01
江桥
江桥板块的地理位置极佳,是G2京沪高速入上海的门户区域,同时也是大虹桥辐射圈的北虹桥商务区;南航和驴妈妈总部位于此地,不过由于口罩事件引起的DTQ零,旅游行业收益较差,正在等待后续的逐步复苏。
江桥还有一个很大的交通优势——板块内13号线的能级非常高,可以抵达主流的CBD产业园区和市区商圈等。
但是同样也有江桥它的劣势。
首先最明显的就是人文环境和居住环境;板块内动迁较多,有的周边铜川路水产批发市场、江桥酒店用品批发大市场、曹杨批发大市场等大型贸易场所,同时也是很多网约车和出租车的租赁地。所以周边群租严重,流动人口多,人员复杂。
其次板块内还有江桥垃圾场,是亚洲最大的垃圾厂。
最后,板块位于虹桥机场航道之下,平均每天5分钟一趟飞机,高峰期的时候可能会达到3分钟一趟飞机起飞的状态;不过虹桥机场主要是国内航班,一般过了晚上9点后,飞机就很少了,基本不会影响夜间休息。
所以,购买江桥,可以享受它的优点,但同时也要接受它的缺点,关键看购房者的核心需求。
350万-480万这个价格段,可以购买金鹤新城系列,不过靠近地铁比较近的澜茵华庭小区,预算就不够了,当然可以购买城杰苑等同类型小区,不过距离地铁稍微远些。
02
宝山顾村
顾村的优势很明显,它是外环外唯一的双轨交的板块,这个优势在未来还没有新规划郊区轨交的时期里,还是无可超越的。
其次顾村板块医疗资源非常强,是浦西外环外唯一拥有正牌三甲医院的板块——华山医院北院。
华山医院北院是名正言顺的华山医院分院,总院的医生会固定去华山北院坐诊。相比较嘉定瑞金北院和青浦中山医院这种贴牌医院,华山北院的质量是最高的。
同时,上海北面的商业比较少,但大量人口集中,顾村的商业综合体龙湖人流量也是非常火爆的。
当然也存在劣势。上海北面的产业相对较弱,导致顾村的涨幅只能跟随大势,距离周浦和康桥的涨幅有较大的差距。
人口多虽然带来了板块的人气,但是大家都去市区CBD活动,早高峰时候,顾村的7号线是非常难挤上地铁的,一直到静安寺后才会有所缓解。
350万-380万,可以看看菊泉新城和馨佳园的动迁房,这些小区离地铁的距离位置稍微有些尴尬,在1.5公里以上。
03
浦江镇
浦江镇近年来一直是购房成交较为火爆的区域,一方面是房价相对比较低,小区户型较好;另一方面是前滩的崛起,浦江镇也能算作前滩辐射区,享受到了前滩的红利。
除此之外,浦江镇没有太多的特点,房价跟随大势相对稳定,成交一直比较火热,换手率比较高;它也是350-380万距离市区最远的区域了。
以上就是上海外环外可以买得到350万-380万区间段的房产。外环线以内,除了三林外,其他的片区都是以老破小为主,无论是浦东和浦西。
事实上,老破小在未来会面临着接盘侠较少的情况,其核心原因是房住不炒,分化行情,购房者会越来越珍惜购买首套房的机会。毕竟日后置换,信贷杠杆成数锁死,改善无望。
在2022年7月,建国西路67/68地块拆迁结束,意味着上海未来短期内很难有大规模旧改计划,没有旧改,就等同于老破小的购房者又一次迎来了滑坡。
04
综本篇所述,350万-480万预算:
1. 不建议购买外环内的老破小;如果非要购买老破小,尽量购买核心地段、黄金楼层、全明户型、带学区等另类“六边形战士”的老破小房源。
2. 尽量购买次新电梯房;比如三林片区一房,三林位于市区,还是前滩辐射区,地段好,同时均为2004年后的次新房小区,是市区老破小的高级替代品(例如浦发绿城、杉林新月、三林新村、世博家园等);
3. 外环尽量购买优势大的区域;例如涨幅相对大的周浦康桥,都是个比较不错的选择,产业强势,吃一波涨幅后可以为日后置换其他的区域做更好的铺垫。
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