新疆某房产商一房二卖要求退房，买房人坚持合同有效，法院判了

一房二卖大家都不陌生，一般是说开发商将一套房子分别销售给2个购房人，或者二手房业主将一套房分别销售给2个买家。一房二卖的后果造成其中一个买房人付了购房款却得不到房子，其中一个购房人的房屋买卖合同无效，开发商或者业主需要赔偿买房人损失。一房二卖中，法律是保护第一个买房人的权益，还是第二个买房人的权益呢？

这个要看具体的阶段，如果买房人付款后，房屋产权没有登记或者进入备案程序，法律上要保护的是买房在先的购房人的合同权益，先来后到是公认的社会习惯规则；如果买房人付款后已经办理了产权登记手续，法律是首先保护房屋产权登记在谁名下的买房人的权益，有可能是第一个买房人，也可能是第二个买房人的权益。在房产市场处于快速上升期，一房二卖会损害没有取得房屋产权登记购房人的利益；在房屋价格下降的市场环境下，一房二卖会损害先登记产权的买房人的利益。

一房二卖还会延伸出房产商“先押后卖”，开发商取得商品房预售许可后，一方面向消费者销售房子，同时将楼盘抵押给银行申请贷款，造成买房人不能及时地办理房屋产权证。而且一旦出现开发商没有能力偿还银行贷款，银行会以房产抵押权优先受偿申请法院拍卖抵押的商品房。但是，如果买房人支付了大部分房款或者全部房款，法院一般会支持买房人的居住权，银行的抵押权优先受偿诉求会被驳回。

新疆库尔勒发生了一件奇特的一房二卖事情，房产商一套房销售2次，但是都是卖给了同一个购房人，由于买房人没有按期支付剩余购房款，开发商起诉要求收回房屋，买房人以第二次购房合同有效坚持拥有房屋产权，法院最终驳回了开发商的诉讼请求。开发商感觉有理说不清，十分委屈。

2014年11月8日，新疆某房地产开发由西安公司和购房人吴某某（曾用名某汉）签订了编号为AX84474号的《库尔勒市商品房预售合同》，合同约定某汉购买位于库尔勒市建设路辖区索克巴格路39号AX栋d单元d401室房屋，总价款497629元，已付房款70629元，余款427，000元。

实际上，房产商和吴某某双方在2014年11月8日签订《商品房预售合同》之后，双方又签订了编号为AX84507号的《库尔勒市商品房预售合同》，该份合同中约定吴某某购买位于库尔勒市建设路辖区索克巴格路39号AX栋d单元d401室房屋，总价款497，629元，已付房款149629元，余款348，000元。

也就是说吴某某有另外一个名字叫某汉，办理了两个身份证，现名为某汉的身份证已经注销。房产商与某汉签订了AX84474号《库尔勒市商品房预售合同》，此后又与吴某某签订了AX84507号《库尔勒市商品房预售合同》。2018年7月d3日，房产商起诉吴某某要求解除《商品房预售合同》，当地法院判决解除了房产公司与某汉签订的AX84474号预售合同。

房产商的说法是与某汉签订的AX84474号预售合同，由于某汉的征信有问题无法从银行办理按揭贷款，所以起诉到法院被解除了。由于吴某某没有能按照合同约定支付AX84507号《库尔勒市商品房预售合同》剩下的购房款，房产商起诉要求法院判决吴某某退房。

法院认为，房产商因编号为AX84474号的《库尔勒市商品房预售合同》无法办理按揭后，双方又签订了编号为AX84507号的《库尔勒市商品房预售合同》，后因吴某某逾期未支付完房款，房产商就编号为AX84474号的《库尔勒市商品房预售合同》提起诉讼后经人民法院生效判决解除该份合同。

房产商再次起诉要求吴某某搬出并返还位于库尔勒市索克巴格路39号小区的AX号楼d单元d401室房屋，但编号为AX84507号的《库尔勒市商品房预售合同》并未进行处理，吴某某基于该份合同坚持占有房屋。法院判决，驳回新疆某房地产开发有限公司的诉讼请求。

法院的意思很明白，开发商一套房子向同一个买家签了两份合同，第一份合同因为无法办理按揭贷款，开发起诉要求解除了。第二次签订的购房合同没有解除还是合法有效的。房产商要求买房人退房的理由是逾期付款。法院认为，逾期付款并不是房产商要求退房的理由驳回了房产商的诉求。

但是开发商似乎是混淆了两份合同的现状，坚持第一次起诉法院判决解除《库尔勒市商品房预售合同》的是AX84507号，因为当时吴某某逾期付款，起诉要求解除的是第二份合同。法院判决认定解除的是第一份AX84474号合同，开发商认为合同解除了，房屋产权就是房产商的，因此要求吴某某退房。案件到了二审法院。吴某某辩称两份合同均是以吴某某名字签订，房产商说的第一份合同以某汉名义签订合同，征信有问题办不了按揭贷款不是真的。

二审法院认为，虽然房产商通过诉讼已解除与吴某某签订的编号为AX84474号的《库尔勒市商品房预售合同》，但双方签订的第二份编号为AX84507号的《库尔勒市商品房预售合同》合法有效。该第二份《库尔勒市商品房预售合同》中双方重新约定了权利义务，双方当事人之间的两份合同是有联系的，但又是相互独立的。新疆某房地产开发有限公司的上诉请求没有事实和法律依据。2022年8月10日，新疆巴音郭楞盟中级法院终审判决，驳回新疆某房地产开发有限公司的上诉。

开发商到底没转过弯为何解除购房合同了，两级法院非要说第二份合同有效呢？实际上是开发商对此前生效判决误解了，当然可能开发商本意是起诉要求解除AX84507号合同，但是法院判决解除的是AX84474号合同，由于两份合同当事人都相同，内容基本相同，开发商误认为AX84507号合同已经解除。在开发商看来，AX84474号合同已经包含在AX84507号合同里了，比如付款总额在第二份合同中把第一份合同付款认可了。AX84474号合同已经被AX84507号合同替换了，无需法院判决解除。

但是，法院不这么认为，第二份AX84507号合同已付房款149629元，如果判决解除合同肯定要求房产商退还购房款的。生效判决只是解除合同并没有提到已付购房款的处理问题，AX84474号合同的已付购房款包含在第二份合同149629元中，法院判决解除AX84474号合同无需处理已付购房款的问题。所以，两级法院坚持AX84507号合同仍然合法有效，房产商要求买房人退房没有道理。

房产商一直在纠结吴某某逾期付款，要求退房，却不提已付购房款怎么处理，法院坚持合同合法有效说明，买房人逾期付款不是解除买房合同的理由，逾期付款是一个违约问题，开发商可以要求违约金，但是要求解除买卖合同还不符合合同解除的条件。正如开发商逾期交房不必然导致买卖合同解除一样，买房人逾期付款也不一定导致买房合同解除。