出乎意料！郑州3个区的仓储供不应求，空置率低至1.62%

顶端新闻•河南商报首席记者 吴军 文图视频

仓储是现代物流建设中不可缺少的一个重要环节。

为了鼓励仓储行业发展，今年7月底，河南出台的17条政策支持现代物流强省建设，第一条就提到“对国家、区域物流枢纽和省级以上骨干冷链物流基地内，总投资额超过5000万元的高标准第三方仓储、智能化仓储、保税仓储等物流公共基础设施补短板项目，按照不超过总投资额30%的标准给予补助，最高不超过500万元”。

郑州目前共有多少通用仓，多少高标仓?哪些区域的仓储租金较高，哪些区域的仓储供不应求?年底前，郑州仓储市场还会发生哪些变化?

我们一起来看看物联云仓最新公布的8月份郑州仓储市场调研报告。

物流业和制造业联动，郑州仓储超过了2000万平方

作为现代物流的一个重要环节，仓储市场的变化，和经济发展息息相关。

疫情多点频发两年多来，带火了电商平台和社区团购，让高标仓一度成为香饽饽。但持续的疫情，也让部分汽车制造企业、服装企业等缩减了仓储面积，大仓换小仓的事情时有发生。

物联云仓数字研究院公布的数据显示，截至2022年8月，郑州市物流仓储市场通用仓总面积为1748.8万平方米，可租面积188.8万平方米;高标仓总面积为321.4万平方米，可租面积为55.4万平方米。

高达2000多万平方米的仓储市场，和郑州的规划、定位密不可分。

郑州城市规划以及“十四五”现代服务业发展规划以建成立足中部、辐射全国、通达全球的国际综合枢纽和现代国际物流中心为核心，对物流业作出了多方面明确的发展指导。

近几年，郑州的物流业和制造业联动发展。按照“东强、南动、西美、北静、中优、外联”布局，着力优化营商环境，创新发展服务业新兴业态，扩大服务消费供给，重点发展金融、物流、商贸、商务会展、科技服务、文化创意旅游、健康产业等七大支柱产业。

2021年，郑州经济总体向好，地区生产总值为12691亿元，全国排第16名;人均GDP为99600元，位于全国第57名;社会消费品零售总额5389.2亿元，全国排第12名;规模以上工业增加值增速为10.4%，全国排第15名;第三产业占比58.86%，全国排第39名。

郑州是全国公、铁、航、信兼具的交通枢纽，已形成由铁路、公路、航空3种运输方式构成的交通运输网络。郑州铁路枢纽素有“铁路心脏”之称。郑州新郑国际机场是中国八大区域性枢纽机场之一，国家一类航空口岸。

《国家物流枢纽布局和建设规划》明确，郑州作为物流枢纽承载城市，将布局陆港型、空港型、生产服务型、商贸服务型四种类型国家物流枢纽。

以上种种，都为郑州仓储物流业发展夯实了基础。

中牟县通用仓最多，空港区高标仓最多

郑州哪个区域的仓储最多?

调研报告显示，通用仓中，中牟县的面积最多，为540.6万平;经开区排第2，共有通用仓256.9万平;新郑排第3，通用仓面积为208.8万平;管城回族区排第4名，有192.5万平;新密和空港区并列第5，各有135.4万平。

高标仓中，空港区最多，为87.6万平;中牟县排第2，为84.1万平;经开区排第3，为59.7万平。

截至2022年8月，郑州通用仓整体市场较7月可租面积变化24.4万平。去化难度加大区域前两名依为空港区、新郑市;经开区去化较好。

今年前8个月，郑州仓储租金整体呈现上涨趋势，其中8月份平均租金为22.45元/m2•月，环比上涨0.04%。截至2022年8月，郑州重点分区区域租金中位值为24.06元，租金区间为19.42元~25.34元。空港区租金最高，为29.02元; 新密市租金最低，为19.21元。

受疫情影响，2022年1~8月空置率稳中有升，8月份空置率10.87%，为历月最高，环比上升1.42个百分点。

航空港区仓库租金最高，金水区空置率最低、供不应求

根据物联云仓数据分析，郑州仓储市场需求排名前两名依次为空港区，占比约67%;二七区，占比约17%。

分面积来看，整体需求呈现金字塔结构：1000平以下仓库需求最多，占比50%;1000~1999平的，占比33%;5000~5999平的，占比17%。

截至2022年8月，消费品需求为主，占比为83%。消费品中，又以家具及建材、家居及日用品为主，3C产品较少。

物联云仓还根据郑州各区的租金、空置率、需求三维度交叉进行了分析，其中，航空港区、高新区被评为热点区域;活跃区域6个，包括经开区、中牟区、管城区、金水区、惠济区和新密市;普通区域为2个：荥阳市、二七区;谨慎区域：是新郑市。

物联云仓数字研究院预判，2022年下半年郑州市5个区仓储供需平衡，3个区供大于求，3个区供小于求。

航空港区、经开区、新郑市处于供大于求状态，其中，航空港区平均租金为29.02元，空置率为17.30%;经开区平均租金为25.34元，空置率为9.83%;新郑市平均租金为20.94元，空置率为15.57%。

高新区 、金水区、惠济区供小于求，其中，高新区平均租金为27元，空置率为2.01%;金水区平均租金为19.42元，空置率为1.62%;惠济区平均租金为19.22元，空置率为4.66%。

中牟、荥阳、管城区、二七区、新密市5个区域则处于供需平衡状态：中牟平均租金为24.22元，空置率为11.39%;荥阳租金为24.06元，空置率为13.86%;管城区租金为24.06元，空置率为8.21%;二七区租金为20.03元，空置率为8.43%;新密市，租金为19.21元，空置率为6.13%。

前8个月已成交11块仓储用地，未来两年将新增67万平新仓

截至8月份，郑州2022年已成交11块仓储用地，总面积为723.5亩。

其中，新密市拿地最多，为311亩，占比43%;中牟县拿地204亩，占比28%。

单块成交面积最大的为165.2亩，竞得方是新密市普洛斯仓储设施有限公司，成交时间为2022年1月18日;其次是郑州浩港实业有限公司摘得的120亩地，地点位于新郑市，成交时间为2022年3月29日;第三大地块，面积为98.3亩，竞得者为河南大河申通冷链物流有限公司。

成交价格最高的地块位于管城回族区，成交价格为174.4万元/亩，竞得者是河南叁陆点玖置业有限公司。

成交价格最低的地块位于中牟县，每亩只有23.4万元，竞得者是国家粮食和物资储备局河南局七三七处。

另外，有7个地块拿地价位介于40万~62万元/亩之间。

根据今年前8个月拿地情况，物联云仓预判，未来两年，郑州将新增仓储供应面积67.3万平方米，其中，2022年新增供应面积为36.7万平方米，2025年新增供应面积为30.6万平方米。

新增供应前三依次为新郑(30.6万平方米，占比39%)、空港区(26.4万平方米，占比34%)、二七区(18.8万平方米，占比24%)。

来源：河南商报