2022城市商业力排行榜：苏州急召高端mall，青岛客流“惊人”

　　/城由市而兴起，商业繁华离不开城市兴盛。/

　　封面及头图丨视觉中国

　　撰写丨小宇宙分队

　　在《中世纪的城市》，学者皮雷纳看到了“商业与城市的正相关性”——商业繁荣则城市兴起，商业凋敝则城市衰败。

　　千百年后，当奥密克戎流窜在全球近1.3万个城市间时，这种正相关性被具象化了。

　　从武汉、深圳到上海，“封城”一次，商业停摆一次，时间有长短，范围有大小。被禁住的人潮，突然间消失在街头巷尾，消失在商场影院。萧杀、寂寥的空气，笼罩在城市上空。

　　不过是，不同的城市所具备的复原力有强有弱，而与之直接相关的因素之一，是背后鲜明对比的商业力。

　　在凸显、放大的不确定性中，每座城市都需要重新审视自己的价值与商业之间的关系，重新理解商业力之变映射的时代机遇与挑战。

　　历经一年多打磨，赢商tech与中国商业联合会共同发起并确立了“城市商业综合评价指南”团体标准，以“商业力”指标综合评价城市商业繁荣程度，全面发掘城市发展潜力，立体洞见未来新商机。

　　具体看，城市商业力是基于城市商业的广度、高度、质量，对城市商业发展繁荣程度进行评价的综合性指标，包含城市商业发展基础、城市商业规模、城市商业档次、城市商业活跃度以及城市商业潜力五大一级维度。

　　《城市商业力排行榜》则是基于上述维度对国内368座城市综合测评后形成的城市排名结果。排名越高，城市商业整体发展程度越好。

　　相较2021年，今年入围商业1线的城市，依旧是上海、北京、深圳、成都、广州、重庆，但排名有变——成都被深圳挤出了TOP3。

　　商业准1线城市中，南京、郑州、佛山排名均有下滑，武汉、天津、长沙、宁波齐刷刷升格了。反差明显的是，沈阳直接掉到了商业2线城市阵营，而长沙勇猛上位替补。

　　综合排名有变之外，在商业发展基础、规模、档次、活跃度及潜力这些微观维度上，368座城市所处的位置大有差别，且呈现出一些或惊喜、或意外的发现。

　　1

　　时不时截胡上海首店的成都，虽被深圳挤出来TOP3，但城市商业潜力却更胜一筹；

　　2

　　连续2年稳稳站在TOP9之位的苏州，却在城市商业档次TOP10中，直接垫底；

　　3

　　一直扎在商业2线阵营的青岛，竟可以在商场客流密度TOP10城市排第四；

　　4

　　靠着免税在商业圈一炮而红的海口，则是闯入了购物中心人气活跃度TOP10；

　　5

　　01

　　深圳登上中国商业第三城，

　　掉队的成都反弹力UP

　　在《2022城市商业力排行榜》上，商业发展基础、活跃度、档次占优的深圳，成功挤掉成都，晋升为中国商业第三城。

　　这一变化，虽有意外，却见合理。2021年，深圳GDP破3万亿元，全国第三，仅次于上海的4.3万亿、北京的4万亿。

　　经济基础再上层楼，交通畅达度跃升。至2021年底，深圳市轨道交通运营线路（含有轨电车）13条，交通线网密度（行政区面积测算）0.22公里/平方公里，连续多年全国第一。另据《深圳市轨道交通线网规划(2016—2035)》远景，深圳全市轨道共33条线路，包括市域快线9条，普线24条。

　　以经济基础、畅达交通为底，深圳的商业在2021年呈大爆发之状。一方面，新mall涌现，全年3万㎡以上开业购物中心+独立百货增量超200万㎡，其中不乏万象前海、龙岗万达广场、前海卓悦INTOWN等明星之作。

　　另一方面，高档次首店蜂拥而来。据赢商大数据不完全统计，这年深圳引入的品牌首店270家，同比上升178%。深圳万象城、深圳湾万象城、万象天地、福田COCO Park、卓悦中心们，均为名副其实“首店收割机”。

　　对照之下，常年身居网红城市之首的成都，2021年交出的商业成绩单，微现乏力。这年，其3万㎡以上开业购物中心+独立百货增量不足120万㎡，同比出现负增长。

　　此外，在商业活跃程度、商业档次较深圳亦显劣势。据赢商大数据统计，2021年，成都的购物中心客流指数、商圈客流指数均低于深圳；另在商业档次上，成都中高档及以上项目体量占比、品牌数量占比分别为12.5%、23.4%，而深圳对应的数字为19.0%、26.9%。

　　静态基本面上，2021年成都的商业力确实打不过深圳，但其待发的潜力值得被看见。在《2022城市商业力排行榜》商业潜力TOP10城市中，成都排在第二，而深圳则处在第四。

　　据赢商大数据统计，成都2022-2023年拟开业购物中心&独立百货（≥3万㎡）增量超250万㎡，是核心商业潜力TOP10城市中最多的。分批落地的新mall中，既有万象天地、SKP这样的重奢型新秀，也有焕新而来的旧改玩家们。

　　潮流更迭，新老商圈交替。处在成都核心地带的盐市口商圈、春熙路商圈，不断有老商场退出。今年上半年，位于盐市口商圈的新世界百货闭店，位于春熙路商圈的伊势丹宣布年底关店。

　　与此同时，茂业百货——盐市口商圈内首个拆除并连同相邻城市旧改项目打造大型城市综合体、财富中心、仁恒置地广场都已开启了升级改造之路，成都商业强韧的潜力各种可见。

　　另从品牌端来看，成都商业后劲力足，一大明证是其持续在线的连锁、头部品牌吸附力，特别是首店品牌。公开数据显示，成都首店数量连年递增。2018年200家、2019年473家、2020年386家，至2021年达801家，同比增速107.5%。

　　现在，成都商业步伐还在加速，在时间的作用之下，再次逆袭上位或是大概率事件。

　　02

　　沈阳降级至商业2线，

　　青岛商场客流密度全国第四

　　拼尽全力，稳住商业江湖之位，是368座城市共识中的奋斗目标。但，不进则退的铁律之下，总有掉队者存在。

　　在《2022城市商业力排行榜》上，从商业准1线阵营降级至商业2线的沈阳，无疑是个反面典型。

　　依次摆开5大测评维度，沈阳相较“补位者”长沙，仅有商业档次略微占优，而其余指标都有不足。商业发展基础上，2021年沈阳GDP总量7249.7亿元，按可比价计算同比增7%，而此前与其同处商业准1线城市的伙伴城市，早已是万亿GDP玩家。后来居上的长沙2021年GDP则是站上1.3万亿元新台阶。

　　人口潜力上，据2021年末主要城市常住人口与增量的统计数据显示，东北地区人口流失现象非常严重。即便身着“东北最大城市”标签，沈阳人口增长十分有限，从2020年907.3万增长到2021年911.8万人，想做“千万人口”之城依旧是个梦。

　　涌动人潮的缺失，遇上大环境消费冷却，从根本上限制了沈阳商业活跃度、及商业潜力爆发。2021年，沈阳3万㎡以上开业购物中心增量56万㎡，增速7.4%，增量、增速相比2020年相对持平；而长沙对应商业项目的增量、增速均大幅提升。

　　另从客流表现看，2021年，沈阳样本商场的日均客流为105万，同比上年略升，但客流密度则下滑至0.13人/㎡。在这点上，常年处在商业2线阵营的青岛，力压商业准1线的西安、郑州、天津、佛山、宁波及长沙，冲上日均客流量TOP10榜单。

　　若将对比维度聚焦到客流密度上，会发现：青岛可以排到全国第四，仅次于北京、深圳、上海，高于广州和成都。

　　青岛，作为国际性海港和区域性枢，商业的国家化和超前性远超山东的其他城市。2021年，青岛的GDP位列全国13位，超过了南方多个经济强市。

　　2020年疫情后，青岛的零售商业市场仍旧没有停止飞速前进的脚步，商业体量和人均商业面积仍旧位居全省第一。

　　而其在2021年表现出的高商业活跃度，与城市中多个人气mall的强客流聚合力、运营力密切相关。如青岛海信广场，2021年优化了高奢品牌组合，扩建了沿澳门路原有立面和屋顶1至5层，全年销售额达65.5亿元，同比增长40%。

　　2020年开业的青岛世茂52+商场，受到高新区、城阳白沙湾片区及北岸城区人的追捧，开业1年累计客流量突破500万人次，开业率保持在95%左右。

　　需要警惕的是，进入疫情第三年，青岛商业开启“空铺”危机预警。据赢商网大数据统计，疫情三年来，虽然青岛购物中心新增品牌数量一直呈递增状态，但购物中心出租率早在2020年便降到冰点，即使在2021年有所回升，但显然未能恢复到疫情前水平。

　　叠加着日趋白热化的存量竞争，如何稳住客流，是摆在青岛的商场们前面的一大现实困境。而这或改写这座城市在2023年榜单的名次。

　　03

　　南京、苏州人均项目体量全国前三，

　　商业档次垫底TOP10

　　“全国哪座城市人均购物中心面积最多？”关于这个问题的答案，那必然是上海，2021年对应的数据是1.15㎡。紧跟魔都兄弟步伐，南京、苏州成功拿下第二、第三名，对应的数字分别为1.14㎡、1.10㎡。

　　可在城市商业档次这一PK台上，南京、苏州却败下阵来了，在TOP10的行列中直接垫底。其中，南京的核心商业档次指数、核心品牌指数分别为8.92、8.94；而苏州则更低，分别为8.85、8.96。

　　具体看，在核心商业档次对比图上，2021年，苏州中高档及以上项目体量比例仅为5.7%，为TOP20城市最低值，还不及北京的1/3。

　　据赢商大数据统计，苏州近200个商场中，仅有苏州美罗商城、苏州比斯特购物村算是高档mall，奢侈品相对集中。美罗商城开业于2009年，场内奢侈品牌为14个，其中顶奢品牌有LV、PRADA、Gucci、Cartier、Max Mara；轻奢梯队则以Céline、Tiffany&Co.等。比斯特购物村奢侈品牌为34个，以轻奢和中奢为主。

　　此外，有8个中高端项目，且并没有形成聚集商业效应，而是分散于姑苏、吴中、常熟、张家港。

　　另有不完全统计数据显示，苏州下半年计划入市16个购物中心中，无定位“高奢”的项目，且中高档及以上项目占比数也不高。

　　但从购物中心品牌门店看，中高档项目占比表现平平的南京，中高档及以上品牌门店占比却高达23.1%，仅低于深圳、北京和上海。

　　南京，常年在网红城市之争中声浪微微，是个“有钱”的实力派。2021年，南京人均社零8.48万元，超越“北上广”位列全国第一，成为全国唯一一个人均社零超过8万元的城市。

　　坐拥“中华第一商圈”新街口，避开上海及其所辐射的苏锡常经济圈，新街口主攻区域是南京本地、苏北及安徽沿江经济带，客群基数大。

　　商圈内的四大金刚——德基广场、中央商场（新街口店）、金鹰中心及新百——撑起了南京的贵气，也成为中高档、奢侈品牌扎堆集结之地。据赢商网此前报道，超95%一线奢侈大牌均已进驻德基广场。

　　此外，在“首店＋经济”政策引领下，南京全市消费场景焕新升级，进一步提升了商业吸引力和辐射力。2021年，引进品牌首店175家，同比增幅70%以上。其中，全球旗舰店2家、全国首店14家、江苏首店70家，高层级首店占比过半。

　　行至2021年，南京已引进首店154家，数量位居全省第一；新增国际品牌首店占比40％，高于一线城市均值21％。各类首店品牌落户南京数量快速增长，高层次、高能级首店加速聚集。

　　照此发展，往后南京的中高档品牌门店占比还将继续向上走。而陷于高端mall缺位困境中的苏州，在等待香港置地以“精奢商业综合体”中環来打开一个新切口。

　　当然，除了上述重点点名的城市外，《2022城市商业力排行榜》上还活跃着各类形形色色的城市，它们呈现的商业色板或趋同，或迥异。

　　但无论特征有何异同，它们都遵循着一个基本定律：好的城市商业，应该是有秩序的、富有变化的，同时又贴近自然。

　　而属于一座城市真正的胜利，则根本上离不开商业的如梦繁华。

　　- 华东商业地产汇 -