，可见起点高、规划强、兑现快的新城板块拥有一定的市场认可度。

　　相城近两年区域价值有所提升，核心板块活力岛的配套也日臻完善，板块内商品住宅的属性偏向高端改善。

　　复盘苏州各板块近五年的房价数据，我们可以得出几个结论。

　　第一，涨跌基本都在合理范围。

　　在严格执行限价政策的苏州楼市，房价还是企稳，事实上没有真正意义上的暴涨板块，最大的涨幅也就在63%，房价理性且稳定。

　　第二，除了一些区域核心成熟板块，起点高、规划强的新城板块房价涨幅明显。

　　较为明显的表现就是三大新城的房价涨幅。

　　在政府的多重利好政策倾斜之下，起点规划非常高，各项功能配套建设速度快、力度强，城市界面在区域板块中也较为领先，这些新城板块也是备受市场认可的成熟改善板块。

　　第三，资源配套的兑现速度仍旧是房价的压舱石

　　从Top10板块来看，大部分板块的交通（尤其是地铁）、商业、教育、医疗等基本功能配套都在日臻完善，正是日渐醇熟的配套带动板块价值的飞升。

　　第四，先天性的地理区位也很重要

　　举两个例子，甪直背靠园区这棵大树，从“园区飞地”到部分区域划归园区管理，借壳园区东的IP，房价存在一定的上涨空间。

　　高铁新城，位于苏州城市以北，依托高铁北站这个国家级枢纽，成为长三角城市的交通枢纽中心，近期政府的官方推文中将板块价值再次拔高。

　　我们常说，买新房是买预期。买房子一定要跟着城市发展方向走，更直白一点说，就是要买起点高、规划强，具有一定价值成长性的板块，价值成长性的主要参考标准则是规划、配套利好及产业赋能。

　　仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

　　引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）