杭州西站高能刷屏背后，藏着一部城市TOD进化史

形容一个事件的讨论度，通常可分为热、烫、沸三个等级。

要想达到最高阶的沸，必须得到全方位的高度关注。比如，即将开通的杭州西站，各种媒体报道铺天盖地，甚至还登上了人民日报和央视《新闻联播》。

毋庸置疑，西站已提前锁定杭州2022年度沸词。

为什么西站热到沸腾？杭州继东站、萧山机场后的第三大门户交通枢纽；新一代高铁枢纽站城融合的标杆；总体量约51万㎡仅用时3年建成；各种酷炫的规划设计……

杭州西站夜景（图片来自于视觉中国）

随便一个原因单拎出来，都有足够的分量。

但我们更应该看到，西站的重要地位和神速推进背后，体现了云城高起点开发的强大意志。

这种意志也体现在商业开发上。比如云城落地的首个住宅项目杭与城，不仅是约90万㎡的3号线龙舟北路站TOD上盖，还是杭州首个高铁站城一体化项目（一站直达火车西站）。

为了不负云城、不负宝地，又特别引进了中国TOD专家——龙湖，一家深耕该领域近20年的资深房企。

事实证明，这是一次无比正确的强强联手。

这个杭州里程碑式TOD，一经亮相，就受到了购房者热烈追捧：同期有申花、勾庄红盘强势分流，首开狂推1224套，仍一举引近6000组报名，总销售额高达55亿。

如果说西站是云城的驱动核心，杭与城就是板块地产领域的开拓者和引领者。

入浙13年 龙湖布局12座TOD

何为TOD？即以公共交通为导向的发展模式。

简单地讲，就是以轨道交通站点为中心，在一定半径范围内，融合居住、商业、文化、教育、工作等元素的微型城市。由于城市功能的高效聚合，它天然拥有两大核心优势：

首先：区域的天然流量中心。依托交通禀赋，TOD项目往往是区域对接全城流量的窗口；其次：极度便捷的生活体验。衣食行方便到“下楼即得”，生活方式从此颠覆。因此，在多数情况下，TOD的二手房价要比周边更加可观。

从某种角度看，TOD模式已经成为促进和支撑城市高质量发展的重要途径。

基于这样的使命，早在2003年（重庆北城天街开业），龙湖就提前抢占赛道，开启探索TOD模式的征程。

截至目前，龙湖已开发、储备TOD项目80余个，覆盖北京、上海、杭州等28城，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平米。诞生了重庆光年、时代天街等多个标杆级TOD。并形成城际枢纽、城市商圈、区域中心、TOD新城等六大产品线；掌握制度协同、底盘改造、产业孵化、全品类经验等十大TOD能力。

同时，龙湖还参与编制了《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》、《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》等行业标准，并于2020年9月28日起正式施行。

毫不夸张地说，在TOD领域，龙湖既是先行者，更是集大成者。

而说起龙湖在浙江的发展，本身就是一部TOD进化史。2009年首入杭州，城市首条地铁都尚未开通，龙湖就果断拿下了金沙湖TOD地块。

入浙13年，龙湖在浙江自持开发、在建TOD已高达12座。其中杭州9座、宁波2座、绍兴1座。

从金沙湖、滨江、西溪、三墩，到大江东、丁桥、滨康、丰收湖，再到现在的云城，每一个龙湖TOD的出现，都意味着区域地标的更新、TOD开发模式的进化。

龙湖天街-杭州战略布局图

与城共生 TOD引领城市新格局

买房界有一句名言：“跟着规划走，可坐享城市发展机遇。”

翻译一下，就是要把握住城市发展的脉络。而在城市推动力方面，还有什么比轨道交通来得强劲有力？

可以说，轨道交通就是城市发展的方向，TOD就是城市新格局的践行者。而龙湖的每一座TOD，都踩准了城市轨道的布局。

2015年开业的金沙天街，无缝衔接1号线金沙湖站；2017年9月亮相的滨江天街，楼下即是6号线江汉路站；2019年底同期开业的西溪和紫荆天街，是5号线蒋村站和2号线三墩站的上盖。

还有去年迎客的江东天街、丁桥天街，在建的滨康和云城天街，无一不“零距离”地铁。

图|龙湖杭州紫荆天街地铁接驳口

一座座TOD落地的背后，是杭州“城市东扩、旅游西进”、“从西湖时代到拥江发展”、“大力推动城西科创大走廊”……的城市战略转变，更是“至善龙湖、与城共进”品牌主张的真实表达。

精准落点，加上TOD的强大赋能，龙湖所到之处，几乎都会进化成中心。

曾经的近郊板块金沙湖，摇身变成下沙CBD和主流居住区；楼市常年温吞不火的丰收湖，因天街的到来，中签率一度逼近限售；自带时尚先锋的滨江天街，中心地位至今难以撼动。

图|龙湖杭州滨江天街实景图

持续的实践，也让龙湖TOD有了更多的变化。

比如在业态搭配上，龙湖早已不局限于“天街+住宅”的传统模式。而是会根据地块条件和板块供需特征，针对性地引入酒店、写字楼、商业街等其他业态。

像丰收湖的天瑄城天萃，甚至升级了时下大热的300方产品，做到了一层一世界，让没有房票的购房者，也能抓住TOD机遇。

图|龙湖杭州天瑄城天萃体验馆实景图

推动消费升级 龙湖TOD走向全省

依托于成熟的经验，天街TOD也成功走向了浙江其他城市。

龙湖落子宁波的首座天街——鄞州天街（3号线、规划6号线）计划今年年底开业。今年鄞州区GDP反超杭州余杭区成为“浙江第一区”，消费潜力大，但未形成成熟商圈，商业场景打造上呈现诸多空白点。

图|龙湖宁波鄞州天街效果图,非交付标准

这座双地铁TOD，致力于推动区域消费变革。品牌配比上，将有超20%的宁波首店，超40%的区域首店……

龙湖在宁波的另一座天街TOD——海曙天街（规划8号线直接接驳），则意图在拥有文化底蕴的老城区，探寻不同的新意，为区域带来新鲜活力。

海曙天街将采用MALL+街区相结合的布局，供24小时全业态覆盖，打造夜生活社交场景。

绍兴的龙湖金帝镜湖天街，同样备受居民期待。

所在的镜湖板块，虽已成为绍兴公认的“高端居住区”，但一直缺乏一个“登堂入室”的商场。

图|龙湖绍兴镜湖天街效果图,非交付标准

镜湖天街的出现，将彻底终结板块“商业荒漠”的尴尬。

因地制宜+城市超级TOD

这世上从来没有横空出世的运气，只有不为人知的努力。

在普通人眼中，TOD可能只是一个把地铁、商场、住宅、写字楼等，串联在一起的大型建筑。

但TOD的营造远非表面那么简单。像滨康路TOD，拿地前已有一条开通的下穿地铁1号线。上面不能打桩、不能造房子，地块被割裂怎么办？

为消除影响，脑洞大开的龙湖，对其进行了外科手术式的优化。

地下部分，通过地下商业与轨道转换厅和下沉广场的融合设计，化解割裂的同时，还增强了地下商业人流的导入性；地上部分，则采用大桁架结构，跨过地铁轮廓，缝合被割裂的地块。

如此一来，下穿地铁就像一台嵌入式家电，与建筑完美融合，再无隔阂。

至于杭与城，更是龙湖TOD开发史上浓墨重彩的一笔。这是TOD与未来社区的首次碰撞。

此前龙湖参与过的TOD，论复杂之程度，当数重庆光年项目。它是全国首个“站城一体化”开发样本，集合了高铁、轨道、公交、出租等多重交通方式。

杭与城作为龙湖集团“年度一号”作品，有过之而无不及。

云城首个未来社区、约90万㎡TOD上盖、杭州首个高铁站城一体化项目……单凭这些头衔，就知道它的霸气侧漏。业态涵盖住宅、shoppingmall、写字楼、人才公寓、商业街、社区服务中心和幼儿园等。

图|杭与城效果图过程稿

在龙湖的设想中，这是一个各个要素链接在一起的“城市超级生态系统”。

比如“5分钟”交通圈，无论进地铁、商场，还是上快速路、到高铁站，统统5分钟搞定。还有双创孵化、智慧园区、全龄教育、社区文化创新、公园城市客厅……

设计规划中，龙湖首次引入了龙湖龙智造的能力。在运营层面，龙湖龙智造依托空间数据网格（MSD）、智慧运营平台(IOC)、社区服务平台（NSM)等数字化产品，全方位赋能未来社区，大到产业布局、社区地图，小到交通出行、邻里服务，实现一屏通览、一网通管。打造拥有数字赋能、三化融合的“TOD未来社区”新场景。

传统TOD已无法定义，它更像是一个微型的空间城市，包罗万象。

天街托底+多航道发展

毫无疑问，TOD的风靡盛行，离不开城市轨道交通密度的快速提升。

以杭州为例，从2012年11月首条地铁运行至今，已开通地铁线11条，总里程约449.48公里。预计2022年底达516公里。

但反过来看，地铁建设带来的TOD机遇，对每家房企都是公平的。

那为什么到现在，能在TOD领域有所建树的房企不多见？比如在杭州，真正做到“遍地开花”的，只有龙湖和华润两家。

因为想要做好TOD，还有一门必修课——做好购物中心。

纵观各大房企，拥有自主商业品牌、运营能力又出色的实不多见。而龙湖的天街系，正是个中翘楚。

目前，龙湖天街已实现全国核心市场布局。截至2022年6月底，开业商场达65座。

但做好购物中心仅仅是基础，一旦遇到杭与城这样的超级TOD，又是远远不够的。

因为除了住宅、商业要过关，更重要的考验，在于交付后能否为这个“城市超级生态系统”，提供持续专业的运营、管理和服务。

而多元化发展的龙湖，无疑又一次提前做好了准备。

在“空间即服务”的战略指引下，龙湖已形成地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务、智慧营造等多业态发展，拥有天街、冠寓、龙湖智创生活等多个品牌。

而在这一系列过程，无论是TOD模式的进化、天街的消费升级，还是各种城市服务的嵌入，都是在为推动城市化而努力——这也正是龙湖与城共进的底层逻辑。

稳健运营 安全可靠

最后再来说说，大家关心的房企安全度。今年以来，由于开发商资金链断裂频发，造成了市场上一片风声鹤唳的景象。

面对繁杂的消息，与其胡乱猜测精神内耗，不如多看看那些不会说谎的数据。

比如最近密集发布的2022年房企中期业绩，龙湖就拿出了一份靓丽的成绩单：上半年实现营业额948亿元，同比增长56%。其中经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%。

龙湖连续六年保持“三道红线”的“绿档”，目前依然是行业为数不多获得境内外全投资级评级的优质房企。

如果光看数据还不够，不妨再看看龙湖的实际行动。例如天街，即便这两年疫情冲击极大，仍有条不紊地按照节奏在发展。

通过轻重资产并举的方式，龙湖已在杭州东南西北成功布局12座天街。其中今年3月，龙湖还接手了城东搁浅近10年的国芳购物中心（国芳天街）。

更何况，龙湖还是一家综合型企业。

商业运营、租赁住房和物业管理这三个经营性业务的收入增幅，2021年就已超过地产业务。旗下冠寓，全国累计开业房间数11万余间，规模位居长租公寓品牌TOP3。

这当中，浙江龙湖冠寓的发展势头相当迅猛：5年开出30余家门店，开业超六个月的项目出租率高达94.3%。累计用户超180万人，满意度95%。

这些航道的收益增长，为龙湖带来了持续稳定的现金流，也是在行业起伏期，穿越牛熊的基石。

如何在波云诡谲的市场生存，甚至活得更好？

龙湖集团的多航道发展模式，或许为广大传统房地产企业，提供了一种破局之道。

图|龙湖冠寓杭州萧山金鸡路店实景图

这些航道的收益增长，为龙湖带来了持续稳定的现金流，也是在行业起伏期，穿越牛熊的基石。

数据显示，2021年龙湖净负债率46.7%，连续6年维持在“三道红线”的“绿档”。截至目前，依然是行业为数不多获得境内外全投资级评级的优质房企。

如何在波云诡谲的市场生存，甚至活得更好？

龙湖集团的多航道发展模式，或许为广大传统房地产企业，提供了一种破局之道。

龙湖在浙江TOD在售项目一览表

文中提到的天街开业时间存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不做承诺，开业时间最终按项目实际节点为准；地铁规划站点等信息，不排除因政府规定及开发商未能控制的原因发生改变，具体以政府的最终公示为准。

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