郑州买房：这些区域未来发展空间大！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：你好，郑州买房，哪个区域的发展更好，升值空间更大？

郑叔：你好，第一梯队，四环内，东西南北的主城区，东区，从之前到现在，甚至再到十年之后，郑州新区都称得上是郑州各个区域的大哥，地位基本无可动摇。从区域内的城市面貌，城市配套，毫无疑问这里就是郑州的发展中心。另外就是郑州的北部区域，这里主要是指金水区和惠济区，就目前的发展程度，教育，医疗，环境，交通而言，特别是金水区，区域内的成熟度甚至超过了东区。再往北的惠济区并不是都有价值，惠济区很大，但是惠济的核心区并不大，只有惠济东核心和惠济西核心，一个是大学城板块，一个是花园路板块，惠济的核心区一是环境好，二是配套齐全，三是房价稳定。从各个方面来说，除了距离东区远一些，其他并不缺什么。南区面积就比较大一点，有管城区，二七区，经开区，还有滨河这几个区。每个区域的定位虽然说不同，但是都大同小异，房价低一点的管南和二七是目前整个郑州的刚需的聚集地，外地人口多，房子多，价格低于周边。再说经开和滨河，这两个区域的地理位置比较优越，向北连接东区东站CBD，向南连接港区，从大郑州未来的规划来看还是不错，但是目前片区的房价已经不算低，起步已经在1.6w以上，高一些的甚至超过了2万，如果有特价的一定要捡漏。

西区，这里说的是中原区和高新区，也是郑州教育资源最优质的区，另外现在除了教育资源之外，中原区的常西湖新区已经发展成为新的市政新区，区域内的落地规划很不错，也很有潜力。再有就是高新区，这里集中了全河南70%以上的高新技术产业以及产业园，另外教育资源也很好。第二梯队，郑州的政策红利片区，这里说的是常西湖，滨河，双湖科技城，杨金这四个新区毕竟是新区，虽然有政策红利来扶持，但是想买这里的房子还是要多看看区域内落地的规划。买新区有一个规律，买之前你一定要明白一个道理，为什么城市规划中要在这里规划新区？这是基础问题，因为政策红利支撑的区域一定比普通的区域一家更高，但是就是因为这个概念问题，房价是不是已经透支，你必须要慎重考虑，因为性价比真的很重要。

提问：郑叔，你好，郑州四环外的房子不建议买，为什么很多人还是进了坑？

郑叔：你好，郑州从三环扩展到四环，面积成倍的增长，只是扩了一个环，但是需要人口产业成倍的增长才能填满这些区域。但现实却是，三环到四环之间仍然还有很多区域都没有被填满，都还在发展当中。杨金没有发展成熟，惠济北，高新北长，西湖二期新区、管南也都没有发展成熟，而且四环外还有一圈新区，双湖科技城，白沙象湖片区等等，这些区域成熟度都很低，还处于讲故事的阶段。郑州继续向外扩展，东西南北还有新区，港区，绿博，南龙湖，平原新区等等，这些新区跟郑州主城区之间还存在很大的隔离带，区域成熟度更低，并且这些新区的面积还是几个老三环的面积，这需要多少人，需要多少年，甚至多少产业才能填满，所以说2022年想在郑州买房的人，不管你是刚需，自住改善还是投资的，对于这些新区一定要保持谨慎，记住一句话，十年都完不成的配套都不要再选择选择。

提问：郑叔，你好，在郑州买房，哪个区域虽然是价值洼地？

郑叔：你好，高新区，教育资源与金水区不相上下，但房价还在1.2w起步，三泉路打通之后，高新区金水北、北龙湖已经实现的无缝对接。来郑州买房的70%以上都是外地朋友，只要是冲着教育来的，除了金水，首选高新，另外工作岗位尤其是高薪岗位极多，医药、研发、计算机等等，紧急贾鲁河，城市界面很漂亮。同时新房二房价格倒挂明显，有的二房成交价在2万左右，新房仅卖1.3w，有教育有就业，人口净流入，这样的区域未来发展空间。

提问：郑叔，你好，我想问一下如果期望未来楼盘有较大增幅，在城市哪里购房最为恰当？

郑叔：你好，一般来说，城市市中心核心区域的房价最先上涨，然后城乡结合部随之上涨。但是一般来说，涨幅最大的都是有较好政策规划与发展前景，产业基础好的城乡结合部。近郊的土地从低价入市，到后来政府规划发展，城市拓展，再到配套设施完善，轨道交通完善，是一个长期发展的过程。而随着这些板块的发展与政府规划的落实，产业发展程度的提升，大量人才涌入，地价与房价也随之飙升。北京的海淀北、望京北、通州；广州的黄埔、南沙；深圳的宝安、光明；杭州的未来科技城都是存在这种可能，但还是需要仔细甄别，尽量选择有强产业支撑，离地铁近，离企业总部近的地区进行购买，未来可能会有较大的投资回报。

提问：郑叔，你好，最近看了几处二手房，都是2000年后的房子，想知道这样房龄比较大的二手房值不值得买呢？

郑叔：你好，是否购买房龄大的二手房，关键要看“产品品质”。房龄老的二手房也可能是一种老股权。例如，民国时期的房子在文物价值、历史价值、贷款年限上都远胜于80年代的老公房。就房子的“品质”来说，90年代的房子品质会低一些，折旧很厉害。2000年以后的商品房“品质”明显有了提升。所以购买二手房关键需要考虑银行的贷款年限，因为银行对于同一个房龄的房子贷款年限不同。总体来说，不建议购买房龄较大的二手房，因为这样的房子未来的使用价值以及接盘人都会下跌很多。