第四批又现“新房刺客”，7万+闵行内环旁没人要，外环外却“抢破头

上海第四批新房中，闵行区的两个楼盘惹人关注，同样是7万+的均价，位于内环旁的湘府花园古北首席受到购房者大量“吐槽”，而反观外环外的仁恒越秀梅陇新盘热度颇高。

距离内环1公里均价7万+，地段满分社区零分

“老房新卖”在近年来也不是新鲜事，第三批中和泰苑就是这样一个“老破小”，在第四批新房名单中，位于内环旁的湘府花园古北首席也如出一辙。项目仅有31套房源，均价7.8万/平，主力建面约53-89平的1-3房。

湘府花园古北首席位于闵行区金虹桥板块，算得上是闵行区最“上只角“的地段，甚至要优于徐汇大多数内中环地段。

湘府花园古北首席（陈家镇小区）位置图

从地图上来看，该盘距离内环高架1.2公里，宜山路商圈1.5公里，徐家汇商圈2.5公里，这样的位置7.8万/平的价格，谁能不心动。周边500米不到有15号线吴中路站，看病就医也很便利，1.3公里处就是第六人民医院。

周边城市界面，易眼看房实拍

15号线吴中路站，易眼看房实拍

周边城市界面也不错，如果非要挑出一点不足，那就是吴中路靠近宋园路附近遍布了较多的汽车4S店和汽修店，网上被人戏称“吴中路4S店一条街”。

项目楼盘名字起得高大上，又是古北，又是首席，不免让人猜测是不是一个高端项目，可实际去了现场后却让人大跌眼镜。

古北首席目前已经开启认购，认购地点在古北中央公园官方公众号上，后者的开发商就是上海湘府房地产有限公司。

值得一提的是，项目案名为湘府花园古北首席，很多购房者会顺理成章地认为项目位于古北首席内。不过这31套房源并非在此，而是位于最东侧的陈家宅小区内，这会给很多不知情的购房者产生误导。

湘府花园古北首席售卖小区，易眼看房实拍

官微公示信息显示，这批房源的竣工日期为1996年，地址为吴中路405弄，属于不

折不扣的“老破小”社区。

官方提醒截图

从现场走访中可以发现，陈家镇社区的体量很小，一眼就能看到尽头。社区由4栋多层组成，总高有5层楼和6层楼。公开资料显示，社区仅有180户，然而车位数量却是屈指可数。从公开的一房一价表来看，31套房源分布在小区各个位置，6楼的高楼层房源居多，单价也更高。

一房一价表截图

据悉，项目将是带装修交付的，预计会在明年初交房，下图中有类似推窗的均为本次出售房源。

陈家镇小区房源外立面，易眼看房实拍

项目均价7.8万/平相比周边次新房有较大优势，不过这毕竟是一个接近20年房龄的“老破小”，与小区内二手房价格没有太大差异，除了不用缴纳中介费，增值税等，其他并无太大优势。不过想住在市中心但预算较低的购房者不妨一试，住在内环旁的黄金地段，生活便利度大大提升，未来再次置换出手也相对容易。

梅陇板块铁树开新花，板块规划强短板也突出

第四批备受关注的仁恒越秀梅陇项目天樾园和在入市前便早早受到了很多人的关注。梅陇已经有多年都没有新房供应了，因此周边置换的需求是相当大的。

笔者从置业群中获悉，该盘有大量地缘性的改善客群，主要来自于附近的春申、梅陇，还有徐汇南的华泾一带，当然，不乏还有大量外区打新客群。

天樾园和之所以受到追捧，其地理位置是一大优势。毕竟项目就在外环外不远处，距离莘庄副中心仅有3公里。

天樾园和周边配套图

楼盘最近的地铁站是15号线景西路站，直线距离约1公里，不过项目和地铁站之间隔了一条春申塘，前往地铁站需要至莲花南路绕行，实际距离会在2公里左右，未来道路是否会打通还不得而知。

另外项目东侧2公里的华泾西站，未来将形成机场联络线、15、19号线（在建）的3轨交换乘站点。机场联络线将于2024年建成通车，而19号线将会在今年开建。因此天樾元和周边有3条轨交环绕，近在咫尺却又触不可及。

就周边的配套来看，春申路主要以居住区和商务园区为主。目前最近的购物场所仅有一家大润发，能满足日常购物需求。稍远的景西路地铁站附近有麦多生活广场和绚荟城，汇聚了盒马鲜生及大量餐饮品牌。

大润发卖场，易眼看房实拍

社区北侧还有一所在建的三甲医院上海市老年医学中心，隶属于上海市中山医院，目前医院已经建成，或即将投入运营。

深红色建筑为上海老年医学中心（中山医院附属梅陇分院），易眼看房实拍

位于兴梅路与梅强路的交界处是在建的9年一贯制复旦大学附属闵行实验学校，是否对口还需等官方公示。当然整个片区教育氛围还是不错的，周边还有闵行区实验小学、莘松中学，都是闵行区一梯队的学校。

此外，这一片区的规划也是很有看点的，未来周边有2大超大型的TOD综合体和1大产业园。

其中，15号线虹梅南路站上盖综合体 “梅陇新中心” 大型TOD规划，涵盖商业、办公、住宅和绿地，总体量117.58万方，开发体量相当于半个金桥副中心核心区的开发规模，整个综合体由中信泰富开发，包含一个体验式购物公园。

虹梅南路站上盖规划效果图，图源上海闵行

而三轨交聚集的华泾西站规划了华之门上盖综合体，华泾站上盖五个商办地块的地上商业面积达到了23.9万平方米，近日网上房地产地块推介栏目中正式推出了2幅地块，其中一幅为纯住宅，一幅商住办地块。

华之门商业规划效果图

另外，位于虹梅南路兴梅路口，总建筑面积36万方的梅陇华鑫天地产业园去年开工建设，包含高层办公、街区式商业，其中商业面积4.11万方，由上实城开操盘运营。

梅陇华鑫天地效果图

除了规划利好，仁恒梅陇项目另一大优势就是价格，该盘认购价格为7.36万/平，而周边二手房次新房如春申景城的挂牌价格普遍在10万/平上下，而房龄较老的莲花新村挂牌价格在6-7万/平。因此参考房龄较新的春申景城，这里3万/平的倒挂也是很有吸引力的。

图源贝壳找房

总体来看，除了离地铁站稍远了点，无论是从地段、发展潜力，还是从价格来看，这里都相当给力。

当然，项目周边一大短板就是有规模可观的高压电线，位于梅强路东侧，短期内或不会入地。另外，东南侧1.3公里处有益善山庄（自行搜索），毕竟离小区比较远，也不在主干道上，未来业主出行基本上不会途经，不介意的购房者可以忽略。

天樾园和东侧的高压电线，易眼看房实拍

社区方面，项目总规划883套房源，本次首推1-5号楼、7-8号楼，共444套房源，全部为改善型的中大户型产品。其中约105平房源348套，约122平房源48套，约133平房源48套，分布在社区北侧区域。

天樾园和效果图

本次售卖房源分布图

从现场来看，社区体量还是非常大的，正在全力建设中。网易房产从置业顾问处获悉，项目将于9月初启动认购，目前售楼处即将建成，预计本月底开放。

天樾园和现场实景图，易眼看房实拍

天樾园和在建售楼处，易眼看房实拍

天樾园和虽有400多套房源入市，不过入围比为1.3，这意味着仅有500多组客户可以入围，因此入围难度还是比较大的。由于该片区近期无新房入市，若触发积分，入围比将调整为1.8。从置业顾问处获悉，预计60+的购房者入围机会较大。