提升新建商品住宅交付质量！山东全面推行“先验房后收房”

记者王皇

8月26日，《山东省住房和城乡建设厅关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》明确，山东省行政区域内的新建商品住宅全面推行“先验房后收房”制度。鼓励在主体结构分部工程竣工后、装饰装修施工中、单位工程竣工后等节点，分阶段、分批次组织业主现场查验。其他尚未竣工交付的住宅工程，可参照实施。一同公布的还有《新建商品住宅“先验房后收房”工作指南》和《新建商品住宅业主查验要点》。

“先验房后收房”按照“政府引导、企业主导、业主参与、专业保障”的原则推进，房地产开发企业对其所售住宅质量负首要责任，对落实“先验房后收房”制度承担策划组织、闭环整改和安全保障责任，施工、监理和前期物业服务单位积极予以配合。

一同公布的《新建商品住宅“先验房后收房”工作指南》明确了“先验房后收房”的具体操作方式。该《工作指南》提出，商品住宅销售时，房地产开发企业将质量信息公示、业主查验等有关活动安排和业主权益告知业主，并明确了质量信息公示、分户验收、业主查验的相关内容。

《工作指南》明确，房地产开发企业在开工、施工、销售、验收、交付等阶段，按进度、分批次公示住宅工程质量信息，接受社会监督。住宅工程质量信息可制作成二维码形式，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看。

质量信息公示内容包括但不限于项目基本信息、工程质量终身责任单位及负责人信息、主要建筑材料信息、工程验收信息、质量保证信息等。

其中，项目基本信息包括工程结构形式、设计使用年限、工程规划许可、施工许可等。主要建筑材料信息包括涉及主体结构安全和主要使用功能的建筑材料及主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌、厂家、规格型号、检测试验结果、建筑节能信息等内容。工程验收信息包括工程质量分户验收结果、工程竣工验收报告。质量保证信息包括工程质量缺陷保修服务制度、商品房售后服务单位名称及联系人、建设单位因故灭失时质量终身责任承接机制。

此外，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

《工作指南》还单列一章明确业主查验的相关工作。业主查验是指在签订购房合同后、签署房屋验收交付单前，房地产开发企业组织业主对其所购商品住宅进行质量查验。

《工作指南》对主体结构分部工程验收后、装饰装修施工中、单位工程竣工后具备合同约定交付条件等几个阶段的业主查验进行了明确。

主体结构分部工程验收后，组织业主进入开放区域，讲解开发建设进度、工艺工法、主要建筑材料、合同约定的交付标准等；装饰装修施工中，组织业主对照购房合同，查看施工进度、建筑材料、设备安装、施工工艺等。

单位工程竣工后具备合同约定交付条件的，组织业主对拟交付住宅进行查验。查验过程中，逐条记录、解答业主提出的设计、施工质量问题。业主在查验记录上对查验情况签字确认，形成业主查验问题处置销项台账。能立即维修的，现场组织修复。现场无法维修，及时向业主说明，另行约定承诺维修完成时限。业主要求复验的，施工质量问题维修完成后应通知业主复验，复验结果应经业主签字确认。

同时，《工作指南》明确对业主提出的不符合客观事实或工程建设技术标准的意见，房地产开发企业应根据法律法规、工程建设技术标准、设计文件和合同约定进行解释，妥善处理矛盾纠纷，有关问题不能达成一致意见的，应按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理。

新建商品住宅“先验房后收房”

工作指南

第一章总则

第一条为强化房地产开发企业质量首要责任和竣工验收主体责任，提升住宅交付质量，根据《建设工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》《关于在住宅工程中推行质量信息公示制度的指导意见》等有关规定，结合本省实际，制定本工作指南。

第二条本省行政区域内的新建商品住宅实行“先验房后收房”制度，适用本工作指南。

第三条商品住宅销售时，房地产开发企业将质量信息公示、业主查验等有关活动安排和业主权益告知业主。

第二章质量信息公示

第四条质量信息公示是指房地产开发企业在开工、施工、销售、验收、交付等阶段，按进度、分批次公示住宅工程质量信息，接受社会监督。

第五条住宅工程质量信息可制作成二维码形式，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看。住宅工程质量信息公示内容包括但不限于以下内容。

（一）项目基本信息。包括工程结构形式、设计使用年限、工程规划许可、施工许可等。

（二）工程质量终身责任单位及负责人信息。包括建设、勘察、设计、施工、监理、检测单位等责任主体的名称和项目负责人姓名等。

（三）主要建筑材料信息。包括涉及主体结构安全和主要使用功能的建筑材料及主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌、厂家、规格型号、检测试验结果、建筑节能信息等内容。

（四）工程验收信息。包括工程质量分户验收结果、工程竣工验收报告。

（五）质量保证信息。工程质量缺陷保修服务制度、商品房售后服务单位名称及联系人、建设单位因故灭失时质量终身责任承接机制。

第六条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三章分户验收

第七条分户验收是指房地产开发企业组织施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准和设计文件等，对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

第八条房地产开发企业作为实施分户验收的第一责任人，对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。

第九条分户验收应分阶段进行，分为主体结构竣工和单位工程竣工两个阶段。

第十条主体结构分部工程验收前，应对每户住宅及公共部位的结构工程观感质量、结构尺寸等进行专门验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。

第十一条单位（子单位）工程竣工验收前，通过实体测量、观感目测、功能性检测等方式，对每户住宅及公共部位的观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。

第十二条分户验收应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。分阶段按户存留不少于5张照片，影像资料应完整、准确、清晰地体现楼号户号、验收时间、验收成员、验收部位、验收方式等信息。

第十三条房地产开发企业应在开展分户验收工作前5个工作日向监督机构进行告知，并报送分户验收方案。

第十四条工程质量监督机构负责对分户验收工作的监督抽查，对分户验收结果进行不低于1%的比对性复核。

第十五条发现分户验收记录内容明显不真实、比对性复核结果超过规定限值时，分户验收结论判定为“不符合”。发现存在严重质量问题和影响主要使用功能的、参建责任主体弄虚作假或降低工程验收标准、将不合格工程按合格工程验收的、存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的，责令重新组织分户验收。

第十六条重新组织的分户验收将实施“提级验收”，由项目建设、施工、监理等单位上一级分管技术质量的负责人参加分户验收或现场驻点督导。

第四章业主查验

第十七条业主查验是指在签订购房合同后、签署房屋验收交付单前，房地产开发企业组织业主对其所购商品住宅进行质量查验。

第十八条业主查验按照业主自愿的原则，可以邀请或委托他人参与查验。业主本人因故不能到场需委托他人的，应出示书面委托文书。

第十九条

进入现场应实名登记，配备必要的安全防护用品，组织安全教育，落实防范措施要求，遵守施工现场安全管理规定。不遵守现场安全管理或未实名登记的，建设、施工单位可以拒绝进入查验现场。

主体结构分部工程验收后，组织业主进入开放区域，讲解开发建设进度、工艺工法、主要建筑材料、合同约定的交付标准等。

装饰装修施工中，组织业主对照购房合同，查看施工进度、建筑材料、设备安装、施工工艺等。

第二十条单位工程竣工后具备合同约定交付条件的，组织业主对拟交付住宅进行查验。查验过程中，逐条记录、解答业主提出的设计、施工质量问题。业主在查验记录上对查验情况签字确认，形成业主查验问题处置销项台账。

能立即维修的，现场组织修复。现场无法维修，及时向业主说明，另行约定承诺维修完成时限。

业主要求复验的，施工质量问题维修完成后应通知业主复验，复验结果应经业主签字确认。

第二十一条对业主提出的不符合客观事实或工程建设技术标准的意见，房地产开发企业应根据法律法规、工程建设技术标准、设计文件和合同约定进行解释，妥善处理矛盾纠纷，有关问题不能达成一致意见的，应按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理。

新建商品住宅业主查验要点

一、门窗

门窗所用材料符合合同约定。打开关闭灵活、安装牢固，无异响。户门位置设置合理，开启方向正确。表面平整、关闭严密、色泽一致，无严重碰伤、凹坑、锈蚀。密封胶条安装牢固，无断裂、砂眼。窗排水孔位置正确、数量准确，通畅。

查验方法：观察、尺量、手试、开启和关闭。

二、墙顶面

墙面、顶面所用材料符合合同约定。阴阳角顺直、方正。

涂料类：涂饰均匀、平整光滑，无开裂、起皮和掉粉等现象。

壁纸类：拼接缝横平竖直，拼接处花纹、图案应吻合，不离缝、不搭接、不显拼缝，无明显色差，无气泡、裂纹、纸毛、飞刺、皱折及斑污，斜视应无明显胶痕。

瓷砖类：牢固无超出规范要求空鼓，排列美观，接缝平整、顺直、无裂纹、无掉角。

吊顶类：饰面板与灯具、设备口交接吻合、严密，石膏板吊顶无裂缝，安装牢固。

查验方法：观察和手摸，小锤轻击。

三、地面

地面所用材料符合合同约定。铺贴牢固、顺直、平整，无超出规范要求空鼓、无划痕。接缝平整、顺直、无掉角。踢脚线与墙面顺直平整，无外撇、内斜现象；与地面拼装严密、平直。

木地板类：无松动、无起拱现象。扣条顺直、严密,无翘曲。

瓷砖／石材类：坡度满足排水要求。与地漏管道结合处严密、无渗漏。

查验方法：观察，脚踩，小锤轻击，蓄水。

四、房间净空尺寸

房间的开间、进深、净高实测值偏差≤15mm。

查验方法：红外线测距仪、卷尺。

五、厨卫间

厨房和卫生间固定设施符合合同约定。各固定设施安装牢固，地面闭水无渗漏。卫生洁具、水槽与台面、墙面等部位连接处防水密封。给排水管道与配件、器具连接严密，通水顺畅、无渗漏。地漏安装美观、平整、牢固，无渗漏、无杂物，地漏周边坡向正确。

查验方法：观察、蓄水、通水。

六、电气、开关、插座

开关、插座符合合同约定。开关、插座、灯具安装牢固、相序正确，通电运行正常。卫生间开关、插座有防水保护。空调、照明、插座等空气开关单独设置，通断正常。配电箱安装牢固，线路标识明确。

查验方法：观察，用插座电笔或电验电灯测试，通断。

七、固定家具

固定家具符合合同约定。固定家具安装牢固，柜门和抽屉开关灵活，回位准确，饰面平整，无划伤、无翘曲。板缝横平竖直、宽窄一致。五金配件齐全、牢固，保护完好。

查验方法：观察、手试。