重磅！粤系房企复牌，地产仿佛照进一束光

　　停牌74个交易日之后，这家粤系房企，复牌了。

　　今年，因年报“难产”，有14家中资房企集体停牌，龙光成功复牌。

　　昨晚，龙光集团发布重磅公告，公布2021年度业绩，达成复牌指引，股票于今日恢复交易买卖。

　　不管怎么说，复牌是对投资者负责任，直面资本市场的检验。

　　今年，政策层面给地产派了很多“糖”，松调控、大降息，但还没让楼市嗨起来。

　　眼睁睁地看着地产变成“地惨”，气氛已经烘托到这里了，还差什么？

　　还欠一个确定性。

　　买股票和买房都是同样的投资逻辑，无非是看好它未来的确定性，但现在房企还存在一个不确定性：如何解决到期债务和资产贬值的问题。

　　在股市里，我们常用一个词——利空出尽，如今，地产的“利空”都出完了吗？

　　龙光的复牌，可以算是一个标志性事件！

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　　谁能最先爬出流动性困难，谁才能拥有话语权。

　　怎么爬？观察了这么多家房企对到期债务的态度，终于看出了点猫腻。

　　下半年

　　房企到期债务3100亿！

　　业绩决定房企的未来，而债务，则决定一家房企有没有明天。

　　如果连存活都难，就更别谈利润和未来了，那都是浮云。

　　当2022年还剩下三分之一的时间，不禁要问一句，房企下半年到期债务还有多少？

　　先对过去的这半年，房企的债务情况做个简单回顾：

　　1.三道红线全踩的房企数量，从2020年的2家增加到2021年的10家（甚至更多）；

　　2.截至2021年末，67家头部上市房企的有息负债合计56808亿元，按6个点计算，每年利息高达3400亿；

　　3.到目前为止，（不完全统计）正式宣告债务违约的房企有32家，超20家房企就旗下的30多笔债券进行展期。

　　4.2022上半年，房企到期债券规模3417亿元；下半年，房企到期债券规模3102亿元。

　　今年偿债巅峰的7月可算是熬过去了，接下来的8-12月，房企依旧不能松一口气。

　　其中10月是下半年到期债券的“小高峰”，但四季度房企债券到期规模处于全年低位。

　　房企资金来源有三，一是经营性现金流，这个来钱渠道从去年开始降速，且变得不稳定、不可靠；

　　二是投资性现金流，疫情之后资产减值损失，投资不亏已经很难得；剩下最后一个渠道，是融资性现金流。

　　上半年，房企债券到期的规模将近3500亿，而发行境内外债券的规模只有2068亿元（CRIC数据），说明融资也难，资金缺口1500亿，借新（债）还旧（债）的方式很难延续。

　　不过，最黑暗的时刻，不就在黎明破晓前？

　　别让债务“烂尾”

　　到这个时候，其实没必要“妖魔化”房企了。

　　拿个人来比喻，如果你突然失去工作和收入，或者原本30年的房贷，让你今年就得还完，个人财务也很容易爆雷。

　　这时候个人能怎么办？

　　有人会选择成为老赖，苟活于世。

　　有人会选择努力一把，让银行给点时间，缓一缓。

　　开发商可选的无非只有三个，还债、违约（不还）以及展期。

　　即便有想还债的心，但也没那个钱；违约，对行业信用的影响过于恶劣；对于大部分的民企而言，展期成了唯一的选择。

　　换一种说法，展期，其实是以时间换空间的做法。

　　我们看到，今年就债务进行展期的上市房企已经超过20家。

　　举个例子，富力的10笔美元债展期，为亚洲房企最大债务重组案例，某种程度上，给了地产美元债复苏的信心。

　　对比其他房企的债券展期，多数为1年以内，而富力的这10笔美元债整体展期时长较长，为3-4年，也给了房企足够的喘息时间。

　　并且，富力的10笔美元债中，利率从最高的一笔12.375%下修至6.5%，降低了偿债成本。

　　另外，华南城的5只美元债展期为1-2年，利率整体也下降至9%。

　　不论是时间成本还是偿债成本，债券展期能缓解当下房企资金的流动性，争取更多发展空间。

　　企业活下去了，才能继续维持经营，创收创利偿还债务。

　　目前来看，和去年相比，房地产市场的政策和金融环境，都已经有了很大改善。

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　　寻求平衡

　　整体盘活债务

　　从上述这点来看，展期的负债其实在某种程度“变好”了，我们指的这个“好”，是对于陷入流动性危机的企业而言。

　　改变房企高负债的现状，就需要更多智慧和谋略。

　　漫画 说财猫绘

　　我们发现，龙光集团近期在公告中称，主动停付5笔美元债的利息。

　　就在昨天晚上，龙光集团在公告中进一步透露，目前已经完成12笔公开市场债券的展期工作。

　　能展期，说明企业还是具有一定的说服力。

　　投资人是最不希望债务烂尾的。据悉，龙光已与100多个境外投资人建立了良好的沟通机制。

　　龙光称，与投资人沟通进展顺利，他们也表示愿意支持其继续保持经营持续和稳定。

　　以前在地产圈，对于龙光多少有耳闻。

　　事实上，龙光资产不差。但迫于下行市场，其表示主动对境外债务进行管理，并表示将尽快提交一套境外债务管理方案。

　　主动出击总好过被动违约。

　　
龙光提出要主动管理债务，暂付境外债的本息，整体考虑境外债的管理和兑付，目的有两个。

　　一方面，是公平对待所有境外投资人，另一方面，则是从整体上通盘考虑债务和资金的压力，强化现金流管理，保证财务稳定和可持续发展。

　　目前，龙光已委任海通国际为财务顾问，评估公司资本结构，并探讨所有可行的整体债务管理方案，与投资人保持良好沟通。

　　近期，龙光还完成一笔境外银团贷款展期，获得全体银团成员的全力支持，愿意与公司共度难关。

　　
假设用时间管理的四象限法则来看，原则上“保交楼”、卖房去库存、以及“偿还债务”这些事都很重要。

　　但保交楼和卖房的重要性优先于偿债，企业能恢复正常运营，最终偿还债务的可能性才更大。

　　债务展期传递出积极信号，意味着，房企从资金紧张的阴霾中走出来的概率又大了一点。

　　债务到期，既考验房企，也考验投资人。

　　龙光在积极化债的同时，今年前7月的地产经营也是马不停蹄，据悉，龙光完成项目交付近2.7万套，合约交付率达到100％。

　　为了加快销售回款，龙光还采取多项措施，上半年减少拿地支出，管控行政成本及资本开支等，着力保施工和保交楼，在债务管理和稳定经营之间实现平衡。

　　房企“利空出尽”，会不会等到“云开雾散”的那一天？