标普：保利发展现金回款率达94.9%，盈利出现高质量上升势头

久期财经讯，9月1日，标普在一篇报告中称，尽管目前房地产行业低迷，但来自销售的坚实现金流和持续的融资渠道将支持中资房企保利发展控股集团股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，简称“保利发展”，600048.SH)稳定的信用状况。

在标普看来，保利发展(BBB/稳定/--)本周发布的中期业绩显示，该公司盈利在营收增长的推动下出现了高质量的上升势头。然而，2022年上半年该公司的毛利率下降了7个百分点至25.6%。数值下降符合行业趋势，这是由此前土地市场过热导致的。标普预计，由于不断增长的营收抵消了利润率的下降，未来两年该公司债务/EBITDA之比将保持在4.3倍至4.8倍之间(2021年为4.5倍)。

该公司的合同销售额下降了26.3%，表现好于行业平均降幅（50%-60%）。现金回款率亦达到令人满意的94.9%。

标普认为，保利发展的毛利率不太可能在2018-2020年间回到30%-35%的峰值。尽管如此，标普预计利润率已降至低点，并可能在未来一到两年内保持在目前25%左右的水平，仍然略高于行业平均水平。保利发展的利润率得益于其一二线城市定位和优质的土地收购，以及其国有企业地位和较低的融资成本。

当房地产市场复苏时，保利发展在经济增长平缓时期获得的土地可能会成为其增长引擎。保利发展上半年在土地收购上花费了607亿元人民币。这一金额大致相当于该期间合同销售总额的30%。然而，考虑到目前住房需求疲软引发的螺旋式下降，标普预测任何行业的复苏都可能推迟到2023年初。

保利发展将受益于稳定的低成本融资渠道，以渡过目前的经济周期。2022年上半年，其平均借款成本为4.32%。该公司近期还抓住了在境内银行同业拆借市场(Onshore Interbank Market)发行债券的机会，发行了65亿元人民币的在岸公司债券和75亿元人民币的中期票据，平均息票率为3.09%，这表明其资本市场融资渠道通畅。标普认为，在中资房企融资条件收紧的情况下，这是一个与众不同的表现。

本报告不构成评级行动。