最好的VS最值的！天津市区销冠板块里的巅峰对决！

市内买房看河西，河西买房看新梅江。
这是市场数据反应出的现实。

河西区已经连续几个月是市内六区的销冠，而新梅江板块又是河西区的销冠。

区与板块互相成就，在今年如此低迷的市场环境下有价有量，那么河西区和新梅江到底有何种魅力能够穿越周期呢？

今天，我们就来聊聊这个问题。

01

首先，我们来想一想，为什么河西在市内六区里是个好选择。

别的方面不谈，我们只算钱。

如果在市内六区买房，拿出300万左右的预算，才能基本够用，如果考虑次新房和一些市区门槛盘，最低也不能低于250万。

△数据来源克而瑞

在这个价格段，和平南开肯定是够不上了，就算能到，房龄也比较老了。

河西的新房也差一点，不过可以买到次新房，河东、河北、红桥的一些刚需门槛盘倒是够用。

那么就比较容易选择了，在这种低预算的情况下，既然已经能够上河西，如果不是居住环境差的特别大，为什么要选其他呢？

是河西的基本素质不好，还是教育资源不香？

而如果预算比较高，可选的范围广了之后，河西的选择，又是市内六区里最多的。

想在面积上改善，可以看河西，想买一个好产品，还可以看河西，甚至想投资教育，还能看河西。

这些方面其他区也有，但是河西区在市内六区里的综合素质和价格的覆盖范围，显然是最好和最广的。

那新梅江又为什么能成为河西的流量之王呢?

简而言之一句话，新梅江是天津市内能够买到最多东西的板块。

在城市界面上，干净、整洁，而且清静；

在环境上，有太湖公园和绿廊公园，生态环境很好。

教育上，新梅江属于河西三片，有四中、第二新华、师大二附小等重点学校，教育的综合水平很高。

商业方面，2.2万方的环宇城明年就要投入使用，完全有能力服务整个新梅江板块，除此之外，还有两块规划的商业用地尚未建设，商业后劲也很足。

相比以上这些，地铁就不是那么突出的优势了。新梅江目前已经有6号线通车，未来还会有8号线，轨道交通也十分便利。

以上种种，都是新梅江实打实的板块优势，买房所能考虑配套因素新梅江都有，这也是所谓的“能买到最多的东西”。

当然新梅江也不是没有缺点。

比如说，板块的位置距离市内核心区有点远，板块的南侧已经到了外环线。

再比如说，以前新梅江的位置是老天津的工业区，很多老天津人不认可。

还有就是现在的板块的成熟度还有所欠缺，整体还比较荒凉。

没错，这是新梅江存在的问题，这些问题也决定了新梅江确实是“挑人”的。

对于那些喜欢热闹、喜欢下楼就能吃早点的烟火气的人群来说，那新梅江确实不好，真就是他们嘴里的“啥也没有。”

但是，对那些喜欢清静、地缘情节也没那么重，同时对教育、商业更看重的年轻中产阶级来说，新梅江简直“长在了心坎上”。

从新梅江的市场表现看，后者确实是更多一些。

板块的底色出众，也要搭配上优质的项目才能在市场上有上佳的表现，而新梅江里的绝大部分项目，都是不差的。不论是从产品上、交付上都做的不错。

不过遗憾的是，现在新梅江里的项目可选的已经不太多了。

仁恒公园世纪和御江台基本卖完了，剩下的就只有中海的寰宇时代、中海天空之镜，还有城投华润天津瑞府。

寰宇时代比较特殊，虽然楼栋的外立面跟天空之镜是一样的，但一共只有三栋楼，社区的概念也很淡薄，户型也只有96和116两种，可选的产品种类和受众群体比较小。

现在板块里值得购买的项目就只有两个——中海天空之镜和城投华润天津瑞府。

02

中海天空之镜是新梅江最“好”的项目。

无论是从产品上、颜值上，中海天空之镜在新梅江里真的没有对手。

中海天空之镜给自己的定位就是新梅江的高端改善盘，户型面积最小为100平米，而最大的户型则做到了208平米。

如果按照7月成交均价，42000元/㎡左右的价格计算，那么中海天空之镜可达到的最高货值已经到了900万级别，这几乎超过了改善盘的档次，到达了豪宅档。

让中海天空之镜敢于卖高价的，就是项目当下顶尖的产品力。

铝板加玻璃幕墙组合的外立面，颜值超级高，属于一眼看上去就能记住的类型。

△天空之镜效果图

再加上当下最时髦的宽厅设计，让项目避免了交付即落伍的尴尬。中海天空之镜的产品至少在未来几年都能保持领先。

同时，中海天空之镜还有一个在新梅江里的好位置。

项目旁边就是绿廊公园，距离地铁、商业环宇城也都非常近，对比其他项目都有优势，在配套的使用上更加便利。

如果非要挑一个中海天空之镜的毛病，那其实还是“价格”。

中海天空之镜当然可以凭借自身的超高产品力在新梅江里卖最贵的价格，但问题在于，现在可能贵的有点多了。

在板块发展没到成熟期、板块内还有居住用地没有入市的情况下，中海天空之镜现在的溢价就显得有点高，项目的保值能力以及未来在二手房市场上的流通性可能就要差一些。

中海天空之镜绝对不适合那种仅仅是想上车新梅江的人，它适合的是那些想有一个比较纯粹的居住环境、不太考虑流动以及保值的高端改善群体。

这样的人在天津是不少的，中海天空之镜的销量数据，就是证明。

03

中海天空之镜是新梅江最“好”的项目，而瑞府则是最“值”的项目。

既然谈到了“值”，那直接指向的就是价格。

跟中海天空之镜一样的铝板外立面、落地窗产品，享有一样的配套，并且同样定位改善，户型面积段在104-169㎡之间。

△天津瑞府效果图

而在基本面都一样的情况下，瑞府的7月的成交均价只需要35000元/㎡。

瑞府几乎把性价比诠释到了极致。

在这种价格之下，瑞府就具有了一个天空之镜不具备的优势，那就是保值能力。

看看周边二手房的价格就知道了，基本在40000元/㎡左右，以瑞府现在的价格和产品来看，不升值都是保守，赔钱肯定不会。

为什么瑞府敢把价格压的这么低呢？根本原因在于瑞府的拿地价实在太低了。

瑞府所在的地块于2011年拿地，地块总价约15.3亿元，折合楼面价仅有6041元/㎡。

要知道，中海天空之镜所在的地块，成交楼面价拿地价是16205元/㎡，瑞府的成本优势相当明显。

△天津瑞府效果图

在这种情况下，肯定会有人提出这样的问题：那各方面都是一样的，肯定是选便宜的啊！而且这种便宜还是因为成本低，不是因为其他的什么不良因素。

既然这样，为什么不买瑞府，反而每平米要多花将近一万块钱，去买中海天空之镜呢？

对于这个问题，应该这样解答。

首先，瑞府虽然也是当下流行的产品，但是上限确实不如中海天空之镜。瑞府的最大面积是169㎡，满足改善需求的能力有限，并且在产品设计上也不如中海天空之镜，因此，两者的产品力确实存在一定的差距。

第二，两者虽然都号称是新梅江改善盘，但是产品定位和目标客群实际上是不一样的。

中海天空之镜的客群，刚才已经提到过了，它面向的是那些产品为先并且想用价格筛选圈层的人，他们想要一个纯粹的改善社区。

而瑞府的客群，实际上是那些考虑性价比、考虑流通性和保值能力，还对新梅江所拥有的教育、商业等资源有一定期待的群体，社区环境方面也没有那么纯粹。

在这种情况下，两个项目的赛道就是不一样的。

那如何判断自己是适合瑞府还是适合天空之镜呢？

有一个很简单粗暴的方法，那就是当你在这两个项目里纠结的时候，如果你认真考虑房子以后会不会升值这个问题，那么就可以判断，你很可能更适合瑞府。

04

最后总结一下。

如果想在市内六区买房，预算在350-600万之间，那么就可以这么说，河西区、新梅江是一个绕不开的板块。

而在项目的选择上，

如果就是奔着改善来，预算也充足，就想选一个好产品的话，中海天空之镜是最优；

如果预算上稍微紧张一点，考虑保值和流通，天津瑞府没毛病。

对于消费者来说，算清自己的预算，搞清自己的需求，这两点非常重要。