高层住宅今后会成为“贫民窟”吗？老旧了怎么办？有4种解决办法

随着城市人口的不断膨胀，以及土地资源变得稀缺，解决城市居民居住需求的唯一办法，只能是向空中发展，因此高层住宅是世界各国城镇化建设中的必然产物。

我们国家同样经历了这样的发展历程。在过去的20多年里，国内常住人口城镇化率由房改之初的30.4%，一跃达到如今的64%，快速走完了发达国家历时百余年的城镇化过程。而为化解土地资源短缺与居住需求旺盛之间的矛盾，我们也建造了大量的高层住宅，目前不仅大城市高楼林立，即便是普通的县城，楼高30、40层的住宅也比比皆是。

不过，世上没有永恒不变的事物。作为生活消费品的住宅是有使用年限的，在经历了岁月沧桑后，终究会有变老变旧的一天。时间一长，高层住宅必然会出现屋顶漏水、墙面渗水、开裂、外墙保温层脱落，以及电梯更换维护等现象，就算有维修基金用于修缮，如果经常性地修修补补，不仅很麻烦，也会影响正常生活。

现在学术界有一种观点，认为高层住宅由于不易拆迁，难以维修等原因，老旧以后可能会变成城市中的“贫民窟”。持此观点的并非泛泛之辈，而是一些知名的专家学者，比如北大教授朱国钟、东北财经大学经济研究中心主任周天勇等。

另外，现在的房屋产权虽然都是70年，但房子的真实寿命可能并没有那么长，毕竟房子没到70年就被拆除的比比皆是，并且高层住宅的建筑质量如果很差，可能在30年之后，老化问题就会非常严重。持此观点的比如清华大学建筑学院教授尹稚，认为高层住宅的有效寿命可能只有30年，甚至是20多年。

那么，高层住宅老旧以后真的会成为“贫民窟”吗？这是很多人所担心的敏感问题。因为高层住宅是目前国内的主流居所，与很多家庭利益攸关，所以大家非常关注。

不过，如果笼统地认为高层住宅老旧以后统统会变成“贫民窟”，也是不客观的。

一个最简单不过的理由，如果是经济发达、对外来人口有极强吸引力的一二线城市，由于房子的需求量大，这些城市的高层住宅无论经历了怎样的变化，都不可能变成“贫民窟”，特别是位于主城区的优质高层住宅。

而那些人口净流出、经济基本面较差，空置率居高不下的中小城市，今后又以多层住宅为主流，就不好说了，特别是为数众多的县城。

因此，高层住宅是否成为“贫民窟”，主要看是什么能量级的城市。

其次，高层住宅老旧以后怎么办？其实大家不用担心这个问题，解决的办法无外乎以下4种:

第一，修缮维护，延长房子的使用寿命。

其实我们不妨将高层住宅分为主体建筑和辅助设施二大块。主体建筑指的是钢筋混凝土结构的墙体，辅助设施指的是内部的管道、电线、机电设备等。

钢筋水泥的使用寿命主要看材质，如果材料优质，理论上使用70～80年应该没有问题；但劣质材料的使用年限可能只有20～25年。目前普遍公认的年限为50年。

因此，除非达到使用极限才会考虑拆除，否则即便出现墙体轻微开裂等现象，也会以维修加固为主。而按照现有的技术，维修加固后继续使用应该是没有问题的。

辅助设施的维护比较简单，就像现在的旧改一样，管道锈蚀了更换管道，电线老化了更新电线。其中最大的一笔支出就是更换电梯设备。不过，一部电梯也就数十万元，分摊到业主头上，每户最多也就几万元。

总而言之，由于拆迁成本太大，在开发商拆不起的情况下，未来对老旧高层住宅的处置措施，可能会像旧改一样，由ZF部门出钱，通过修修补补的办法，尽量延长其使用寿命，做到这一点是有资金和技术后盾的。

第二，有钱人搬走后，或将房子低价租售给低收入人群。

未来国内的居家模式，大概率会和西方发达国家一样：富裕群体逐渐搬离市区高层住宅，转移到郊区的别墅、合院、花园洋房内居住；而留在市区的，则以普通收入家庭为主流。

毕竟随着高层住宅逐渐老化，修补起来会非常麻烦，又不能拆除重建，而对于居住品质要求较高、又具备相应经济实力的有钱人来说，不会留在市区老旧高层内久住的，他们为改善居住环境选择搬离方便工作的城市，其实也是一种无奈。

而腾出来的高层住宅经过一番修补，基本满足居住需求以后，最终会迎来新的主人——普通收入人群或租客。这就和大城市的外来人员一样，走一条曲线买房道路——先旧后新、先小后大，其实这也是很多富裕家庭曾经走过的历程。

第三，位置优越的城市核心板块，将迎来拆迁的机会。

为了提高土地利用率，在过去的20多年里，全国各个城市30多层的楼盘往往一建就是几十栋，有一项调查数据显示，全球建设高层住宅最多的国家就是中国，这与我们庞大的人口数量有关。另据不完全统计，截止到2021年底，全国拥有高层住宅26万栋，可以说数量惊人。

不过，高层住宅建起来容易，毕竟我们有基建狂魔的称号，但是真到了需要拆除的时候，开发商则会算另一笔帐。

开发商买地建房，是一项投资巨大且周期很长的工程，而拆除这些老旧房子，开发商必须和业主达成拆迁补偿协议，但是在不允许加盖更高楼层、拆迁工作不易协商，且住房需求又已经达到饱和、新建楼房存在卖不出去情况下，开发商是不可能做亏钱又担风险买卖的，因此并不是所有的高层今后开发商都愿意去拆除。

而能够获得拆除机会的，必然是占据城市核心地段、拆除重建后仍然有利可图的少数高层，再者是城市规划建设中被征用土地上的高层。

第四，其他高层住宅以后的归宿同样也要被拆除。

当然了，其他地段上的高层如果成了不能住人的危房，或房子破破烂烂，继续维修没有利用价值，并严重影响到城市形象的时候，也会被拆除。

但是补偿标准可能不一样。届时由于这些房子租不出去也卖不掉，按照市场价值不了多少钱，只能由政府出面，制定拆除计划分批次地进行拆除，并象征性地给予业主适当的补偿。

而到了那时，有人拆总比没人拆要强，多少又还能得到点补偿，业主也会感到欣慰，接受政府的统一安排。

至于拆除后是否重建，则根据城市的住房需求而定。需求小的城市要么只拆不建，腾出的土地用于建造主题公园、文娱中心、商业综合体等，打造城市品牌，提升居民生活品质；要么拆高建低，向多层住宅发展。

需求大的城市，也会按照未来整体人口总量的变化，有节制地控制高层住宅的数量。毕竟人口减少的趋势目前已经形成，即便今后人口流动的态势保持不变，但是一旦整体人口减少了，中小城市流入大城市的人口数量也会相应减少，大城市同样不需要建造太多高层住宅。

总结：未来高层住宅会成为“贫民窟”吗？答案不全是。那些有人口增量的城市，特别是地段好、位置佳、配套全、房子保值增值功能强的高层，未来即便老旧了，只要对其修缮维护，仍然会有外来人口接盘；而那些人口流失、经济欠发达、没有区位优势，住房空置率偏高的中小城市不好说。至于高层住宅老旧以后怎么办，解决办法无非4种：维修保养后延长使用寿命、普通收入家庭接手后继续居住、优质地段的房子将迎来拆迁机会，其他高层住宅也会在政府的统一安排下被拆除。齐家云云提供更多装修资讯，喜欢我的朋友记得收藏和关注哦！（素材来源于网络，无法核实真实出处，如有侵权，请直接联系齐家云云删除。谢谢！）