长跑者万科

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

“长跑者在日积月累中收获经验，他清楚回报不一定会在付出后立即出现。他也不止一次经历过异常艰难的天气，但他知道专注于脚下的路，穿过暴风雨的自己，会变得更强。”9月7日下午，在万科2022年全国媒体交流会上，万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海表示。

张海是万科开发业务的代表性人物。2021年12月，张海正式成为开发经营本部的首席合伙人。自1995年加入万科后，张海历任万科集团规划设计部总经理、成都万科总经理、广州万科总经理等职位，拥有丰富的开发经验。

而万科（000002.SZ），亦是最早在A股上市的房地产企业，是行业典型的长跑者。万科董事会主席郁亮是圈内有名的马拉松跑者，至今万科仍全员推崇跑步运动。

交流会上，张海作了题为《生长的力量》的演讲，回顾万科在开发路上的转型路径，对外展示开发业务的业绩成效。此外，万科上海区域BG首席合伙人吴镝、万科北京区域BG首席合伙人卢冰等新任区首也陆续亮相，带来了对万科开发业务的看法。

2022年上半年，房地产行业规模为王、杠杆为王的非理性增长模式走到了尽头，高质量发展成为当前房地产行业的主旋律。面对不确定性，长跑者万科有哪些思考？进入下半场，万科还将做什么？

与城市共生长

张海在交流会上指出，城市在人类文化进程中扮演了非常重要的角色，资源要素也持续向超大城市及都市圈聚集。万科始终坚持与城市共同生长，与客户共同发展。

2001年，万科提出专业化住宅开发商定位；2014年，万科成功转型城市配套服务商；2018年，万科提出向城乡建设与生活服务商转型的目标。

回顾过去万科在北上广深等城市的发展，张海指出，万科的历史与城市的历史、商业的历史基本吻合。

据张海介绍，进入深圳38年以来，万科已经交付住宅9万户，物业服务120个住区、23万户、52万人，办公入驻企业422家，商业客流日均47万人次，泊寓在住11万人，梅沙教育在线9000人，养老服务1000人。

上海作为第二个万科深耕的城市，在过去30年以来，已经完成了8万户的住宅交付，办公入驻企业627家，泊寓在住3900人，物业服务173个社区29万户65万人，商业客流日均13万人次，德英乐教育在校5200人，养老服务1200人。

在广州，2008年建成的广州“土楼公社”万汇楼则代表着万科在租住社区的一次实验性探索。

据万科方面介绍，土楼公社以客家土楼为原型，居住空间以环形排布的单元公寓与集体公寓为主，并在每层设置公共活动空间，社区层面上还设有食堂、商店、图书馆、篮球场等设施，内向布置的各类设施意在形成一个温馨舒适的集体小环境。

作为政企合作的廉租房项目，该项目开业时租金水平在300-500元/月，当前租金在1000元/月。在商业化气息弥漫的租赁市场中，万科以此类项目为更多低收入人群提供了另一种居住选择。

给居住另一种可能

万科上海区域BG、首席合伙人吴镝在《从建筑视野到城市视野》的分享中，详细回顾了万科过去在上海这座城市30年的发展历程。

“从七宝万科城市花园，再到如今的中兴路一号，‘明天我们将住在哪里’一直是永恒的话题。而在上海万科的一次次尝试中，我们也逐渐完成了‘从造一座城到焕新一座城’的过程。” 吴镝指出。

在吴镝看来，城市有机更新，不只是简单地改变空间形态，更应该在新时代下诞生新的表达。身处静安区的老旧街区中的“中兴路一号”，便是万科对传统住宅设计的一次创新与尝试。

万科在中兴路一号项目中一改常规的做法，设计让空间变成一个个沿街小广场，把阳光还给城市。半开放社区的设计，消解了城市与社区之间的边界。10栋单体以点状式高低错落排布，降低了对城市界面的占用，又尽可能保证每栋建筑的通风、采光和视野。

“正是这些独特的尝试，让中兴路一号获得了一大批海外留学、新兴文化行业年轻人的喜爱。在这个单套均价1500万元以上的项目中，90后和女性客户都占总购买客户的60%，无孩业主占比77%，有留学背景的客户占比55%，金融和设计业工作者分别占到42%和28%。”吴镝进一步表示。

卢冰则从住房租赁的角度，带来了他对新时代下青年人居住的思考。卢冰指出，在租购并举的新居住时代下，万科一直在为年轻人提供租得起的房子和生活配套解决方案而努力。

据卢冰介绍，从2018年成寿寺项目取得立项批复到2022年，万科已经在北京获取集体用地租赁住房2.2万余间。上个月，万科还成功在北京新获取4000间的大型社区项目，这也是泊寓首次进入朝阳区板块。

“通过与政府及村集体合作，万科得以盘活城市主要片区的存量低效土地资源，借力规模化快建快装的优势，达到成本和效率的最优平衡，以综合住区的用户服务与配套运营，提供远优于散租的居住体验。” 卢冰进一步表示。

此外，卢冰还提到，今年万科特别针对238名北京高校应届毕业生推出港湾计划，该计划涉及的北京高校应届毕业生会在2022年7-9月陆续入住北京高立庄社区，让走向社会的北京青年在第一站中有了伙伴、不再孤单。