深入产业园（10）|| 特别沙龙：聚焦产业社区创新与发展

编者按：南京商业地产商会产业园区联合会今年正式启动“深入产业园”专项调研，希望通过代表园区、代表楼宇的访谈交流，了解需求，对接资源，搭建服务平台，多方探讨解决方案，同时展示特色园区和楼宇，促进南京楼宇经济、总部经济的高质量发展。

8 月 30 日，“深入产业园”第十期迎来了特别沙龙，复星集团苏皖区域、中信泰富、零距离文旅集团、天赋控股集团、金弘基集团、景枫集团、南京江山产业发展有限公司、江苏正欣和通信发展有限公司、江苏毅达汇景资产管理有限公司、南京金蝶软件园、北大科技园、华电科技园、悦星球等二十多家园区开发运营企业参与活动。

活动通过走进高芯科谷，解析典型案例，围绕产业社区如何创新发展、深化产业服务等主题进行深入交流和探索。

业内人士说

产业社区是什么？

此次活动邀请了中国城市更新论坛数字资产研究中心主任、北京菁喜成长网络科技创始人黄硕。得益于长期一线实践的深度观察，黄硕这样说。

无论产业园区还是社区商业，除租金外的服务性收入整体占比多少，是考验运营商能力的核心标准之一。

产业社区运营商，需要对产业和人才的服务有实时量化的数据沉淀，才能有依据持续提升时间和粘性。

简而言之，帮助客户持续赚钱，为社区客群提供有转化率的增值服务，产业社区才有持续深度发展的源泉。

第二个衡量标准是投资收益占比。产业社区的核心目的，也是让产业得到更好地发展，让人才享受更多发展的在地社会资本（资源）。股权投资为代表的金融服务收入，就是服务并分享企业发展的收益。投资收益也是反哺服务团队不断向专业化发展的来源。

总结一句话，如果对标商业的人货场，产业社区就是“人”“业”“场”的服务闭环，运营商占着“场”，把“人”和“业”服务好。

从产业社区的可持续运营上来说，数智化依然是市场上最大的痛点。

对以往很多园区看来，数智化看起来就是一笔投入，要么是一些智能设备，智能闸机，要么是一个给别人展示看看的“数字驾驶舱”等功能。

但那些仅仅是信息化阶段，是否把数据作为运营和投资依据，是否把有效的资源投入到适合的地方，这就是“数智”的作用。

产业社区只有数智化，才能让其深运营不“重”，反而越来越让人感受得到品质和调性。

在当下，对品牌城市运营商来说，轻资产服务对外输出是都希望做到的。以目前落地的项目为例，数智化平台和运营体系是并行的两个模块，一个是针对企业，一个针对人才。

企业的核心是稳商提质，人才则要做好有效的增值服务，品质能够超预期地稳定提升。

人才服务，要从衣食住行的刚需开始，数智产业社区对C端用户来说，就像是本地版的小红书和“大众点评”，同时作为渠道可以链接园区以外周边的服务。

所以利用好数智化平台，就是真正把园区的企业和客群做成了服务转化的渠道，把周边好的资源纳入到平台，打破园区内部物理招商的局限。

产业社区的运营就是稳商运营，是重度运营、深度运营。

产业社区的运营商要需求共创人，给予共创人透明的激励机制，能够在平台上体现；一句话总结，就是共建共治共享。要给共创人销售场景、目标客户，要有反馈。

数智化平台可使运营服务流程SOP化，资源优势和产业活动可视化。我们是研究机构，同时也是数智化运营服务商，聚焦城市存量资产的数智化，希望让每个好园区好团队能够实时沉淀“数字资产”，避免重度投入后的“情深不寿”。

高芯科谷产业社区化运营实践

说起高芯科谷这个品牌，可能业内不是很熟悉，但说起中科创新广场项目，时间就更久一些。企业从一个项目到一个公司也是以品牌化思路运作。

高芯科谷是苏州新康投资集团孵化的产业开发运营和创新服务的综合运营公司，定位是长三角“科创-智造”一体化平台和产业培育体系。

中科创新广场是典型的科创综合载体，17年开始，企业陆续以南京为核心，向长三角拓展布局，科创综合载体与都市工业园载体。

专业化，即每个园区围绕1-2个主导产业，打造专业化/主题性园区。

产业化，即打造特色产业链，建设优质产业技术、资源、人才、服务平台，推动产业高质量集聚发展。

社区化，即建设运营优质产业与生活空间，高度融合“产业、社区、企业”，以营造舒适便捷的公共空间、生活环境与社区文化，推动企业幸福成长。

以上三点是目前也是未来很长一段时间，企业的特色运营理念。

作为产业园区，具有一定的产业集聚和提供产业服务是平台往社区化运营的前提和基础。

高芯科谷的每一个园区的运作会有一个提前规划，目标是要拿到一些平台建设的荣誉。比如：

中科创新广场是国家级的科技企业孵化器，国家级的众创空间以及省级的大学创业园。

南通的园区是省级的专业化科技企业孵化器，运营时间较短的位于浦口开发区的园区也是属于市级的专业科技企业孵化器。

依靠于自身优势，高芯科谷在投融资、政策申报、产业资源互通等方面深度挖掘，打造了知识产权服务、投融资、政策引培、综合服务、资源共享、技术服务、产业协作7大服务平台。

高芯科谷目前已不仅是做园区开发运营，更是打通区域内的特色科创孵化链条“苗圃-孵化-加速-总部基地”，参与企业全生命周期的陪伴成长。

同时，优质的产业服务平台也需要智慧化建设予以辅助赋能。高芯科谷的园区都会启用智慧化管理系统，以此实现各种智能化终端设备替代高成本人力管理。

现在的园区不只是为企业提供办公场地，而是提倡社区化运作。除了企业的研发生产，园区内还应有满足工作人群的衣食住行。有了这些，企业能够留住员工，园区能留住企业。配套可以体现出长期的产业运营价值。

高芯科谷为每个园区配备了员工宿舍、食堂、会议厅、超市等多种功能区域。

以中科创新广场为例，园区内配备了5个公共会议厅供企业使用；同时，高芯科谷还打造了“如山芯寓”这个品牌，为园区配备600套服务式租住公寓，提供管家服务，创造安全、品质、便捷的租住氛围，为企业解决员工住宿难题，帮助企业留住人才。

值得一提的是园区的食堂也是由高芯科谷自营，从食材选择到烹饪质量再到智慧结算，都是用心运营。

高芯科谷的观念是，园区的配套功能是为了促进招商，促进园区入住率的攀升，以10%的空间来保证90%空间的资产收益。

把基础的配套经营好，将园区的社区化运营打造好，那么园区的生态就初步形成了。

（高芯科谷典型案例）

• 中科创新广场

【孵化器-加速器-总部】

产业定位：电子信息 + 科技服务

园区位居国家级江北新区与中国（江苏）自由贸易实验区南京片区双区核心，是江北新区创新突出、产业聚集的服务平台及标杆园区之一。

园区占地面积约10万方，总建筑面积约34万方，打造集孵化基地、加速基地、总部基地、生活配套于一体的科创综合体。通过载体空间、产业服务、综合资源、政策支持，为产业培育、企业成长提供可持续动力，为江北新区打造具有国际竞争力的产业集群提供有力支撑。

• 中科创新产业园

【孵化器/加速器】

产业定位：集成电路 + 智能制造

是高芯科谷在南京先行开发运营的都市工业综合体项目，位于浦口经济开发区内，共占地约12.5万方，建筑面积共约21万方。

园区集优质厂房、研发办公、人才公寓、产业安全配套平台、生活配套等配套设施于一体。通过重点方向企业引培、专业化运营服务、投产技术支持、服务平台建设，打造具有产业特色的区域型亮点园区，赋能区域产业链式化发展。

• 宝月湖生命健康产业园

【苗圃-孵化器-加速器-总部】

产业定位：生命健康

高芯科谷以南通市北高新区“3+1”产业为依托，与市北高新区管委会合作共建产业园，市北高新区生命健康先导园区，是围绕高芯科谷特色科创孵化链条“苗圃-孵化器-加速器-总部基地”建设的核心项目。

园区总规模约11万方，聚焦生命大健康产业，打造专业化的精品园区，目前已经引进了一批拥有先进技术、顶尖专家的优质企业，以新药研发、创新型医疗器械、精准医疗、基因检测、体外诊断、特需食药为主链方向，致力于打造区域生命大健康产业集聚高地。

• 紫气源·绿色智能产业园

【加速器】

产业定位：新材料 + 新能源 + 智能制造

园区位于浦口经济开发区核心，占地面积约3.3万方，总建筑面积约6.8万方；集产研平层、总部独栋、生产研发办公一体化厂房、重加工生产厂房、生活配套等于一体，通过专业化运营服务，助力企业高效成长，致力于打造区域内产业集聚的绿色智能产业基地。

• 高芯科谷·汊河智汇产业园

高芯科谷·汊河智汇产业园位于滁州市汊河经济开发区、毗邻南京江北新区，占地61亩，以工业厂房、研发办公为主，汇集智慧平台、产业运营服务、生 活配套平台等，打造成“顶山-汊河”一体化中产业质态突出、贡献明显的亮点园区。

• 青创梦想空间

【苗圃】

产业定位：集成电路 + 智能终端应用 +生物医药

青创梦想空间是由南京市江北新区管理委员会教育和社会保障局和江苏高芯科谷智能科技有限公司共同打造的大学生创业孵化服务平台，位于南京集成电路培训基地内，旨在为大学生创业者提供物理空间、基础设施和一系列创新创业服务，促进科技成果转化。

平台围绕江北新区“两城一中心”——芯片之城、基因之城、新金融中心的产业发展导向，逐步形成集成电路产业早期创业项目集聚效应，打造成为亮点突出、人才活跃的专业化创业苗圃。

大家说

景枫中心总经理 董蕾：景枫转型做园区，运营观念上发生了变化，因为我们不是在运营空间，而是在运营人群。

如何让客户得到应有的服务，首先是硬件方面，交通和区位我们无法改变，但是我们有条件去做的配套设施，做一些智慧健康的办公环境。

在江北的项目上，我们打造了露天的篮球场，5人足球场也在规划中。在餐饮方面不仅配备了食堂，还引进了品牌咖啡。

配套的选择要从长远角度看，要符合年轻人的社交，以运动健康来做招商抓手。

服务没有句号。服务落点一定在对于人的管理，对于企业客户的服务管理一定要细致，落到实处。细致的服务才能给企业客户和投资方带来长远收益。

悦星球产业共生体创始人 范永旺：目前市场对于行业的要求是运营精细化。

作为存量资产的运营方来说，资产价值提升对我们影响不大，品牌吸引力弱的时候，我们围绕着年轻人的新办公室方式进行探索。

我们每年都会围绕着咖啡、 餐饮、小剧场、艺术馆等领域进行品牌孵化，在运营方面我们自带运营小生态，能迅速地将载体所需的配套带进来，为开发方和资产方赋能。

从产业社区的角度，我们正在进行四种尝试。

一是搭建年轻人喜欢的新办公场景的产业社区，通过举办音乐会、小剧场搭建共享会客厅，提升空间吸引力；

二是组建企业服务中心，为企业的申报、政策、投融资对接做好支撑；

三是在产业服务方面，关注行业领域的联盟组织，在招商的过程中除了对联盟进行招商，也会发起联盟，通过解决业务对接，吸引企业入驻从而吸纳产业链上下游企业和资源，形成产业的共生体；

最后一点，中小型企业是我们的主要服务目标。这类企业在数字化领域、战略领域、企业管理等方面都存在一些短板，需要专业的专家去指导，我们作为运营方也会主动为企业寻找相关领域专家，帮助企业解决定向问题，更好地发展，那么企业与运营方的粘度会更高。

南京金弘基控股集团产业部总经理 倪兵：在做了多年产业地产开发之后，我认为还是得要回归初心。

园区开发的初心就是租金收益和销售收益。租金收益最终还是要依靠产业服务的力度。

在产业服务方面，大家都有各自的标准和做法，我觉得服务核心还是要集聚于“人”，以人为本。

园区里的人分两种：员工和老板。我们做了很多提升员工技能的培训活动；而针对老板，我们也经常举办企业家活动，形成园区内企业家联盟，同时也和外部联盟对接，产生业务合作机会。

入驻我们园区的中小企业是我们服务的重点，提供链接业务机会是他们最大的需求。

零距离文旅集团董事长 范业龙：做园区这么多年，“服务”万变不离其宗，重要的是用心与客户交流，利用企业灵活的机制，满足客户需求。

12年前，我们就做了第一个酒店式办公室，也就是今天的众创空间。当时园区提供了“三全服务”：全装修、全时、全配套。

不仅全精装修，冷暖设备也是24小时对加班企业开放，不仅如此，园区还提供共享会议室和借阅，及免费的打印、快递等服务，对于企业来说，所以说这就是共享价值，共享的核心就是服务。

复星集团苏皖区域产业发展部总经理 陆平原： 近几年我们一直在产业园区领域做尝试和突破。我们研究的一个打法，总结成三句话就是：园区资本化，资本产业化，产业生态化。听上去有些务虚，但实际上我认为这可能是未来园区2.0-3.0的核心打法。

什么是园区资本化？目前大量的机构资本进入园区行业，通过组建产业园的开发基金实现园区紫金的突破，而不是靠自有资金撬动。

怎么理解资本产业化？组建产业基金，投资企业，使企业和园区方产生更高粘性。

为什么产业生态化？复星一直在提倡生态，围绕企业的资金、技术、人才、市场四个维度，搭建自营或联营项目赋能企业发展。

这是我觉得未来很重要的发展方向。

产业园区进入运营时代

南京商业地产商会产业园区联合会副秘书长李博闻主持活动时提到，在疫情反复、营商环境深受影响的情况下，产业园区已然进入“运营为王”的时代。

产业园区如何向产业社区迭代，园区运营方如何拥有更多非租金收益，都是值得深入且长期探讨的话题。

过往的“深入产业园”更多地是关注载体，观察学习行业佼佼者们是如何做的，在往后的“深入产业园”中，我们会更多地关注载体里的产业内容及行业发展，也会继续带着行业话题和园区经验走进下一批园区，为南京的产业服务提质增效、产业发展寻找可持续的路径。南京商业地产商会秘书长顾蔚蔚参加沙龙活动。

欢迎加入南京商业地产商会！

南京商业地产商会是国内首家跨界地产和商业的社团法人组织，创始于2010年3月18日，以权威性、专业性在行业享有广泛影响力。致力于商业地产生态圈的营造，全面实践“政府+商会+企业”三位一体推动行业健康发展的运营模式，南京地区（都市圈）的主力地产企业、大型国有资产平台、新兴综合体开发运营企业是商会的核心成员。以携手共创商业地产美好未来为使命，在商贸流通、楼宇经济、产业园区、城市更新等领域，为会员单位和服务会员单位提供全方位专业服务。

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