又见一成首付！是真情，还是套路？

DW开盘，板块哭泣。

地价减半，DW哭泣。

昨天一早，伦教西部一宗商住地底价成交，5800元/㎡的地价水平近5年最低。

就在上周六，与上述地块直线距离约3公里的港龙新盘开盘，地价1万+，售价1.3万+，成为伦教目前门槛最低的一手，户型更是卷出佛山新高度。

| 港龙滨江公园销售中心

港龙佛山首盘，地价破万

先来认识一下港龙。

港龙发迹常州，深耕江苏，拓展长三角，2020年赴港上市，同年七月进入大湾区。

截至目前，港龙已经在大湾区布局有4盘：港龙皇朝龙湾壹号（广州增城）、广州黄埔旺村旧改项目、港龙紫誉华庭（惠州）以及港龙滨江公园（佛山）。

其共同点在于：都主打极致刚需或刚改户型，客群以承接主城区外溢为主。

其中，广州、惠州项目均是合作开发项目，只有佛山伦教项目由港龙独资开发。其中，惠州项目去年入市，首波卖了9成，还算理想；增城项目龙湾壹号比较难，目前售价1.4万/㎡左右，已经低于入市价。

卷出新高度，116㎡做南北向5房

来看看伦教项目港龙滨江公园。

该盘具体位于顺德水道南侧，三洪奇大桥旁，一桥之隔是北滘，直线距离佛山3号线伦教站大约1.5公里。

整盘规划7栋住宅，总高33层，两梯五户或两梯六户设计，小区内有健身活动场所、儿童游玩区与宠物乐园等。

| 项目沙盘

该盘的户型非常卷，无论三房、四房还是五房，都卷出佛山新高度。先来感受一下：三房83㎡起，四房98㎡起，116㎡能做五房，而且能做到南北对流+四开间朝南。

喏，下图即116㎡五房户型图↓

| 116㎡户型图（图源：港龙滨江公园公众号）

功夫君现场获悉，该盘首推临水厂路的7栋，两梯六户，南向四户是83㎡三房，另外南北向两户分别是96㎡和116㎡，带装修，预计2024年交付。

1.34万/㎡起伦教最低，还送一成首付

功夫君现场获悉，港龙滨江公园当日首次开盘售价分别是：

三房约1.4万/㎡起

四房约1.5万/㎡起

五房约1.6万/㎡起

比前期吹风价区间1.6-1.8万/㎡要低2000元/㎡，现场成交前30位会赠送5万元车位代金券。

有意思的是，该盘刚开卖就推出30套一口价，对应西南向83㎡，低层单位（2-4楼）售价约1.34-1.38万/㎡，总价约111万起，首付2成门槛不到22万。

| 港龙滨江公园售楼部

讲真，带装修1.3万+已是伦教目前新房最低价格水平。但为了吸客，开发商还有奇招，比如：送首付。（仅限上周末两天）

举个例子，一套低层83㎡三房，合同总价约131万，项目以一口价约114万卖，单价约1.37万/㎡。

（咳咳，这里数字可能有点多，我尽量用最简单的方式解释）

好了，精彩之处就在这里。开发商搞出了一个“送首付”的吸客方式，蛮像陈村和亚艺某盘。

怎么送呢？还是上述那套83㎡，合同价131万，成交价114万，首付最低2成，即22.8万。现在呢，买家首付只要给9万就成，余下105万全部做贷款。

| 港龙滨江公园销售中心

那么问题来了，银行如何通过房贷申请呢？毕竟非限购区首套首付最低比例是20%。

功夫君一顿猛计算，终于搞清了，这非常像二手市场的“高评高贷”模式。

简单解释即，用合同价131万去申请贷款，最高能拿到104.8万贷款。而最终成交价是114万，所以购房者只要出9.2万首付款，差价17万现金返还购房者。

这里有一个关键点，那就是：开发商返还现金必须迂回抵达购房者的账户，而不能直接返给购房者。

好了，首付款的确大大降低，但贷款金额与月供也相应提高。孰轻孰重，自行选择。

功夫君在现场逗留了将近一小时，除了本地客，不少买家是从番禺过来。当日最低价1.34万/㎡的2楼单位已被下定，而1.37万/㎡的4楼在功夫君离开项目后被告知已成交。

伦教市场难啊，此时不跑更待何时？

要说伦教的新盘供应，那是相当充足，目前主要集中在中、西部，绝大多数都是极致户型，这还真是伦教新房市场的一到特殊风景线。

就比如港龙项目旁的龙湖江与城，上月开始价格下探至1.5万+，以价换量非常有效，成为七月伦教销冠。

对比港龙滨江，龙湖三房起步85㎡，四房起步114㎡，上车门槛稍高，但更近地铁站，最快明年九月就能交付，现场可见部分楼栋已封顶。

| 龙湖江与城

同在伦教西部，龙湖与港龙都主打江景、公园卖点，按照片区规划，未来港龙北侧还有商业地，龙湖北侧有华福项目要开发，江景视野或多或少会被遮挡。目前，该片区周边配套还有待完善。

至于中部，降价幅度较大的是时代印记，年初还卖1.8-2万/㎡，如今已经下调至1.6万+起，还是现楼。

时代旁的广佛保利城，7月底特价1.8万+，8月下调至1.61万+，而凯蓝锦伦华庭，毛坯房如今1.57万/㎡就能成交，三房总价117万起。

| 时代印记

中部盘最大优势是近地铁站，佛山3号线首通段预计今年底试运行，附近医院、学校都有，自驾大约半小时车程能到番禺，的确更吸引广州刚需。

一名熟悉伦教市场的中介告诉功夫君，中部的广佛保利城关注度最高，近地铁+央企+准现楼是最大卖点。

| 广佛保利城

未来，伦教还有多个新盘加入，尤其集中在西部。

比如佳兆业的泽峰业帝景湾，一线望江，不靠近国道，位置比港龙滨江公园更好。

该盘已开放接待中心，户型涵盖85-140㎡三四房，还有叠墅产品，地价接近1.3万/㎡，现在入市也是肉眼可见的艰难。

| 泽峰业帝景湾效果图

相反，华福地产6月在港龙滨江公园西侧拿了一块地，楼面价不到7千，成本优势比较明显，一旦入市必然会给港龙更大压力。

另外，楼面价10480元/㎡的中山正德项目也要出来了，该盘已经披露小区规划，拟建3栋高层和12班幼儿园。

| 华福地块

伦教市场难啊……现在不跑更待何时？