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一个车位30万!川南县城小区“天价”车位背后:业主与开发商的十年拉锯

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“单标准车位售价每个30万元;子母车位售价每个46万元……”最近,开发商的一纸《关于车位出售出租的公告》,在川南小城乐山犍为县百海壹号公寓业主中,引起轩然大波。该公告还强调,购买者和租赁人必须是小区业主,出售时间为8月3日至9月9日。 犍为县位于四川乐山市东南部、常住人口40多万人,房价平均为5000多元/平方米。据红星新闻记者走访了解到,当地县城商品房小区标准车位售价,大多在5至7万元左右。而百海壹号公寓小区车位售价整整高出了四五倍,在当地堪称“天价”,这让该小区业主无法接受。 红星新闻记者调查了解到,该小区并非新建小区,早在2013年就已交房。“天价”车位背后,是小区业主与开发商之间关于车位问题的10年“拉锯战”。双方多次发生纠纷,当地官方也曾介入调解。 最近这纸车位出售出租公告,再次将双方推上风口浪尖。有业主质疑开发商凭啥漫天定价?多位业主表示,希望开发商拿出合法手续,通过正规程序销售或租赁,同时遵循公开公平、诚实守信的原则,以市场公允价格进行销售或租赁;另一边,开发商自称受害者,称“之前公示4次,业主不想买也不愿租,已经停了10年的霸王车”。 目前,双方的拉锯仍在继续,当地住建、商务、市场监管等多部门已经介入协调。

一纸公告:

“标准车位每个30万元,子母车位每个46万元”

百海壹号公寓位于乐山市犍为县凤石干道凤凰路中段,南门客运中心站对面,有住宅、酒店、茶楼、KTV、足浴等众多业态。该小区由四川省百海置业有限公司(以下简称“百海置业”)开发,于2011年开工,2013年竣工交付,曾是犍为县城高档小区之一。


百海壹号公寓


百海小区地下车库

今年8月3日,百海置业和犍为县百海假日酒店管理有限公司(以下简称“百海酒店”)共同贴出一则《关于车位出售出租的公告》(以下简称《公告》)。《公告》称,现将百海酒店负一楼地下车库第1号至51号、121号至149号共计80个车位进行出售或者出租。单标准车位售价每个30万元,出租每年4520元;子母车位售价每个46万元,出租每年6520元。此外,每年需另交卫生管理费480元。

《公告》还强调,购买者和租赁人必须是百海小区业主,车位出售时间为8月3日至9月9日,车位出租时间为9月9日至10月15日,先到先选车位。


单标准车位售价30万元

“我的天啊!一个普通车位竟然卖到30万元到46万元!”这个消息传开后,顿时在该小区业主群及这座川南小县城掀起轩然大波,“到底是什么样的车位,卖这么贵?”

业主质疑:

开发商凭啥漫天定价?希望拿出合法手续以市场公允价销售

红星新闻记者了解到,百海壹号公寓小区住宅276套,商业面积17000余平方米,地下车位共有159个。多位小区业主告诉红星新闻记者,当初买房时虽然价格在当地稍贵,每平方米5000多元,但考虑到小区所处位置及配套等,还是下决心买了。

业主张先生介绍,房子交付后,当时开发商也贴过公告卖车位,根据位置不同价格也有所区别,最便宜的单标准车位售价每个13.5万元,“而当时周边车位价格基本都只有几万元,这价格明显太高了,大家都不愿意买。”

期间,地下车位一直由百海酒店管理,业主们也一直免费在地下车位停车。有部分业主还认为,“地下车位属于小区配套设施,开发商应该无权出售或者租赁”,也一直没有见过开发商拿出可以合法销售或租赁的手续来。

该小区业委会相关人员向红星新闻记者介绍,曾有一段时间,开发商和酒店方与业委会进行协商,以每个车位每年2400元向业主出租,但业主只愿意出2000元,当时未达成一致,不了了之。由于业主和开发商之间因车位问题难以调和,曾多次发生纠纷。

后来,开发商“默许”业主到地下车库免费停车,多年来双方也算相安无事。直到今年7月9日,百海酒店突然贴出一则收费公告,拟拿出33个固定车位租赁给小区业主,单标准车位租金每年2800元,子母车位租金每年3600元,非包年租赁车辆进入停车场则以临停车计时收费。公告表示,从7月21日开始正式收费。

对此,有业主不满,堵塞了车库出入口,随后多个部门介入调解,要求开发商和酒店方与业委会充分沟通协商,拿出一个合理的价格来。


曾有业主用车辆堵塞地下车库出入口

然而,业主们没有等到双方的协商,却于8月3日等来了百海置业和百海酒店共同贴出的“天价”公告。这让众多业主大跌眼镜,“这一个车位比我们买的两居室房子总价还贵!”

红星新闻记者走访调查发现,当地县城商品房小区标准车位售价大多在5万至7万元左右,租金每年2000多元。“犍为的地下车位一般都是几万元,最贵的车位也就十一二万元。”有业主质疑,“开发商凭啥漫天定价?”

在采访中,多位业主向红星新闻记者表示,业主们并非想占开发商的小便宜。一是希望开发商拿出合法的销售或者租赁手续,并通过正规的程序向业主进行销售或租赁;二是要遵循公开公平、诚实守信的原则,以一个市场公允的价格来销售或租赁。

开发商回应:

有苦难言,“业主不愿买不愿租,停了10年霸王车”

开发商为何“突然”公告出售车位?又为何定这么高的售价?

今年8月10日,红星新闻记者联系上百海置业和百海酒店方的相关负责人余先生。关于地下车位的产权,余先生出示的一份房产证照片显示,地下车库建筑面积4487.34平方米,产权归百海置业单独所有,登记时间为2013年1月5日。

据余先生介绍,2013年1月,开发商曾在小区里公示出售车位,单标准车位售价每个13.5万元起,但公示很快就被业主撕了。当年3月,又公示了一次,当时以14万元的价格仅卖出一个车位。

“当时这酒店是犍为最好的,生意还不错,我们也没在乎收停车费。”余先生说,但没想到业主们免费停惯了,一停就是好几年。2016年,再次公示后,在没有业主愿意购买和租赁车位的情况下,百海置业将剩余158个车位打包卖给了酒店,但金额属于商业秘密,不便透露。

“到了2018年,酒店生意渐渐淡了,我们决定将车位利用起来,产生一点收益。”余先生告诉红星新闻记者,考虑到有80个车位是配套给小区住宅部分,他们又再次公示,售价比当初贵一点,但具体价格记不清了。“跟以前一样,业主又把车库堵了,那次累计堵了100多个小时,给我们造成直接经营损失几十万元。”余先生说,公司再次作出让步,但希望业主们错峰停车,在每天晚上6点到12点高峰时期,业主们不要将车停下去,但还是有业主在那个时段强行下去停车。

今年7月21日准备正式收费后,又有业主累计堵车80多个小时。7月25日,经过相关部门协调,公司承诺暂不收停车费,并让业委会报80个小区业主车牌来,但业委会表示,没法让这个停不让那个停,便报了小区全部130多辆车的车牌。

“我们公司才是受害者,有苦难言。”余先生说,之前公示4次,业主不想买也不愿租,就想免费使用,已经停了10年的“霸王车”

他称,百海置业和百海酒店是不同法人主体,但实际是同一个投资人。当时开发商打包出售车位给酒店后,虽然没过户,但合同有效。对于所谓的“天价”车位,他认为,现在这些车位相当于二手车位,价格属于市场行为,不需要参考周边的其他价格

官方介入:

曾约谈开发商未办销售手续前维持现状,多部门介入处理

百海壹号公寓车位纠纷由来已久。2018年9月5日,犍为县住建局在书面回复该小区业主网络反映情况时表示,经调查核实,百海壹号小区共修建159个地下车位,目前未办理商品房销售手续(预售许可证或现房销售)。

为消除矛盾,解决遗留问题,犍为县住建局于2018年8月22日、9月3日约谈了该小区开发商百海置业负责人,并明确了处理办法:该小区共计159个地下车位,折算住宅车位配套80个,商业车位配套79个,由百海置业统一办理地下车位商品房销售(预售许可或现房销售)手续。

犍为县住建局要求,办理地下车位商品房销售手续后,须在住宅小区内公示,公示内容必须注明优先满足该小区276套住宅业主购买的车位数80个。在百海置业未完成销售手续前,该小区业主停车维持现状,百海置业和百海酒店不得收取小区业主停车费用。在公示结束后30天,百海置业可对外销售部分剩余停车位,且需保留部分停车位用于优先出租给未购买车位的住宅业主。

红星新闻记者了解到,对于该小区的车位纠纷,当地相关部门曾多次介入调解。

今年8月10日,红星新闻记者就此事向犍为县住建局采访了解情况,但对方婉拒采访。11日,记者以小区业主身份向犍为县住建局咨询,相关工作人员称,该小区车位修好后没销售出去,便初始登记在开发商名下,“再售卖相当于二手车位,不需要再办销售手续。”

“没有办预售,也没有办现售,就不需要价格备案,现在是市场调节价。”至于车位价格,该工作人员表示,多部门也介入处理此事,哪个听到30万元这个价格,都觉得是天方夜谭。作为房地产开发企业主管部门,我们也觉得不可思议

随后,红星新闻记者又以小区业主身份向犍为县市场监管局进行咨询,相关工作人员表示,在接到业主反映后,市场监管、住建、商务等多部门联合街道、社区进行了调查。与周边同类型小区车位相比,百海壹号公寓车位定价确实比较高,但它不属于政府定价或指导价的范围。根据《商品房销售管理办法》和《价格管理条例》,相关部门希望开发商进一步调研市场的供求关系、建造成本以及周边车位价格等因素,重新制定一个价格标准,对外进行公示和销售。

〖律师说法〗 高价租售车位变相剥夺业主停车需求 违反《民法典》立法精神 关于百海壹号公寓的车位纠纷,有熟悉产权登记的相关业内人士表示,该小区车位只是整体初始登记产权,没有办理地下车位的现房销售手续,并进行车位销售价格备案后进入销售流程。目前来看,该小区地下车位应该不属于二手商品房的范畴。 根据车位产权证正常办理流程,在开发商完成初始登记后,业主认购车位缴纳相关税费和住宅专项维修资金,再申请办理房屋所有权转移登记,领取车位产权证。该业内人士表示,在这之后,如果车位再次进行销售,才属于二手车位。 对此,北京威诺(成都)律师事务所律师郭金福表示,根据《民法典》规定,不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位,属于开发商所有。开发商有权对其进行售卖或出租。从这点来说,产权车位是开发商的财产,想“租”还是想“售”或者车位租售定多少价格,由开发商说了算。 不过,郭金福认为,根据《四川省物业管理条例》规定,物业管理区域内按照规划设置的车位、车库,应当首先满足业主的需要。“满足”的意义在于,有购买能力的业主可以购买,没有能力购买的则可以租用。只卖不租或者远高于正常价格进行租售,其实是变相剥夺业主使用停车位的需求,违背了小区地下车库作为小区配套设施的规划初衷。至于具体价格,原则上应当由双方当事人协商来决定。开发商应当依据诚信原则,以市场价为依据。 “停车位作为小区的一项重要配套设施,在建筑规划设计时应达到强制性的规划指标。因此住宅小区内经规划建设的地下停车位,虽然产权归属于开发商,也应当根据《民法典》规定,首先满足业主的需要。这种满足业主的需要,当然是以正常使用为目的。”四川骥志律师事务所主任马显庆认为,虽然法律没有对停车位只售不租是否违法做出明确规定,但停车位只售不租或者远高于正常价格进行租售,这种做法显然限制了业主正常合理的使用,也违背了《民法典》和《物业管理条例》中设定的“停车位首先满足业主需求”的立法精神。 马显庆认为,如果开发商只售不租或以远高于市场的价格出租车位,等于是变相胁迫业主购买车位或者弃租车位。他建议,如果业主有异议,最好通过小区业委会向行政主管部门投诉,双方协商解决。

红星新闻记者 顾爱刚 摄影报道

责编 邓旆光 编辑 彭疆

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