中信建投证券:万物云上市有望推动物业部分估值显性化

焦点财经讯 近日，中信建投证券点评万物云上市称，物管IPO 认可度高，基石投资者背景强大。万物云每股发售价为47.1港元至52.7 港元，全球发售完成后（假设不行使超额配股权）对应市值549.7 亿港元至615.1 亿港元，万物云上市有望推动物业部分估值显性化，有利于万科整体估值的提升。

“假设万物云2022 年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022 年PE 估值为22.4 倍至25.1 倍，在港股物业公司中处于第二高水平，仅次于华润万象生活，彰显市场对公司业务发展能力的高度认可。”

据了解，9月19日，万科旗下万物云发布全球发售公告，拟全球发售1.17亿股股份，发售价为47.1港元/股-52.7港元/股，预计募资约54.97亿港元至61.51亿港元，预计9月29日上市交易。

此次招股吸引了中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR 基金及YHG 投资、润晖投资、淡马锡、Athos 资本等机构投资者，机构类型涵盖国资、外资、私人，基石投资金额约为2.8 亿美元，约占全球发售后发行股本的3.58%。

中信建投证券认为，在港股整个市场低迷的情况下，万物云的逆市突围表现不失为强劲。坚持入市的决心和底气符合万科一贯的战略导向。万科管理层在今年8月底举行的2022年中期业绩会上对万物云上市一事表示，对于万科而言，推进业务分拆，不是以资本市场窗口为考虑因素，而是考虑到万物云不是一个传统的、单纯的物业服务公司，是以城市服务商为定位的，只有它发展成熟后，才能启动上市。万物云无论是在什么时间上市，都是一个新的起点，而不是终点。

据了解，万物云已建立起社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及BPaaS 解决方案服务三大业务板块，形成了强大的万物云品牌势能，且均已具备对外输出能力。上半年万物云实现营收143.5 亿元，同比增长38.2%。

万物云上市，将使得万科物业服务业务估值的显性化，有利于万科整体估值的提升。发行后，万物云总股本将达到11.67亿股，按照47.1港元/股-52.7港元/股的发行价计算，万物云估值约达549.72亿港元-615.08亿港元。