央行原副行长吴晓灵：要做好潮水退却后的准备！

有专家表示，过去五年的房地产金融化，带来了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。首先是 房价透支，根据公开数据显示，

其次是支付力的透支，公开数据显示当前按揭余额超过38万亿元，另一方面来源于居民杠杆率飙升，过去5年全国住户贷款占总贷款余额从29%升至57%，居民杠杆率从40%增长至62%，有20座城市居民杠杆率超过了200%，其中兰州、西宁、贵阳、太原等城市居民杠杆率达到了400%上下。最后是供应的透支，易居研究院数据，70城广义库存已达10亿平方米，广西防城港的广义库存需要消化17.5年，广东肇庆的库存需要11.9年才能完全消化。

好消息是，随着楼市的不断调控，进入2021年下半年后，楼市出现了迅速转冷的情况，新房价格指数出现了罕见的“三连跌”，与此同时房企也经历巨大考验，“金九银十”期间，超9成百强房企业绩同比下滑，其中某负债接近两万亿的房企，更是出现了“摊牌”行为，明确表示没有钱还债了，后续央行解释道：该房企出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张，但着实让不少购房者捏了一把冷汗。

随着时间来到9月，各大机构发布了8月房价数据，具体来看，纳入统计的310余座城市中，162座城市出现了下跌，下跌数量相较年初增加了60%。不仅如此，更为重要的是，如果观察具体城市的话，不难发现房价下跌的城市以北方城市为主：金昌环比下跌10.26%、德州环比下跌9.76%、榆林环比下跌7.57%、青岛环比下跌6.77%、烟台环比下跌6.49%、保定环比下跌6.48%、汉中环比下跌6.14%、北京环比下跌5.97%、咸阳环比下跌5.16%。

除了上述城市外，天津、郑州、石家庄、哈尔滨、商丘、南阳等城市也出现了持续性下跌。其中下跌幅度最大的城市是北京，每平米环比下跌了4050元，厦门每平米下跌2043元，天津每平米下跌1145元。事实上，即使是许多北方大型城市，其房价自2017年、2018年开始就出现了持续性的“阴跌”，比如青岛当前房价据最高点相差22.8%，天津据最高点相差21.8%，郑州据最高点相差13.1%，北京据最高点相差15.8%，值得一提的是，去年11月天津还发布了“限跌令”防止房价出现乱跌的问题。

为何北方城市房价会出现集体“失守”的问题呢？主要有三个方面的原因，其一是在楼市不断调控下，许多北方小城市房价泡沫在快速消除，因此房价出现了持续性下跌。其二是人口的不断流动，随着楼市的不断“分化”，人口集中流向热点城市，根据相关资料显示，4个一线城市中，有3个南方城市，15个新一线城市中，有10个南方城市，显然南方城市更加吸引人口流入，房价有所支撑。最后是南北城市之间的经济差距，近几年也在持续增大。

问题在于，未来南方城市也会出现集体“失守”的问题吗？答案是肯定的。有两点可以证明：首先是根据“房价轮动效应”来看，房价的涨跌往往都是能级越大的城市造成的影响越广泛，除了北京以外，深圳自出台“二手房”指导价后，房价也出现了下跌的情况，上海与广州楼市同样在遇冷，换言之，受到“房价轮动效应”的影响，未来许多城市的房价泡沫会逐渐消除，具体表现为房价下跌的城市数量增加。

其次是根据住房供需关系来看，住房本质上也属于一种“商品”，其价格自然也会受到供需关系的影响。上文已经提到过，当前楼市的住房供应已经完全过剩，许多城市去化周期长达几年甚至十几年。但反观住房需求，也就是人口总量，不得不承认的是，当前我国正面临着严峻的人口问题：根据《中国人口预测报告》数据显示，我国人口拐点最快可能就在2-3年后，到2050年我国人口将减少至12.64亿，2100年减少至6.85亿。

自2016年起，我国新增人口数量就在持续递减，2016年出生人口数量为1786万人，2020年出生人口数量降至1200万人，专家预测2021年出生人口数量将降至千万以下，仅为996万人，从出生率来看，2016-2020年人口出生率从13.57‰跌至8.52‰。由此可见，当人口真正进入“负增长”趋势后，住房供应将进一步过剩，未来多余的住房可能会面临“无人接盘”的问题。

克而瑞研究院发布的《2021年中国房地产总结与展望》数据显示，截至2021年11月末，CRIC监测的100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米，已经十分接近2014年“去库存”之前的库存规模。问题在于，即使在这样的情况下，当前许多开发商依旧在乐此不疲地拍地建房，正如央行原副行长吴晓灵在清华大学演讲时强调的那样：

泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。