愁卖：送车位、现房销售 中粮首创禧瑞祥云加推认购率仅21.6%

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近日，位于浦东新场的中粮首创禧瑞祥云加推268套建面约90-130平方米叠墅房源，现房销售，认购还送车位。但从项目官方微信公布的有效意向认购客户名单来看，仅有58组，认购率为21.6%。

图片来源：中粮首创禧瑞祥云官微

值得注意的是，项目首开也曾经历过同样尴尬的局面。2018年12月25日，中粮首创禧瑞祥云推出380套90-110平方米洋房，均价约4.59万/平方米，项目共有58组有效意向认购，认购率15%。

中粮地产2019年完成重组，更名为大悦城。大悦城2019年半年报数据显示，该项目的总可售建筑面积为6.58万平方米，上半年签约1.25万平方米，签约金额为5.49亿元，合计4.39万元/平方米的售价，半年销售的去化率仅为19%。

项目所在的地块还是中粮于2016年抢下的“地王”。2016年6月29日，中粮以24.4亿元总价夺得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，楼板价3.5744万/平方米，扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平米，溢价235.6%。据业内测算，保本售价可能将达到60000元/平方米。按照项目初期的售价来看，显然有点“赔本赚吆喝”了。

既然有央企背书，又是现房销售，购房者为何不买账？从周边的配套来看，虽然项目推广宣传海报上写着“7站世纪公园“，但是项目距附近唯一的地铁站16号线新场站直线距离约2.0公里，自驾向西500米是申江路，向东500米即达S2沪芦高速收费口，出行依靠自驾或公交较为方便。

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商业配套方面，项目对面就是上海中优房地产集团有限公司开发的中优城市广场，除了电影院已于今年开始试营业，其余部分尚未运营，略显冷清。但公开报道显示，上海中优城市广场2013年在新场奠基，2017年初开业，现在的经营情况很难不让人猜测已经烂尾。

项目周边医疗资源相对匮乏，周边2公里范围内有浦东新区新场综合医疗卫生中心。

同时，在价格方面，项目与板块内其他新房拉不开差距。周边在售的二手房有丝庐雅苑、万科清林径、东方冠郡等，贝壳成交数据显示，丝庐雅苑挂牌价在3.5-4万/平方米，东方冠郡在3.7-4万/平方米，万科清林径挂牌价为3.7-4万/平方米。

大悦城2022年半年报显示，1-6月，公司全口径签约销售金额285亿，同比下滑21%；根据2022年800亿的销售目标计算，目标完成率为35.6%。

报告期内，公司营业收入150亿元，同比增长5.3%；毛利率提升4%至33.9%，净利率下滑1%至7.1%，主要受到减免持有型物业租金影响；归母净利率跌至0.6%，同比下降3.7%。

大悦城目前还是“黄档”房企。截至2022年6月30日，大悦城的净负债率为89.9%，剔除预收款后的资产负债率为71.2%，仍超出70%，

截止至2022年上半年，大悦城控股拥有现金257.4亿元，短期债务188.5亿元，较去年同期增长9.3%，现金短债比1.37,长短期债务比2.84，加权平均融资成本仅为4.87%。