中国房地产业新的发展模式探讨

罗高波/文 经过20余年的发展，中国房地产业在充分发挥对国民经济巨大拉动作用的同时，也带来了房价高昂、资源占用、金融风险等矛盾。共同富裕背景下的中国房地产业，如何探索新的发展模式，平稳实现高位软着陆，实现国民经济发动机、民生保障奠基石等多重功能，与时俱进解决可持续发展的问题，是摆在今日的历史性课题。

中国房地产市场现状和目标

当前，中国住宅市场呈现“整体可控，局部透支，个别城市有泡沫风险”的特征，结构失衡矛盾日趋明显，具体表现为区域分布不平衡、房价表现不平衡、住房拥有不平衡。

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，中国房地产业既要保持充足的量以实现对国民经济的支柱作用，又要尽可能稳定价格以防范潜在的金融风险，还要解决老百姓，尤其是低收入群体的基本居住问题以保障民生。

笔者认为，高效市场和政府有为有机结合，通过市场手段解决经济发展问题，通过政府有为解决民生保障是可行路径。

世界上没有哪一个国家完全依靠市场解决居民住房问题，针对中国住宅市场潜在需求巨大但中低阶层购买力不足的现状，政府通过长租房、保障性住房、共有产权住宅等形式，将自身权益低价或无偿让渡给普通老百姓长期甚至终身使用，在现实状况下彻底解决中低收入者基本住房需求，推动实现全体人民住有所居，在发展中实现中国房地产高位软着陆，是可行的发展方向。

具体而言，政府定位和职能升级方向可包括：

从“经济发展”向“经济发展+民生保障”双重职能并重发展；

从“土地供应商”渐进式向“土地供应商+房产经营商”转型过渡乃至并重发展；

坚持租购并举，以租托底，建立销售和租赁两个市场，以不同政策，协同实现经济发展和民生保障双重目标；

积极探索金融创新，创新性拓宽财政来源，从“土地财政”向“土地财政+资本市场”获取财政来源。

中国房地产业新的发展模式

1.量的保障：长租房市场+保障性住房

房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，要发挥房地产业对国民经济的拉动作用，充足的量的保障是基础，但随着房地产投资性需求的减少，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设是新时期的要求。

长租房可以分为高中低不同标准，市场需求巨大，且只租不售，通过REITs等从资本市场退出，不会对原有商品房市场产生直接价格冲击，可有效解决住房结构性供给不足矛盾。

保障性住房为有置业需求的常住居民提供，如有必要，可采取“先租后售”模式，让全体老百姓共同分享经济繁荣房地产升值的红利。

两者均市场需求巨大，尤其是长租房，中高端可采取市场化原则，而对低收入人群可采取针对性优惠政策以租托底，政府有为和市场高效有机结合。

2、质的提升：商品房+长租房+保障性住房

处于转型升级期的中国房地产业，正告别过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。

对长租房，建议一步到位，按照高质量商品房标准，为各类需求客户提供高质量产品和配套服务；对保障性住房，建议与时俱进适度超前地提升原有标准，为老百姓提供更高质量的保障性住宅；对商品房，建议政府通过土地供应和规划条件，引导促进开发商摒弃原有的“高杠杆、高负债、高周转”模式，转型升级为注重产品品质和质量提升的高质量可持续发展模式。

商品房、长租房、保障性住房三管齐下，全面提升住宅产品品质和配套服务，为更好地满足人民群众对美好住宅的向往而不懈努力；同时，条件成熟时逐步放开并取消限购、限贷等行政手段，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，逐步建立具有中国特色的房地产税制度，坚持经济发展和防范风险两手抓，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

3、模式转变

1998年实行的商品房制度改革，是中国房地产市场发展的分水岭。在此之前，住房主要实行实物分配，体现社会福利功能，在此之后，开启了中国商品房时代，房地产业成为国民经济的重要支柱产业。如果说1998年的房改充分释放了商品房的商品属性，体现了市场高效原则；2022年开始的大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理居住需求，则是 “经济发展+民生保障”双管齐下，其中长租房是创新和关键举措：

1.长租房能满足各阶层人群不同居住需求，市场需求足够巨大，能有效弥补商品房需求下降量，充分保障住宅市场量的供应，有效发挥对国民经济巨大的拉动作用；

2.长租房由政府主导，政府/投资者拥有产权，可享受经济发展和房地产未来升值红利，投资具有可持续性；

3.长租房可以根据具体情况，将政府权益部分或全部让渡，能充分提供民生保障，以租托底具有现实可行性；

4.长租房只租不售，通过REITs从资本市场退出，不会对原有商品房市场价格造成直接冲击，能实现保障量的供应和市场稳定双重目标；

5.以长租房REITs试点为契机，建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的房地产金融二级市场，为中国房地产业可持续发展提供新的增长点和推动力。

以REITs试点为契机，探索房地产金融二级市场

长期以来，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展面临资金来源、期限错配、资金流动性等约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，将一二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。

大力发展长租房市场，以REITs试点为突破口，建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的房地产二级资本市场，与传统商品房靠卖房卖地回收资金不同，长租房以REITs形式，通过资本市场回收资金，具备大规模推广可行性。

针对目前国内租金回报较低的状况，政府可采取前期让利，以税收减免、财政贴息等政策优惠提高投资者收益至市场水平，以“REITs+财政贴息”模式为长租房、保障性住房等具有准公共性质住房产品提供顺畅的退出通道。

同时政府/投资者拥有长租房产权，在中国房地产业中长期趋势仍看好，未来房地产仍有升值红利的背景下，商业模式具有可持续性。将长租房和基础设施投资通过REITs等金融创新在资本市场有序回收，再次投资于基础设施和民生改善，形成良性循环，为中国经济高质量发展提供可持续资金来源。同时，引导老百姓将原来对房地产的无序投资炒房转变为在资本市场的有序投资，既能继续有效发挥房地产业资金蓄水池的作用，又能让老百姓共同分享经济增长和房地产增值的成果。

条件成熟时，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，逐步推出MBS、CMBS等资产证券化产品，实现抵押贷款的证券化，建立完善的房地产金融二级市场。

未来展望

研究中国房地产，可以借鉴国际上的发展规律，跟我们发展历史阶段相同的时候，他们当时是什么状况，如何解决相关问题。回顾美国房地产业百年发展史，尤其是1940年至今，经历了长期繁荣、次贷危机、重新崛起等一个完整的成长过程，尽管中间经历经济衰退乃至次贷危机，但整体走过了一条跨越世纪的长期繁荣之路。

资料来源：R.Shiller

1940-2000年：美国房地产业总体发展健康，虽历经衰退和经济低迷，但总体保持了长期可持续繁荣。

2001-2007年：美国次贷危机酝酿期，货币政策监管放松、信用评级机构利益扭曲、金融工具过度创新是导致美国次贷危机的主要原因。

2008-至今：美国房地产业恢复成长期，美国次贷危机后房地产业花费10年重新恢复。

今日中国房地产业也正处于一个历史转折期，原有的“高杠杆、高负债、高周转”发展模式难以为续。充分借鉴美国1940-2000年房地产长期繁荣的宝贵经验，规避2001-2007年导致次贷危机的风险教训，融合次贷危机后重新恢复并再创繁荣的底线，正确判断中国房地产业所处历史发展阶段，高效市场和政府有为有机结合，中国有潜力创造房地产业更加可持续高质量发展的明天。

（作者为城镇化研究学者)

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