从"退租"到"换租"，北京核心区的人口疏解"大局"

2022年8月24日，北京市“东西城直管公房平房退租”项目终于再一次启动，这是北京市时隔差不多10个月后再次启动“退租”。

也是北京市2022年的第一个“退租项目”。

而这一次启动“退租的项目”正是东城区的“国子监街区一期项目”。

“国子监街区一期”项目的启动，意味着北京的“退租”再次重新启动了。

而这一次启动退租的范围其实也不太大，北到北二环，西到安定门大街，东到雍和宫大街，南侧到国子监街。

范围虽然不大，但是位置却非常重要：孔庙和国子监博物馆，它是首批全国重点文物保护单位。

所以2022年的第一个平房退租项目，选在国子监具有重要“保护”意义，它意味着“退租”的背后，是对老城的一种保护。

随着“国子监退租”的启动，同时意味着部分东城区的老居民将会面临“退租腾退”，逐渐疏解出北京东城区。

这一次国子监“退租项目”一共提供了三个“共有产权房”的房源，可以让东城区的老居民进行选择：

朝阳区豆各庄项目，销售价格为27600元/平方米，个人产权份额比例为65%。

大兴区美澜湾项目，销售价格与个人产权份额比例以市住建委审定的价格及份额为准。

通州区阳光佳苑项目，销售均价为20800元/平方米，个人产权份额比例为55%。

对于北京东西城的“平房退租”，其采取的是“货币补偿”方式来进行的：先按照平房的房本面积来给钱，然后老居民再拿着钱去购买共有产权房。

也就是说“先给钱，然后老居民再买房”。

那么，如果“国子监一期”退租的老居民全部实现“100%退租”，政府一共会花掉多少费用呢？

第一，根据公告，每平米市场房屋价格是98959元/平方米，标准房屋重置成新价为1920元/平米。

根据以上的公开信息，我们就可以大概计算出“直管公房平房”使用面积每平米的补偿标准是：16.8万/平米。

第二，国子监一期的公房退租总建筑面积大概是19418平方米，接近2万平米左右。

如果按照以上的计算系数，我们基本可以判断出，北京市政府为了推动本次完全退租，大概需要支出33.6亿元。

就算是按照50%的退租率，也需要支出16.8个亿。

所以可见，东西城的“退租疏解”花的都是财政上的“真金白银”。

33.6亿可以疏解腾退876户，平均每户需要支出大概400万，如果按照每户4个人计算，平均疏解每个人就需要支出100万。

根据《首都功能核心区控规》的人口规划，到2035年北京东西城的常住人口要控制在170万，13年需要再疏解20-30万人左右。

到了2050年，东西城的常住人口要控制在155万人，要再疏解15万人。

这是北京核心区人口疏解的“大局”！

所以合计起来，要从目前的200万人减少到155万人，需要疏解45万人，而如果按照每个人100万的“疏解费用”。

那么北京东西城的“常住人口”要想达到预期目标，至少需要支付4500亿的“疏解费用”，这显然是一个“不可能支付”的额度。

所以除了“退租”之外，必须还要有其他的方式，一起来达到疏解东西城常住人口的目的，因此“换租”就横空出世了。

从“退租”到“换租”，老居民改善居住的选择更多了，而对于政府来说，疏解人口的大局，方式也就更加灵活了。

8月24日，北京市东西城平房的首个“申请式换租项目”开始试点了。

什么是“申请式换租”？

其实所谓“换租”，就是在“不解除原来的承租权”的前提下，由实施主体来租赁老居民的“直管公房”，按照市场租金给钱给老居民。

然后老居民自行解决住房问题。

换租周期一般是10年，等10年后老居民可以重新回到平房内居住，因为“承租权”并没有解除，平房还是老居民的。

“退租”和“换租”最大的区别就在于“承租权”是否解除：退租是老居民必须解除“承租权”，然拿后补偿款走人，房子彻底还给政府。

而换租是老居民不需要解除“承租权”，房子还是老居民的，但是出租给政府使用，拿着10年的租金走人。

所以“退租”是彻底离开东西城，而“换租”只是暂时离开东西城，将来还可以回来，这是“人口疏解”中的两种不同方式。

不同的人，显然会有不同的选择，因为需求是多样的。

尤其是“换租”，还给了老居民未来留在东西城的机会，这样老居民的后代还可以回来上学，是一个非常好的政策。

因为一旦退租，就意味着老居民将“彻底告别东西城”了！

我个人其实是倾向于“换租”的，只要房子还在，下一代就有希望重回“东西城”，这是非常重要的“后招”。

尤其是政府如果能够提供“便宜的租赁房”，那“换租”就是最好的选择。

但不管是“退租”，还是“换租”，归根结底都是“疏解人口”，北京东西城的常住人口“疏解大局”是不能动摇的。

那么，未来哪些片区还有机会“退租”，拿钱彻底离开“东西城”呢？

根据官方的消息，我们认为以下片区未来还有机会能够直接“退租”，拿钱彻底离开“东西城”，从此“不再回头”：

第一，皇城景山街区

第二，安徽会馆周边地区

第三，宣西文化精华区

第四，法源寺周边

第五，天桥北地区

除了以上五大地区以外的其他地区，短期内启动“退租”的可能性不太高了，包括东四、西四等，短期不需要再等。

综上所述，我们认为从“退租”到“换租”，体现出了北京市在“疏解东西城人口”上的灵活政策，想方设法的改善老居民居住环境。

我们认为，不管是“退租”，还是“换租”，并没有政策上的“优劣”差别，并不是说“退租”就一定比“换租”强。

不同人的需求，选择不同的“政策”来达到自己的目标。

有些老居民对“东西城”还恋恋不舍，还想回到这个地方来居住和给后代上学，自然就可以选择“换租”。

而有些老居民，只想着赶紧离开东西城，那退租就是最好的选择。