中报观察 禹洲管窥

观点网 这是禹洲新董事长上任后的第一份财报。

8月31日，禹洲集团对外披露2022年中期财务报告，期内公司收入123.93亿元，同比增加3.21%；利润为3.53亿元，同比下降71%；归母净利润也由2021年同期的8.57亿元降至5908.5万元。

禹洲表示，利润下降主要由于期内毛利减少、融资成本及其他开支的增加。期内毛利为13.42亿元，同比下降约44%，毛利率为10.83%。据悉，毛利率下降是由于期内确认了武汉、苏州、泉州及漳州的物业而释放公允值调整8.28亿元计入销售成本；剔除非现金调整后的毛利率为17.51%。

观点新媒体对比禹洲2022年及2021年中期的利润分配情况得知，今年中期禹洲控股与非控股应占利润占比，与上年相比呈现较大差异。

今年中期，禹洲控股应占利润为5908.5万元，利润占比为16.76%，而少数股东应占利润为2.94亿元，利润占比83.24%。而在上年同期，禹洲控股应占利润为8.57亿元，利润占比71.29%，而少数股东应占利润为3.45亿元，利润占比为28.71%。

禹洲称，这是由于期内交付的全资物业开发项目计提存货及商誉减值所致。但某种程度上，少数股东利润占比高也有此前通过低权益比实现规模快速扩张的影响。

对此，禹洲亦有所举措，2021年时任禹洲集团董事会主席的林龙安就曾表示，公司要转换发展思路，以利润为导向，以质量为增长，更多追求盈利和权益比的提升，每年上升幅度在5%-10%左右。

收入与销售

财报显示，期内禹洲集团的收入为123.93亿元，当中物业销售的收入为120.39亿元，受益于期内交付物业销售均价的提升，这一数值较上年同期提升3.1%，占总收入的97.14%。

从地区收入贡献度来看，长三角区域依旧是禹洲收入的“半壁江山”，期内确认贡献的收入金额为71.18亿元，占比为59.13%。华中区域与海西经济区相若，当中华中区域确认收入20.75亿元，占比17.24%，海西经济区确认收入19.64亿元，占比16.31%，剩下的环渤海和大湾区则分别贡献度为6.38%、0.94%。

禹洲集团指，未来将继续秉持着“区域深耕”的战略，优化重点区域发展，为集团带来更加持续高效的收入贡献。?

从上半年的销售情况来看，在严峻的大环境与疲弱的楼市环境下，禹洲集团的销售亦呈现较大程度下滑，上半年累计合约销售金额为209.487亿元，同比下降六成；合约销售面积为114.52万平方米，合约销售均价约为每平方米人民币18293元。

从区域来看，期内禹洲于长三角区域的合约销售达101.19亿元，占集团整体合约销售金额的48.3%，依然是贡献占比较大的区域。其中，上海、南京、苏州、合肥及无锡作为该区域的核心布局城市，合共贡献合约销售金额达人民币86.58亿元。

另外，环渤海区域及海西经济区合共实现合约销售金额达56.46亿元，占合约销售总额26.95%。大湾区、西南区域及华中区域合共销售总额为51.84亿元，占合约销售总额24.75%。

土地储备方面，截至2022年6月30日，禹洲集团土地储备总可供销售建筑面积约1944万平方米，178个项目，分布于六大都市圈共39个城市，平均楼面成本约为每平方米6563元。禹洲集团称，现在持有及管理的土地储备足够未来2-3年的发展需求。

收入构成中，投资物业亦在上半年贡献了1.45亿元收入，较去年同期提升49.47%。

公告中显示，在投资物业板块中，禹洲打造了“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”写字楼和商业街三条产品线。目前，禹洲物业投资项目已进入深圳、上海、杭州、厦门等地，拥有41个项目，包括已开业项目29个及筹备期项目12个，面积达174万平米。当中，购物中心、写字楼和社区商业业态的占比分别为62%、20及18%。

值得关注的是，期内物业管理费收入亦录得约2.5亿元，但因流动性紧张，禹洲于今年初将禹洲物业出售予华润万象生活。

现金流管窥

禹洲财报中显示，期内其他收入及收益为5.44亿元，与上年同期的2.59亿元相比大幅提升144.93%，这正是受益于期内出售禹洲物业所带来的收益。数据显示，出售附属公司给禹洲带来了4.81亿元收益。

这是禹洲应对流动性风险所采取的的举措。

财报中亦能够窥探禹洲的流动性压力，上半年该集团现金及现金等价物为77.78亿元，比去年末的143.78亿元净减少近66亿元。

财报中显示，2022年上半年禹洲流动负债总额从上年末的863.88亿元提升至1203.53亿元，占总负债比例高达93%。

这由于两方面：一是需要偿还的短期借款增多，二是长期资金募集减少。

在禹洲流动负债当中，优先票据数额从上年末的50.39亿元增至364.5亿元，这也是中期流动负债总额大幅提升的原因。

根据禹洲所披露的数据，一年内到期的短期负债为490.71亿元（公司债券50亿元、优先票据364.5亿元、计息银行及其他借贷76.21亿元），目前在手现金无法覆盖。

另一方面，禹洲非流动负债中的公司债及优先票据这两个科目数值均为0，这令非流动负债总额从上年末的465.98亿元降至约93.9亿元。

如此看来，禹洲融资遇到的困难不小。

此前禹洲曾对外坦言，公司遇到境内外融资困难，已无法利用惯常的融资管道，如银行借贷及资本市场股本及债务融资等，使公司短期流动性面临巨大压力。

与此同时，银行减按揭贷款以及买家对房地产开发商能否完成项目的担忧导致物业销售下滑。境外资本市场对这些境内事件的反应负面，限制了公司用以偿还到期债务的资金来源。

在这艰难的环境中，林龙安辞任禹洲董事会主席、首席执行官等多个职位，由配偶郭英兰接任。郭英兰曾在接受观点新媒体专访时指，客观来看，融资困难是市场较为普遍的现象，公司也在等待时机，一直都在利用企业自身的经营性现金流做支撑，积极解决债务问题，境外债务积极组织重组，境内债务寻求展期。

观点新媒体获悉，今年1月，禹洲5.82亿美元要约交换完成，票面利率为7.8125%。近期，"20禹洲01"已经通过持有人会议表决获得78.94%的高票，同意了展期方案，债券展期为1年。

实际上，在坐上掌门人位置之前，自1997年4月加入禹洲集团的郭英兰曾在大多数附属公司中担任多个职位，主要负责公司财务、资金及审计工作。

“我与创始人林龙安先生会在工作上各有分工和侧重，房地产行业的生存法则将更加注重精细化的运营及管理，而这正是我一直以来所作的细致化工作。”

据分析，林龙安辞任公司主席和首席执行官后，将能抽出更多时间和精力进一步履行社会职责，而女性领导人的细致体贴，也能够带领禹洲围绕产品力、经营力、服务力，不断提升公司治理，继续向前。