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郑州买房:这些区域未来发展空间大!

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我是郑叔,拥有多年郑州房产研究和投资经验,长期持续关注郑州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容,来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问:

提问:你好,郑州买房,哪个区域的发展更好,升值空间更大?

郑叔:你好,第一梯队,四环内,东西南北的主城区,东区,从之前到现在,甚至再到十年之后,郑州新区都称得上是郑州各个区域的大哥,地位基本无可动摇。从区域内的城市面貌,城市配套,毫无疑问这里就是郑州的发展中心。另外就是郑州的北部区域,这里主要是指金水区和惠济区,就目前的发展程度,教育,医疗,环境,交通而言,特别是金水区,区域内的成熟度甚至超过了东区。再往北的惠济区并不是都有价值,惠济区很大,但是惠济的核心区并不大,只有惠济东核心和惠济西核心,一个是大学城板块,一个是花园路板块,惠济的核心区一是环境好,二是配套齐全,三是房价稳定。从各个方面来说,除了距离东区远一些,其他并不缺什么。南区面积就比较大一点,有管城区,二七区,经开区,还有滨河这几个区。每个区域的定位虽然说不同,但是都大同小异,房价低一点的管南和二七是目前整个郑州的刚需的聚集地,外地人口多,房子多,价格低于周边。再说经开和滨河,这两个区域的地理位置比较优越,向北连接东区东站CBD,向南连接港区,从大郑州未来的规划来看还是不错,但是目前片区的房价已经不算低,起步已经在1.6w以上,高一些的甚至超过了2万,如果有特价的一定要捡漏。

西区,这里说的是中原区和高新区,也是郑州教育资源最优质的区,另外现在除了教育资源之外,中原区的常西湖新区已经发展成为新的市政新区,区域内的落地规划很不错,也很有潜力。再有就是高新区,这里集中了全河南70%以上的高新技术产业以及产业园,另外教育资源也很好。第二梯队,郑州的政策红利片区,这里说的是常西湖,滨河,双湖科技城,杨金这四个新区毕竟是新区,虽然有政策红利来扶持,但是想买这里的房子还是要多看看区域内落地的规划。买新区有一个规律,买之前你一定要明白一个道理,为什么城市规划中要在这里规划新区?这是基础问题,因为政策红利支撑的区域一定比普通的区域一家更高,但是就是因为这个概念问题,房价是不是已经透支,你必须要慎重考虑,因为性价比真的很重要。

提问:郑叔,你好,郑州四环外的房子不建议买,为什么很多人还是进了坑?

郑叔:你好,郑州从三环扩展到四环,面积成倍的增长,只是扩了一个环,但是需要人口产业成倍的增长才能填满这些区域。但现实却是,三环到四环之间仍然还有很多区域都没有被填满,都还在发展当中。杨金没有发展成熟,惠济北,高新北长,西湖二期新区、管南也都没有发展成熟,而且四环外还有一圈新区,双湖科技城,白沙象湖片区等等,这些区域成熟度都很低,还处于讲故事的阶段。郑州继续向外扩展,东西南北还有新区,港区,绿博,南龙湖,平原新区等等,这些新区跟郑州主城区之间还存在很大的隔离带,区域成熟度更低,并且这些新区的面积还是几个老三环的面积,这需要多少人,需要多少年,甚至多少产业才能填满,所以说2022年想在郑州买房的人,不管你是刚需,自住改善还是投资的,对于这些新区一定要保持谨慎,记住一句话,十年都完不成的配套都不要再选择选择。

提问:郑叔,你好,在郑州买房,哪个区域虽然是价值洼地?

郑叔:你好,高新区,教育资源与金水区不相上下,但房价还在1.2w起步,三泉路打通之后,高新区金水北、北龙湖已经实现的无缝对接。来郑州买房的70%以上都是外地朋友,只要是冲着教育来的,除了金水,首选高新,另外工作岗位尤其是高薪岗位极多,医药、研发、计算机等等,紧急贾鲁河,城市界面很漂亮。同时新房二房价格倒挂明显,有的二房成交价在2万左右,新房仅卖1.3w,有教育有就业,人口净流入,这样的区域未来发展空间。

提问:郑叔,你好,我想问一下如果期望未来楼盘有较大增幅,在城市哪里购房最为恰当?

郑叔:你好,一般来说,城市市中心核心区域的房价最先上涨,然后城乡结合部随之上涨。但是一般来说,涨幅最大的都是有较好政策规划与发展前景,产业基础好的城乡结合部。近郊的土地从低价入市,到后来政府规划发展,城市拓展,再到配套设施完善,轨道交通完善,是一个长期发展的过程。而随着这些板块的发展与政府规划的落实,产业发展程度的提升,大量人才涌入,地价与房价也随之飙升。北京的海淀北、望京北、通州;广州的黄埔、南沙;深圳的宝安、光明;杭州的未来科技城都是存在这种可能,但还是需要仔细甄别,尽量选择有强产业支撑,离地铁近,离企业总部近的地区进行购买,未来可能会有较大的投资回报。

提问:郑叔,你好,最近看了几处二手房,都是2000年后的房子,想知道这样房龄比较大的二手房值不值得买呢?

郑叔:你好,是否购买房龄大的二手房,关键要看“产品品质”。房龄老的二手房也可能是一种老股权。例如,民国时期的房子在文物价值、历史价值、贷款年限上都远胜于80年代的老公房。就房子的“品质”来说,90年代的房子品质会低一些,折旧很厉害。2000年以后的商品房“品质”明显有了提升。所以购买二手房关键需要考虑银行的贷款年限,因为银行对于同一个房龄的房子贷款年限不同。总体来说,不建议购买房龄较大的二手房,因为这样的房子未来的使用价值以及接盘人都会下跌很多。

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