2022三批次土拍︱海淀丰台阔气出地，涨价没商量

这是严肃君的第 564 篇推送

北京三批次集中供地，终于正式开始！

继连续预公告15宗地块后，8月18日北京第三批集中供地正式挂牌，相对热门的海淀永丰F2三宗地块均在列，新面孔为丰台造甲村、通州梨园、顺义平各庄三宗宅地。

18宗土地总面积约74.8万㎡，总建面147.5万㎡，起始价471.7亿元。

不流拍的前提下，今年北京前三批土储收入至少完成1451.5个小目标，再考虑到还有四批次集中供地，果然房企们还是舍得在首都消费。

各地块挂牌竞价截止时间为9月22日，现场竞价时间待定，大概率会在国庆节前完成。

1.

从区域分布来看，海淀、丰台成为大头，朝阳此次零供应。

其中，海淀永丰0018地块起拍价50.9亿，土地合理价格上限58.5亿，总价最贵。但与去年地王朝阳东坝地块的70.7亿相比，还是缩水不少；

丰台造甲村地块，销售指导价为10.6万/平，是三批次18宗宅地中单价最贵。

今年已出让宅地中，仅次于太阳宫地块（13万/平）、华润亚林西地块（11.2万/平）、北京瑞府（10.9万/平）。

出让方式上，触达土地合理价格上限后，18宗地块中有13宗，将转入现房销售面积竞争，最终指向的都是摇号。

买地这件事上，不仅要凭资金实力，还得靠房企运气。

对购房者来说，看得见、摸得着的现房，安全感upup，货不对板的交付风险也同步降低。

从房企端而言，现房销售意味着拿地2-3年后才能入市，3个月高周转模式不再，也能与期房房源错开入市时间，避免扎堆。

但从以往土拍情况来看，房企对于现房的接受度比较低，13宗地块最终是否能进入现房比拼环节，又有多少房源会是现房销售，只能看9月底举牌现场了。

另外，此次并未出现竞政府产权占比地块。

已出让未开盘的共有产权商品房，如太阳宫项目，很可能已经成为新的绝唱。大胆冲吧~

2.

18宗地块中，海淀永丰F2三宗宅地是相对热门地块，总共占地面积275.98亩，折合约为18.4万平。

其中0019R2纯居住用地，容积率2.4，控高45米，销售指导价为8.2万/平；而另外两住宅地块，容积率1.5，限高30米，销售指导价8.5万/㎡，高于目前在售的中海·汇德里和幸福里润园。

目前中海·滙德里推出复式77平、99平、125平和129平；幸福里润园还有109㎡三居和119㎡四居房源，均价8.3万无优惠。

值得注意的是，F2三宗地目前报名情况来看，老牌国企海开已全部缴纳预申请保证金，看来是志在必得。

3.

如果说海淀是近两年网红企业打卡地，那么丰台就是网红地段打卡地。

此次丰台放量，一下上架4宗宅地，环线位置都不错。除了南苑地块是位于四至五环，其余3宗都位于三至四环。

最惹眼的是造甲村地块，位于三环外，占地面积约2.3万㎡，建筑面积5.55万㎡，总起始价33.3亿。

从土地规划条件来看，新地块比临近的中海甲叁号院更为低密，容积率2.4，限高45米（局部60米），无配建，也更为纯粹。

而且新地块销售指导价仅为10.6万/平，相较于中海甲叁号院超过11万/平的取证价，性价比也更高。

大红门两地块紧邻南四环，东侧临八号线大红门南站，南侧是集美家居。交房后选家具很方便了~

其中0008地块土地面积约2.62万㎡，建筑面积约6.8万㎡，容积率2.6，限高45米（局部60米）；0004地块规模更大些，土地面积约3.94万㎡，建面约9.46万㎡，容积率2.4，限高同为45米，销售指导价为9.5万元/㎡。

周边房龄10年以内的次新二手房，价格最高也就7万/平，大红门地块凭借四环里+临铁+南中轴，能否带动整个片区的房价？存疑。

最后南苑011B地块，距离大红门两地块直线距离仅有3公里，位于新宫万达广场北侧，距离地铁新宫站600米，临近槐新公园，整体居住环境不错，商业配套也成熟。

该地块容积率2.2，控制高度45米。销售指导价为8.3万/平，周边有金府大院，天悦壹号等多个高端住宅项目，最高二手房价超9万/平。

4.

除此之外，几个之前有供地，还在售的片区，本次也有上新，只能更卷一点。

比如建发·珺和府附近的昌平生命科学园地块，桂语听澜旁亦庄新城地块，西红门橡树湾附近地块。

尤其是大兴西红门，从区域规划来看，除了本次上架的6013地块，至少还有三四宗地待出让，很可能会在12月份的四批次集中供地中。

从目前已开盘项目去化情况来看，新城·熙红印和熙悦宸著已经事实性清盘。其中熙红印只剩几套下跃在售。

而西红门橡树湾，在地铁和教育双重红利落地后，销售速度加快，销售均价平均上浮2-3千元/平；壹品兴创·御璟星城尚未开盘，有1007套房源待售。

正是趁势卖地的好时候。

另外，昌平待拍地块，就位于建发·珺和府北侧，总面积32830.724㎡，建筑面积约9万㎡，控制高度80米。其中6004地块容积率2.8，6005地块容积率为2.7。

规划条件与在售新房项目基本雷同，也是贴身竞争了。

网易房产数据中心统计显示，目前整个昌平有多达11个新房项目在售，其中8个项目自2021年1月1日后有网签记录，具体数据如下：

（统计时间：2021.1.1至今）

以距离新地块最近的两项目为例，截至目前北清云际成交523套，建发·珺和府成交211套，库存房源还有1400多套。

有消息称，华润和建发都有意在以上片区继续拿地。

护盘是一方面，相信经过首个项目的销售，面对同片区客群，在项目定位和产品设计上，也会更有经验和手感。

互动时刻：

最后值得一提的是，18宗地块都鼓励建设全龄友好社区。

注意鼓励这个词，不强制，但是方向。

需求端也给与政策支持---“对于通过评审符合全龄友好社区要求的，届时将按照我市有关政策给予支持。”

也就是前段时间发布的老年人购房特殊支持政策，变相给一个首套资格。

对于北京三批次集中供地，你更看好哪个地块？欢迎在评论区留言讨论~