济南公寓市场一半海水一半火焰！

前段时间有数据统计，百强房企里面，已经有接近50%暴雷。这个数据可以说相当恐怖，暴雷意味着什么，停工、甚至烂尾，购房者收不到房。

这种现象不只是在住宅市场，在商业市场也是如此，就比如在济南唐冶，有两个比较著名的公寓项目不能按时交付，甚至何时交付无望；其他片区也有一些这样的楼盘。购房者面对这种情况，其实也是一筹莫展。

当然，也不是所有公寓项目都不能如期交付，在CBD也有一些实力房企的公寓项目按时交付，并且口碑也不错，甚至也有一些公寓项目，即便没能如期投入运营使用，但依然兑现了承诺，这属于比较爱惜自己羽毛的开发商。

这里面也有一个典型楼盘，复星国际中心。相信有些人可能还记得去年复星国际中心卖CEO公馆，并且是带租约销售，当时承诺2022年7月31日交付，交付后业主便可以收租金。

而现在，由于疫情等原因，CEO公馆并没能如期投入使用，但业主们还是如约收到了租金。

这种现象属于行业里面比较正面的，当然也是比较少见的。这一点真应该给复星国际中心点个赞，至少树立了一个正面典型。

让那些延期后，连违约金都不想支付的开发商学习学习，人家是怎么诚信经营，怎么对待购房者的，要知道，有的楼盘三次延期，业主为了违约金还和开发商打官司。

其实，这两年，济南虽然有不少公寓项目在卖，但市场声音明显小多了。偶尔有一些偏远区域的公寓项目价格腰斩的新闻或许会引起一些关注，但这样的楼盘，也是停工或者烂尾代表。

归结原因无非就是公寓投资回报率太低，目前市面上的公寓租金回报率能在3%-5%之间就不错，有的租金回报率还不到3%，简直惨不忍睹；如果转手套现，也不容易。

于是很多人的观点很绝对：不要买公寓！温和一些的就是：慎重买公寓！

当然，这并非绝对，有的公寓依然卖得很不错，并且租金收益也不错。像CBD有的公寓也能租到四五千，甚至更多，如果算投资回报率，像我们前面提到的复星国际中心CEO公馆的租金回报率，也到了7%。相比其他公寓或者理财产品来说，这样的回报率算高的了。

当然也有人去投资理财产品，可是大家要知道，收益越高的理财产品风险也越高，甚至连本金都搭进去，此前基金风险偏小，现在基金赔钱的也越来越多，在基金股票市场，赚钱的都是少数，血本无归的却不少。

所以说，相比风险较高的股市，投资公寓也是一个比较稳妥的选择。再加上每个月稳定的房租收入，让购房者有了稳定的现金流。所以适当购买一部分有着还不错的稳定收益的不动产，也是资产配置的一种方式，这也是很多人选择投资公寓的主要原因。

当然，把资金存银行也是具有稳定现金流的手段之一，就当下银行利息而言，能做到2%-3%就不错了，甚至都跑不赢通胀。 更不用说与复星国际中心CEO公馆高达7%的回报率来相比较了。

当然，现在不存在闭着眼就能买的公寓，不是每一个公寓都靠谱。

像我们前面提到的一些公寓，价格腰斩，这种公寓肯定要慎重一些，能不能交房都是问题，千万不要抱有侥幸心理去碰。那种价格不稳定，时不时就降价的也慎重，毕竟有价值的产品，不可能动不动就降价促销。

再有就是开发商也很重要，如果已经暴雷或者走在暴雷边缘的房企，建议不要碰。就像我们说到的复星国际中心，如果他连还债的钱都没有，你还指望他能按时给业主支付租金吗？

在托管方面也要慎重，这几年托管公司不兑现承诺，甚至跑路诈骗的问题也有不少。有的交付后托管方不见了；有的打着托管的旗号收取软装费，结果钱交了，人却跑了。这种种被坑的现象简直五花八门，防不胜防。

像复星国际中心的CEO公馆为什么那么靠谱，其实这不能简单的看做托管出租，而是复星国际中心在助力济南人才引进方面，拿出一些房源做为载体，解决人才后顾之忧而做的一次有益的尝试。

比如博士、硕士、本科生人才方面，均有不同程度的住房补贴，有的是直接可以申请人才安居房，作为高层次人才的周转房。复星国际中心CEO公馆，就是其中一种。所以比市面上各种形式的托管公寓靠谱许多。

这种产品还有一大优势就是租期长，无空置期，像复星国际中心CEO公馆签约就是十年，这种长周期租约，也不多见。没有空置期、免租期也是收益稳定的保障，有的公寓看似租金不低，但空置期、免租期综合算下来，租金回报率也会大打折扣。

当然，这种类型的产品也不是到处都是，而是可遇不可求。毕竟，如果处处都有保障，有稳定收益，大家也不至于对公寓敬而远之了。

既然这种类型的产品可遇不可求，那如果遇不到这样的楼盘，公寓还值得买吗？

其实这种投资产品，购买的一个检验标准就是，不是看购买者，而是终端使用者。作为商铺，看的是消费人群多不多，消费层次是否上得去。作为公寓，看终端使用者就是看未来租客会不会多，好不好租，他们的租金承受力高不高。

如果看不到终端使用者，这样的公寓买了也难有可观稳定的收益。像一些偏远地段的公寓，你说怎么可能会有大量的人去租，能付高租金的人又怎么会跑偏远片区租公寓？

而为什么很多人又看好CBD的公寓，因为CBD聚集了太多大企业，有产业，就有人口支撑。相关数据显示，截止去年底，CBD已经引入14家世界500强，500余家各类企业落户发展，汇聚全国性法人机构4家，省级金融总部46家，各类区域总部200余家，成为总部经济和“金融＋”产业集聚发展的新高地。

试想5年后10年后，是不是能级更强大，入驻的世界500强企业也会更多，聚集的高精尖人才也会更多，他们都是未来的潜在租客。

再加上CBD的强大配套，如省博物馆、省美术馆这样的人才配套，以及万象城等产业配套，以及多条线路汇聚的强大地铁网络，通达全城的便利。这都是吸引全城高精尖人才聚集的资本。

像我们前面说到的复星国际中心CEO公馆，即便自己租，未来也是不愁租的。毕竟位于CBD核心区，楼下还有复星自己打造的中华老字号商街，时尚潮流购物中心；出门就是CBD核心的荷花湖，以及CBD南北走向的中央绸带公园，东西走向的中央景观长廊；距离地铁口又近；集太多优势于一身，单论这样的地段，就是潜力无限！

当然，复星国际中心CEO公馆的产品也不差，全部精装修交付，高达9米的大堂也很气派，楼上还有双会所，包含餐饮包房、共享办公、书吧、共享餐厅、厨房、健身房、乒乓球室、共享洗衣房等，这样的产品对高精尖人才，也会更有吸引力。也正因如此，复星国际中心CEO公馆在市场表现还不错，价格稳定，销量也能上得去，据说将近500套这种房源，现在还只剩下不足100套，这也充分说明客户的认可。

当然，以上只是提供一份分析视角，即看终端使用者是谁，只要打动了终端使用者，就有投资价值。但在这个一半是海水一半是火焰的济南公寓市场，一切还是要慎重。