旧改快讯┃超97万㎡！龙岗四联茂盛片区项目专规出炉

8月17日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于《龙岗区横岗街道四联社区茂盛片区城市更新单元规划（草案）》的公示。

8月16日，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布关于罗湖区田心村改造专项规划(修改)规划公告。

罗湖区与国家开发银行深圳市分行（以下简称国开行深圳分行）签署“十四五”时期全面深化合作框架协议，进一步深化双方战略合作，国开行深圳分行将在“十四五”期间为罗湖区在重点片区开发建设、公共住房、产业升级改造等7个领域进行项目融资支持，预计总规模将达400亿元。

8月17日，深圳交易集团有限公司龙华分公司发布关于深圳市龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新项目涉及深圳市牛湖康盛达股份合作公司集体用地合作招商交易结果公告。

01

四联社区茂盛片区城市更新单元规划（草案）公示

龙岗区横岗街道四联社区茂盛片区城市更新单元于2013年3月列入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》，2021年10月，项目因增加外部移交公共设施用地，重新进行计划公告，列入《2021年龙岗区城市更新单元计划第六批计划》。该更新单元规划（草案）按照深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2021年第41次会议要求进行了完善修改，现已经龙岗区城市更新领导小组2022年第4次工作会议审议并获原则通过。

一、项目区位

项目位于龙岗区横岗街道红棉路与茂盛路交汇处，距离轨道3号线横岗站约700米。

二、已批计划调整情况

（一）调整拆除范围

本次规划因转换2000国家大地坐标系、公共利益统筹规划及调出与国有已出让宗地重叠范围调整拆除范围，拆除范围用地面积由262273㎡调整为267257.6㎡。鉴于本次计划调整内容属于因校正技术误差（含坐标、现状地形图、放点等误差）导致已批计划拆除范围变化的情形，及因城市基础设施、公共服务设施以及其他公共利益项目建设需要导致已批计划拆除范围扩大的；依据《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》（深规划资源规〔2020〕2号）第十二条，该更新单元计划调整内容可与更新单元规划同步公示、同步申报审批。

（二）新增外部移交用地

外部移交用地占地面积为14433.91㎡，根据《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（深府办规〔2018〕11号）第十四条，更新单元计划应进行调整，可与更新单元规划同步申报。经市规划和自然资源局复函，本项目计划调整符合计划备案要求，已完成计划备案。

三、主要技术经济指标

项目更新单元用地面积294340.1㎡（含外部移交用地面积14433.9㎡），拆除范围用地面积267257.6㎡，开发建设用地面积为139742.8㎡（含划入零星用地面积862.8㎡），规划容积率7.0，规划容积976300㎡。

其中住宅716710㎡（含保障性住房97850㎡，其中租赁型人才住房73390㎡、安居型商品房24460㎡），商业、办公及旅馆业建筑合计225230㎡（含2处社区菜市场共计2000㎡、母婴室460㎡），公共配套设施（含地下）34360㎡（含1所18班幼儿园建筑面积5400㎡、占地面积5400㎡；2所9班幼儿园共计建筑面积5800㎡、共计占地面积5400㎡，每处建筑面积2900㎡，每处独立占地面积2700㎡；2处公交首末站共计9000㎡；1处社区健康服务中心2000㎡；2处文化活动室共计2400㎡；2处社区管理用房共计600㎡；1处社区警务室200㎡；2处便民服务站（社区服务中心）共计800㎡；1处社区老年人日间照料中心1500㎡；1处邮政所400㎡；1处公共充电站1100㎡；2处片区汇聚机房共计500㎡；1处社区级公共配套用房3750㎡<含托育服务机构600㎡>；2处公共厕所共计240㎡；1处环卫工人作息房20㎡；1处社区党群服务中心650㎡）。另配建4处社区体育活动场地共计占地面积7080㎡。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

申报主体为深圳市横岗四联股份合作公司。

02

田心村改造专项规划(修改)规划公告

罗湖区田心村改造专项项目于2022年6月30日发布规划修改公示，在规划总指标及分项指标均不变的前提下，对用地布局、规划指标、建筑限高、建筑退线、开发时序、地下空间和车行出入口等事项进行修改。现罗湖区田心村改造专项规划(修改)已经区城市更新工作领导小组会议审议通过。项目一期子项目1（1-01地块）于2022年8月5日发布实施主体确认公示，实施主体为华润田心置地有限公司，经查询工商信息显示该公司实际控制人为华润置地控股有限公司。

一、项目概况

项目位于罗湖区笋岗街道，北临梨园路，西临宝岗路，南至笋岗小学，东临广深铁路。

更新单元用地面积72453.2㎡，拆除用地面积72453.2㎡，其中开发建设用地面积52410.5㎡，规划容积为533185㎡，规划容积率10.2。

二、规划修改具体如下：

（一）用地布局

1.原1-09地块东侧调整：将原1-09地块东侧划分出1-10地块，面积约5646.3㎡, 由二类居住用地（R2）调整成为公园绿地（G1），提升片区环境和周边居民活动空间。

2. 派出所用地扩大：将2-02派出所用地（原面积约1741㎡），原址向东北方向扩大用地面积至3000㎡。

3. 原1-09和1-11地块合并：合并原1-09与1-11地块，通过二层跨街建筑物连接。

（二）规划指标

1.地块间指标调整：本次指标调整总指标及分项指标均不变，仅对分地块间指标进行调整。保证同类功能尽可能集中排布，减小地块功能混杂问题；调整幅度不超过10%。

2. 公共配套指标调整：1-14地块设置一处社康机构4500㎡（含原专规门诊部2000㎡，新增公共配套面积1422㎡与笋岗医院回迁指标1078㎡）。

（三）建筑退线

调整建筑退线1-01地块西北侧一级退线3米、二级退线6米，南侧二级退线6米；1-09（合）地块中间临田清路两侧一级退线3米、二级退线6米；1-09（合）地块东侧（临公园绿地）一二级、地下室零退线；1-14地块南侧、1-17地块北侧一级退线3米；2-01地块西北侧一级退线3米，二级退线6米；2-01、2-02地块间一级、地下室零退线。其他退线按深标予以核定。

（四）建筑限高

将1-01地块建筑限高调整为120米；1-09（合）地块调整为住宅180米、公寓240米；1-14地块调整为150米；1-17地块调整为250米；2-01地块调整为250米。

（五）开发时序

将原4期调整为2期，其中第1期分4个子项目推进。

（六）地下空间

将1-09(合)地块之间（含田清路下方）地下空间统筹开发，1-14、1-16和1-17地块地下空间统筹开发，优化地下停车位布局，满足市政道路及地下市政管线敷设的相关规范要求；1-09（合）地块预留与1-14地块及向北联系地铁站的地下公共人行通道，具体后续建筑设计阶段确定。

（七）车行出入口

新增和调整5处项目车行出入口，并对出入口布局进行调整，完善项目车行交通体系。

主要事件

2010

深圳市罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目（以下简称“项目”） 列入深圳市城市更新单元计划。

2012

该项目取得《关于罗湖区田心村改造专项规划的批复》。

2020.7.27

华润置地在深圳联合产权交易所参与竞争性谈判，在多家知名房地产企业中脱颖而出，成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目备选合作方。

2020.8.30

深圳市田心实业股份有限公司召开股东大会，股东共282名，实到276名。276名股东全票同意，确定华润置地为合作方。

2020.9.16

深圳市田心实业股份有限公司收到深圳联合产权交易所《成交通知书》，确认华润置地成为罗湖区田心村（拆除重建类）城市更新改造项目最终合作方。

2021.7.12

华润置地与田心股份有限公司正式签署田心村城市更新改造项目集体物业搬迁补偿安置协议。

合作方

截至目前，华润置地在深圳已建成运营、在建或待建项目十余个，包括华润置地全国首个城市综合体“深圳华润中心”（2009年落成）、华润深圳湾一期——华润深圳湾体育中心“春茧”（2011年落成）、华润1234space（2013年开业）、广东省最大城中村改造项目华润城、华润深圳湾二期、华润小径湾、华润银湖蓝山、华润前海中心、华润湖贝中心、华润笋岗项目、华润莲塘统筹项目、华润凤凰岗项目、南山区人民医院改扩建工程以及后海中心区的城市规划运营等。

03

罗湖区与国开行深圳分行签署合作协议

8月16日，罗湖区与国家开发银行深圳市分行（以下简称国开行深圳分行）签署“十四五”时期全面深化合作框架协议，进一步深化双方战略合作。罗湖区委副书记、区长范德繁，国开行深圳分行党委书记、行长张华国出席仪式。区领导左金平参加签约仪式。

在此次签约仪式上，双方还同时签订了《深圳市罗湖城市发展有限公司、国家开发银行深圳市分行 深圳市罗湖区政策性住房筹集项目借款合同》和《深圳市罗湖投资控股有限公司、国家开发银行深圳市分行开发性金融合作协议》。

范德繁指出，此次签约标志着罗湖区与国开行深圳分行实质性合作的开始，双方优势有效互补，未来合作大有可为。

他强调，罗湖区位优势明显，交通高效便捷，产业基础雄厚，“十四五”期间将迎来新一轮大发展、大开发、大建设，亟需政策性、开发性金融机构的赋能。国开行深圳分行自成立以来，在整体片区开发、项目统筹设计等方面特色鲜明，以市场化方式支持深圳企业跨越式发展，为深圳发展贡献了坚实的金融力量，是深圳经济特区建设的重要参与者和见证者。希望与国开行深圳分行在提升辐射湾区能力、助力打造民生标杆、支持发展战新产业和积极拓展产业空间四个方面加强重点合作，全力提升罗湖区经济发展质量、效益和核心竞争力。罗湖也将一如既往做好企业服务，健全沟通联系机制，为企业排忧解难。

张华国表示，国开行深圳分行将以本次签约为契机开启与罗湖区在重点领域的全面合作。后续合作将分为三步走：近期将深化与罗湖区属国企的合作，融资支持罗湖区属国企的发展；中期双方共同研究谋划，助力罗湖区打造产城融合重点片区；远期共同探索，推动罗湖区“一主两区三带”产业空间新格局的建设。

此次签约合作是罗湖区坚持产业引领、服务升级，加快构建“一主两区三带”发展新平台，高质量建设“湾区枢纽、万象罗湖”，打造社会主义现代化可持续发展先锋城区的一项重要探索。

协议的签订，奠定了国开行深圳分行作为罗湖区中长期投融资主力银行的基础。国开行深圳分行将充分发挥开发性金融在重点领域、薄弱环节、关键时期的独特优势和示范引领作用，提供全面的融智、融制、融资支持，为罗湖推进产业空间布局的优化，促进产业转型升级和区域可持续发展作出更大贡献。

今年来，罗湖区与国开行深圳分行积极对接，在全市首创“全要素资源统筹”授信贷款新模式，用于回购城市更新配建的公共住房和创新型产业用房，总贷款规模达36.8亿元，未来五年将提供8万㎡产业空间、45万㎡公共住房。

根据《全面深化合作框架协议》，国开行深圳分行将在“十四五”期间为罗湖区提供大额、长期、低息贷款，在重点片区开发建设、公共住房、产业升级改造、新基建、“碳达峰、碳中和”、政府和社会资本合作（PPP）、构建服务实体经济的多层次金融市场等7个领域进行项目融资支持，预计总规模将达400亿元，助力打造社会主义现代化可持续发展先锋城区。首批区属国企“工改保”项目、清水河棚改项目预计融资70亿元，已经启动推进。

接下来罗湖将举全区之力创新工作方式方法，全力推进各项合作项目的快速落地，相信随着全面深化合作协议的签署，将进一步推动罗湖区经济与金融高质量发展携手谱写新时代追赶超越的新篇章。

04

牛湖老村片区城市更新项目涉及深圳市牛湖康盛达股份合作公司集体用地合作招商交易结果公告

8月17日，深圳交易集团有限公司龙华分公司发布关于深圳市龙华区观澜街道牛湖老村片区城市更新项目涉及深圳市牛湖康盛达股份合作公司集体用地合作招商交易结果公告。

一、项目情况

牛湖老村片区城市更新单元项目已被纳入《2017年深圳市城市更新单元计划龙华区第二批计划》，申报主体为深圳市中森置业投资有限公司。该项目拟拆除重建用地面积102480㎡，拟更新方向为居住、商业、工业等功能，拟拆除重建用地范围内落实不小于9班的幼儿园一所、不少于7093.52㎡的绿地、不少于1316.95㎡的供燃气用地一处、不少于36班九年一贯制学校用地一处。

交易范围：
本次单一来源谈判的交易范围为股份合作公司拥有的集体用地面积4317.68㎡。上述面积与实际测绘或政府批复不一致的，以实际测绘或政府批复为准。

二、成交人及成交方案

成交人为深圳市中森置业投资有限公司，经查询工商信息显示，该公司由瑞思集团有限公司、中森投资发展有限公司分别持股55%、45%。

瑞思集团有限公司2000年创立于深圳，业务覆盖地产开发、城市更新、股权投资、资产运营、物业管理五大板块，拥有瑞思投资、瑞思控股、京广开发、邦宏行地产、瑞思行物业等多个子公司及子品牌，瑞思集团自2010年开启城市更新业务，旗下城市更新项目有牛湖城市更新项目、新田城市更新项目、平湖城市更新项目、南油福华厂区城市更新项目。

中森集团创建于2002年，历经近二十年的健康发展，集团成长为以地产开发业务为核心，股权投资、金融投资等业务多元化经营的跨区域综合性集团公司。集团致力于打造国际化一流投资平台，引领创新型地产开发模式。中森已形成自有的完备而先进的开发体系，打造了多个引领市场的优秀项目。企业立足深圳，同时积极拓展内地，业务聚焦上海、成都、漳州、东莞、深圳等多个城市。2011年，中森涉足城市更新领域，目前，中森已成功开发中森公园华府（白鸽湖老村城市更新项目），已通过政府计划立项审批项目包括：牛湖老村城市更新项目、新田元水老村城市更新项目、龙华老街城市更新项目。

成交方案：

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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