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第四批低分也能上车大虹桥,未来还有6000多套海量供应

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大虹桥一直是上海新房市场里热度很高的板块,第三批刚结束认购的虹桥璀璨公馆562套房源,认购率高达233%,入围分达到67.05分。上一批的蟠龙府还尚未开启认购,虹桥璀璨公馆马上要加推二期,而位于徐泾老镇的一个冷门项目龙信虹桥御澜也来凑热闹。大虹桥多盘“撞车”,对于低分的购房者而言将是难得的上车机会。

招商虹桥双子星项目热度高想必购房者都清楚,那么人气不那么高的龙信全新盘是这一批争议较大的新盘,有购房者唱衰,也有人觉得是低分捡漏的机会。网易房产来到现场为广大购房者一探究竟。


大虹桥究竟有多热,触分率高达近9成

提到这一批新房前,不妨来看下大虹桥的新房究竟有多难买。从2021年至今大虹桥徐泾板块的新房表现来看,自去年4月新房采取集中认购以来,15个完成认购的楼盘中13盘触发了积分。

除了高总价大户型的御品园林别墅及小户型高均价的俊灿星城,其余楼盘的入围门槛基本都在60+,部分“顶流楼盘”如蟠龙天地,万科天空之城积分甚至在80分以上。



龙信新盘先天不足后天来补,低分购房者福音

俊灿星城位于徐泾老镇区域,在同片区内还有龙信虹桥御澜和中建颐璟臺两个新盘。龙信在第四批率先登场,而另外两盘或在后续入市。

龙信虹桥御澜之所以不讨好,一大原因就是远离了轨交。地图显示,龙信项目距离17号线徐盈路站约2.3公里,2号线延伸段潘祥路站约2.6公里。2公里以上的路程基本上无法步行直达,需要公共交通接驳,所以这个区位两头都不讨好,出行成为短板。


龙信虹桥御澜位置图

作为地铁的补充,北侧沪青平公路上公共交通还算比较多,能到达2号线徐泾东、诸光路,17号线徐盈路地铁站。此外,还有线路能直达上海市区,例如长宁西郊、上海南站等地。


沪青平公路上公交站台,易眼看房实拍

龙信项目距离沪青平公路约150米,好在项目并没有紧贴马路,地块北面和东面有天然河道,河道北侧是在建中的龙信集团总部和全季酒店。

目前徐泾老镇这一片区生活配套主要集中在沪青平公路上,三大商业体分别为虹桥时尚天地(约700米)、永业购物中心(约1.3公里)和夏都小镇(2.2公里)。


虹桥时尚天地,易眼看房实拍

虹桥时尚天地以餐饮、小吃为主,品牌较多,而永业购物中心内有家乐福、迪卡侬、百安居和苏宁易购,可以说是片区内最重要的生活物资采购点。而夏都小镇体量则较小,人气也稍显逊色。

所以从位置上来看,相比目前大虹桥正在卖的虹桥璀璨公馆和蟠龙府,龙信虹桥御澜在位置上没有太大优势,不过比起徐泾南的别墅社区,龙信贴着沪青平公路,公共交通还算说得过去。

不过项目让人诟病最大的还是社区体量相当小,社区为长条形结构。据出让信息显示,地块的体量为11136.1平方米,可售房源147套,这也意味着未来社区人口流动也会比较少。


社区效果图

从现场沙盘图来看,社区为长条形,仅有4栋楼,3栋可售住宅,1栋为保障房,分别一字排开布局。住宅为一梯两户格局,2栋13层住宅为103平三房,而最东侧的1号楼是总高10层的小高层产品为185平四房。


龙信虹桥御澜沙盘图,易眼看房实拍

从现场来看,现场已经开工,整个社区确实相当狭窄,南侧不远处就能看到相邻社区的楼房。从当初公示的文件来看,社区宽度约为50-60米。



龙信虹桥御澜施工现场,易眼看房实拍

龙信项目西侧为中建方程的新盘中建颐璟臺。这两个项目的南侧是南山雨果这个大型社区。不过龙信项目南侧为别墅产品,没有太多遮挡,而颐璟臺项目南侧为南山雨果的高层产品,采光上或存在部分遮挡的情况。


中建颐璟臺施工现场,易眼看房实拍

除了沪青平公路车流量较大,集卡较多,项目南侧的叶联路环境幽静,城市界面新,片区内以高档别墅及次新房社区居多。


龙信项目周边环境,易眼看房实拍

笔者从龙信虹桥御澜项目展厅处获悉,住宅外立面则采用米黄色石材。房源为精装交付,包含中央空调、新风和地暖三大件,该盘预计9月初启动认购,样板间也将同步开放。要知道上海当前新房大环境下,不设样板间已经司空见惯,而体量仅147套的龙信虹桥御澜竟还为购房者做了样板间,可见开发商还是花了心思在上面。

现场置业顾问向网易房产表示,这一片区三个楼盘热度势必不如位置更好的招商&象屿两大楼盘,不过作为大虹桥的低分楼盘,对于很多积分较低的购房者来说还是有一定吸引力,目前接待的客户主力积分段都在50-60分上下。其还补充说到,即将入市的俊灿星城这一批产品目前上报价格接近6.4万/平。

这一价格将远超目前徐泾在售新盘价格,有知情人士透露,俊灿星城三期项目近日启动了中介分销,这在不愁卖的大虹桥实属罕见。


俊灿星城现场,易眼看房实拍


大虹桥房价格局将变,刚需客抓住机会上车

说回龙信虹桥御澜,虽然项目存在或多或少的短板,6万/平的价格是目前大虹桥新房的基准价格,比起蟠龙府和虹桥璀璨公馆没有太大价格让利,不过比起二手房的价格,能在大虹桥以6万/平的价格买到房子,都是稳赚不赔的买卖。

首先在今年首轮和次轮集中供地中,徐泾新房的房地联动价为6.2万/平,也就是说,明年这里入市的新房价格起价就是6.2万/平,算下来100平要多20万元。

再看二手房,徐泾板块范围之大,各片区二手房挂牌价格不尽相同,国展中心周边二手房挂牌价格基本在6-8万/平,徐盈路地铁站万科天空之城挂牌均价接近9万/平,而龙信虹桥御澜项目所在的南徐泾片区次新房挂牌价格在6.5-7万/平,倒挂存在但不算明显。

当然,对于社区有一定要求且并不急于上车的购房者而言,买大虹桥徐泾的机会还有很多,不妨再耐心等等,据网易房产统计,后续徐泾预计有7盘将入市,可售房源近6000多套。


大虹桥后续将入市新盘,仅供参考

以大虹桥目前推盘量来看,未来上车的机会是很大的,基本都是国企、央企主导开发的项目。未来,大虹桥的入围积分大概率会逐步下行。不过未来新房价格会上涨,如果预算比较有限的购房者,不妨抓住今年的机会上车。如果追求更好的社区环境和配套,那么不妨再等等。

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