京房回忆96，融科橄榄城，联想在望京开发的中产标杆

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

融科橄榄城是望京东的一个著名小区，之所以著名其实就是地段儿好，离着Soho近，其他也没什么太特殊的。只不过连很多在望京住过多年的人都不知道，这个小区的开发商是联想，大老板自然就是柳传志了。

去年写过一个橄榄城的帖子，写的很简单，只说是联想开发的而已。结果发出去之后就有几个人在底下留言，都是骂联想不务正业为了钱什么都干什么的，我也没搭理。结果没多久就发生了司马大公知的爱国营销事件，这帖子被人翻了出来，骂得更多了。索性我就给删了，实在是没意思。

在我看来，甭管联想还是什么公司，首先是企业，那经营与盈利就是第一位的。至于爱国，如果老板股东们积极参与当然好，但只要不卖国就犯不上让键盘侠们逼宫。

很多人本能的认为联想干房地产不应该，计算机制造才是他们的老本行，不能忘本。但华为做手机做汽车怎么说呢？而且任正非甚至拍着桌子怒吼“华为永远不做手机”，但他之所以这么说，那是因为之前做手机赔了，赔了n多亿n多年，所以才不愿意做，但后来看到了手机的广阔市场，再不做是傻子。

汽车也一样，任正非更是不知道多少次信誓旦旦的宣称“华为不做汽车”，但这不是也下场了吗？

作为企业家，随时调整战略是必须的，一成不变的终将被市场淘汰。所以，任何一家企业做任何一种合法的产品都是无可厚非的，成者王侯败者贼，商业领域里从来都是拿成绩说话，以活下去为基本目标。

现在都说华为是民族企业爱国企业吧，但在刚起步的阶段，其实也是靠销售外国产品起家的。这都跟联想一样，那个年代中国的技术确实还落后，不得不从事这种“买办”业务。之后华为是看到了交换机市场的巨大利润，所以才转型成了技工贸企业。

但这些历史都不能深挖，否则谁都说不清楚。要知道电信订单都掌握在什么人手里，华为的销售目标是什么单位？那在你华为还是个不太知名的小企业时，人家凭什么给你订单，这能深究吗？

华为这些年是被美国给盯上了，不遗余力的进行打压。

实际上，华为早在20年前就预料到了今天，所以当时是想“卖身”给摩托罗拉的。搜搜网上的信息吧，有一张任正非穿着沙滩衬衫大裤衩和美国人在海边散布的照片，那美国人就是摩托罗拉的。只不过后来对方人事调整，谈判负责人离职了，这件事儿才没有成功。

当时任正非接受采访时说的话：以华为的发展方向，迟早会和美国对抗。那与其到时候成为对手，不如现在卖给摩托罗拉，这样我们就戴上了美国的“牛仔帽”。之后华为的几万人就与美国的资本捆绑，便于在国际上扩张。

所以，不要轻易给企业戴上各种帽子，因为企业家的战略是在不断调整的，活下去才是人家的第一追求，其他的都是不同时期的策略与手段。

比如说这房地产吧，我第一次知道华为也涉及是在2005前后。当时我去深圳，听说分公司的一位土建工程师去华为了。我很纳闷，因为印象里这是家科技企业啊，怎么也做房地产了？

结果同事解释说华为不算纯粹的地产商，但需要大量的土建人员。一是要开发自己的园区、厂房和写字楼，二是在全国各地有各种基站工程，都需要土建工程师。土地是财富之母，任何行业都必须借助于土地的开发与利用，华为既然有那么大的工程量，那成立自己的开发部门很正常，总不能什么都外包吧？不划算也不便于管理啊。

后来没多久，华为开发了自己的第一个大型住宅项目，华为人居。当然人家的主要销售对象都是自己的员工，卖4/5000吧，比当时的市场价便宜得多。但这土地来的便宜啊，所以当时说华为之所以敢于这么低价买给员工，因为算上土地价格的成本才2000多，比正经开发商的利润都高。同时还稳定了公司员工，给当地创造了税收，一举三得。

二

联想开始房地产业务其实跟华为差不多同时，都是从自用的角度起步的。有人说联想最早做房地产是跟孙宏斌联手，在天津成立的“中科联想”。其实不是，孙宏斌当年入狱是柳传志给送进去的这谁都知道，老孙出狱后柳传志给了他50万创业，这算私人借款，理解为坐牢的补偿也行。

孙宏斌的第一家公司叫“顺驰”，其实就是“孙氏”的谐音，英文名称就是“孙的公司”，表示这家公司和其他人无关，就是自己的。之后是孙宏斌想进军开发市场，于是柳传志拉上中科集团，给了顺驰1000多万，三家合伙成立了“中科联想”，专门做开发。

其实这笔钱仅仅是投资而已，联想跟中科都没有参与经营。后来顺驰开发了天津香榭里，不赚钱但也没赔，把钱还了。

两家真正联手开发地产要到2003年了，也就是顺驰已经称霸天津，准备全国扩张的时候，双方合作成立了“顺驰融科”公司，之后开发了天津的项目。但这已经算很晚了，就是普通的项目投资，没什么重要意义。

联想的第一个商业化房地产项目是“融科中心”，听这名字，融科，金融与科技，这就是联想的理想。前几年融科着火了，我正好在附近吃饭，看到浓烟后吓得没吃完就跑了。

联想早期开发的都是这种商业地产项目，就因为利润高风险还低，但需要巨额资金投入，普通小开发商玩儿不了。当年史玉柱的巨人大厦不就是被资金拖垮的吗，就因为运作难度大，风险与利润呈正比。

到底联想早期有什么项目我也不清楚，猜除了北京的联想总部等写字楼之外，可能就是深圳联想和大亚湾联想了，其他的想不起来了。这在90年代已经相当牛了，全国能有这种规模的房企没几个。别看那些盖住宅的开发商很风光，其实净是“狗咬尿泡空欢喜”的事儿，实际上收益远没有商业地产的利润高。

三

融科智地，是联想的专业开发部门，我最早接触他们还是刚成立那会儿了。也不知道因为什么事儿去串了串门，反正都是中关村一带的业务吧。

当时融科的负责人就是陈国栋，联想“五少帅”之一，主持了被柳传志寄予厚望的房地产业务，可以说前途无量。但之后呢，融科在2015年被孙宏斌的融创给收购了，陈国栋从此消失在了地产江湖。这世界就是这么冷酷，一手好牌也未必能赢。

那会儿融科的办公环境就不太像地产公司，大开间的一堆电脑，整整齐齐干干净净，员工们也都文质彬彬，跟普通地产公司的草莽作风迥然不同。从高管到员工，不少人都是从联想转过来的，所以带有很明显的文化气质。

跟我们接洽的就是个理工男，当时谈的业务是什么我忘了，但因为我也当过一阵子码农，所以后来扯到了软件上。我们都觉得应该开发一个房地产的管理系统，改变各公司的混乱状态。反正聊得挺投机的，倒把正事儿给耽误了，但肯定也不是什么正事儿，无所谓。

之后基本没跟融科接触过，后来他们参与了紫金长安的开发，也不算是独立运作，而是和澳林地产合作的项目。土地是澳林的，开发是中关村建设，项目策划营销和管理什么的归融科。

但当时的融科在住宅上没什么经验，处于摸着石头过河的阶段。这么好的地段儿本来应该赚大钱的，但他们没怎么炒作，也没按照常规小步快跑的策略，也就是没给自己留出足够的涨价筹码。

价格虽然不低，比周边贵了千八百块，但稀里糊涂的就给一下子就全给卖完了。七天十个亿，看上去似乎回款很快，但实际上利润不算最佳，因为没房了也就无法涨价挣超值利润了。之后的二期应该没问题，但和联想应该没什么关系了，是人家澳林在操盘。

不过房地产就这点儿套路，以联想的总结经验能力没问题，很快就能融会贯通。当时紫金长安的营销负责人姓张，家学渊源的书香门第出身，北大美女学霸。从联想的办公室做起，算是融科智地的元老之一，后来成为营销女强人，操盘过千章墅。

这个项目之后就是融科橄榄城了，陈国栋认为队伍已经锻炼了出来，按他的说法就是“三年练兵期结束”，可以直接的上战场拼杀了。

四

融科橄榄城做得确实很不错，充分体现了科技企业认真的态度。而且毕竟靠着联想这么个大金主，各项细节也都做得挺好。

当时的望京东那么回事儿吧，都没觉得怎么着。我们公司在望京也有项目，过去看了看觉得中规中矩，非说地段儿好也谈不上，谁能想到能有今天的涨幅啊。

橄榄城的容积率其实不低，应该接近3了，也就是要在十多万平的土地上盖出4/50万的房子来（包括地下）。而且他们选择的还是板楼，那对设计的要求就高了。

塔楼板楼其实无所谓哪个更好，分什么产品。如果是大塔楼带异形的，那无论什么户型都别扭。而如果是规矩的塔楼，而且户型大，那塔楼和板楼其实差不多。再一点，塔楼在楼座布置上是占优的。也就是说，同样的一块地，板楼规划完了很死板，一排排的显的很拥挤。而塔楼能做出更多的园林设计，这在布局上能增加更多的变化。

而橄榄城采用的是板楼，按说不太好做，但他们采用了高板，楼间距大，那就避免了拥挤的感觉。而且用的是进深短的薄板，提升了舒适度，这在当时的设计中不多见。

橄榄城是联想团队第一个独立运作的住宅地产项目，在当年很受瞩目。主要就是出身太强了，自带光环，科技基因和500强背景就让人觉得可信度高。紫金长安时期是他们还不太会炒作，所以外界知道开发商是联想的并不多。但到了橄榄城时期就成熟了，少女成了少妇，你不找她，她都主动勾引你。

那会儿橄榄城的项目总是郑志刚，宣称“用IT精神做房地产”的理工男。我也不知道IT是什么精神，但觉得说这话的都该“挨踢”。但营销就是这样儿，越虚头巴脑越好，这样才能引发买房人的联想。

多的不说了，橄榄城当年的价格不贵，比周边的国风什么的还便宜呢。那会儿两个项目竞争，国风给人感觉是有点儿土，但开发商是国企还有经验。橄榄城是创新，只不过虽然名气大但毕竟在地产上是新手。

第一次去橄榄城累坏了我了，找不着啊，这路标也不知道都做哪儿去了。后来我是跟着国风的指引一路过来的，想想都挺好玩儿的。

五

为什么要叫“橄榄城”？我也不知道，但当时听了他们的销讲，上来第一句就是“这个社会是橄榄型的”。

后边这小姑娘再说了什么我都没听，感觉就这一句话就能把人带入“联想”。那会儿正是中产阶级崛起的年代，哪个打工者不希望自己成为中产呢？当然更希望成为土豪。

北京第一个“中产标准”是在2000之后出现的，大概是2001年，在这之前没什么关于中产的讨论。这标准是：30万的房+15万的车+5万的年薪。

我十分怀疑这标准是天通苑给鼓捣出来的（回龙观是国企操盘，犯不上忽悠），因为那会儿全北京只有在这里能用30万买到还不错的房子，2650一平米，这明显就是个拆迁户的标准补偿嘛。然后还有车跟年薪，15万在当时也买不到什么好车。5万的年薪在当时虽然不算低，但也就是个小白领儿吧，谈不上多高。

我当时认为中产标准应该至少是50万的房才行，这都得在南三环了，北城动辄7/8000起呢。车无所谓，十多万的够了，但年薪怎么也得10万才合适，然后再加上几十万的存款理财，这才能算个中产。

之后的各种标准就多了，哪年都得弄出一堆来，但也都是起哄，没一个靠谱儿的。比如当年的橄榄城房子可以算中产配置，一期5/6000块钱，二期7/8000，三期最贵也不过是1.2万。这些价格都可以说是中产能接受的，尤其一期，一套100平的房子首付20多万，大多数白领都没问题。

但现在呢，11万起吧，随随便便上千万，这价格也能算中产吧，但说实话有些太勉强了。毕竟北京的房产中位数是600万左右，这都增加一倍了，1200万，大多数家庭是负担不起的。

六

讲个小故事吧，前些日子我写过了，只是没提哪个小区，其实说的就是橄榄城。

2015年的时候，当时有个同事想在望京买房，正好听说有人介绍要卖房，橄榄城的两居要600万。我给搭了个桥儿，后来一起去看了看，挺好的房子，没废话就办了手续，连中介都没找，我派人就让帮着给过户了。

结果办手续那天出麻烦了，这个业主小刘的老婆出现了，坚决不同意卖房，说自己都不知道这事儿。当天在现场哭了个乱七八糟的，到今天我想起来都觉得揪心。

这时候小刘才说出实情，他之所以卖房就是因为在北京实在待烦了，压力太大。来北京十年就落下这么一套房，升值很好，所以想卖了回老家。之前没跟老婆说就是怕她不同意，想先斩后奏。

这小刘的太太还是很不错的，后来是强忍着眼泪办的手续。再后来我也没管过这些事儿，只是听说交房的时候打扫得特别特别干净，小刘太太还写了整整三页纸的说明书，连窗帘怎么洗和洗衣机怎么维护都写清楚了，看得出对这房子是真爱啊。

再后来就到了去年了，朋友突然带着小刘来找我，弄得我挺迷糊，以为要找后账呢。结果说不是，只是这小刘太太想回到房子里去看看，而他们联系了几次现在的业主，人家不同意。所以找我让给说说，没别的意思，就是看看就行。

问为什么，房子都卖了好几年了，何必呢？结果小刘说，他们回了老家小城市很不习惯，根本找不到合适的工作和创业项目，折腾了好几年，他老婆堂堂名校毕业生竟然去酒店当了前台，每个月才1000多块钱，太憋屈了。

后来他老婆在老家待的都精神抑郁了，他也受不了了，于是就又回到了北京。当年卖房的600万连花销带在老家买房的，还剩300来万。橄榄城是说什么也买不回来了，何况他们也没了买房资格，还得重新熬。

他老婆就是想回曾经的家里看看，没别的意思，肯定不给现有业主添麻烦。看了也就死心了，以后继续奋斗吧，争取把房子买回来。

我没答应，人家现有业主既然没同意，那就算我去说也没什么意思，谁也不愿节外生枝的被打扰生活。只是给出了个主意，让中介给找个同等户型的看看吧，大概是个意思就得了。小刘的妻子同意了，我找中介带他们去看了看。后来听中介说，他老婆看房时眼泪止不住的流，把口罩都弄湿了！

小刘是做会务的，前些天我们公司要开会，把业务给了他。见面聊了几句，小刘明显感觉到了疲惫，快40的人了，不能再和20多岁的比。他当年卖橄榄城时想得挺好，拿着这笔钱在老家能过上很好的生活。而且小城市的会务安排跟北京差远了，以他的能力经验，完全可以做到垄断。

而实际上呢，这种业务只在大城市有市场，北京是竞争激烈，小城市则干脆用不着。孩子出生后他考察了小城市的教育，要说也不错。但他太太不满意，觉得儿子将来还是会去北京等大城市的。而如果在县城长大，那之前他们在北京受的苦，孩子得重来一遍。所以他们这又回到了北京，重头再来。

我也不知道说什么好，北京确实是来去自由的城市，一切都似乎很开放，很平等。但唯独是这房价是真的不友好啊。当年他600万卖的，现在算上税费没1200买不回去。

中产中产，看上去似乎混得不错，其实却是最不能犯错误的阶层。因为向上攀登几乎不可能，而向下滑落却几乎是一瞬之间。

七

橄榄城，橄榄型，这个社会是不是这形状我不知道，但愿是吧。

疫情三年，我见到n多起中产滑落的案例了。橄榄型的社会在运转起来或许最稳定，比转不起来的金字塔要强。但是身处中间层的家庭呢，未必很稳定。

仅供参考。

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