成交暴跌，库存消化超30个月！南沙的楼市，何时迎来黎明？

台风带来了冷空气，也让楼市凉风阵阵。

作为传统淡季，南沙楼市在7月的表现平平无奇。而在具体的成交数据上，甚至可以说有点“惨淡”。

新房市场

南沙成交量跌近2成 库存压力攀升

据中原数据显示，7月（统计周期：6.26-7.25）全市新房网签仅6320套，环比6月（7776套）下跌19％，同比2021年7月（7652套）下降17％。

其中，南沙成交598套，环比下跌21%，成交均价29222元/㎡，环比上涨1%

成交量迟迟上不去，库存量和去化周期也进一步攀升。

中原数据显示，截止至7月末广州库存量已达到1155.3万㎡，去化周期17.5个月，均为近两年新高。

其中，南沙库存去化周期全市第一，30.9个月。有多严重呢？不眠不休的卖，南沙可以卖2年半。

而且截止6月末，南沙新房库存去化周期为22.9个月，短短1个月时间，上涨8个月。一方面说明南沙新房增多，另方面也说明购房者信心缺失，仍在观望。

部落认为，久病入重症，必须下猛药。以现在的情况看，如果南沙楼市不来一剂“猛药”，是救不起来的，一些小打小闹的政策影响很微弱，不顶用。这些小政策多了，购房者可能还有“抗药性”，起到反效果，让购房者信心愈发低。

但是“猛药”要猛到什么程度，是一个需要仔细考量的问题。要救活楼市，但不能全面开闸放水，让投资客都涌入炒房，长远看这并不利于南沙的发展。

二手市场

南沙二手继续低迷

至于二手市场，更是彻底躺平了。

据中原地产数据其，南沙7月二手成交均价17702元/㎡，共成交279套，下跌1.1%。

从各区网签面积的环比情况来看，除南沙区环比增长4.68%以外，其余各区环比均出现下降。

值得注意的是，二手房的库存压力同样爆棚。贝壳平台显示，广州二手挂牌量已经突破11万套。要知道，2020年初，全市二手挂牌量也不到7万套。

数据时间：2022.8.11

其中，南沙在贝壳平台挂牌的二手房就有6272套，占全市5.43%。

数据时间：2022.8.11

南沙二手市场低迷的情况已经持续很长时间了，自去年增值税免征年限提高至5年后，成交量、成交价一直持续下跌，至今一点起色也没有。

另外，不满5年需要缴纳5.3%的增值税也降低了大家的购买欲，假设房子评估价3万/㎡，以100㎡的房子计算，需要多交约15万的税费。这个税率对是买卖双方来说，都是较大的负担。

根据贝壳app显示，南沙目前二手人气最高的三个楼盘分别是越秀滨海珺城、丰庭花园和叠翠峰。

但是具体到成交数据，滨海珺城近三个月仅成交3套，每个月成交1套，成交均价约2.6万/㎡，至于曾经的“神盘”叠翠峰，去年挂牌价一度飙升至4.1万/㎡，但是近日最高成交价仅约2.8万/㎡，一年跌了1.3万/㎡！

真没想到，时隔一年，只要有小区能成交一两套房，就能成为上榜南沙的人气小区....

增值税二改五的威力逐渐显现，许多撑不住急于套现的业主不得不降低售价，甚至愿意承担5.3%的税费，只要能快速把房子卖掉，啥都行。

真是印证了那句话：潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳....

当下，对于购房者来说，无疑是一个入手的好时机，可以尽情的挑选自己喜欢的房子，甚至可以大刀阔斧的砍价！

8月前瞻

调整状态，冲刺金九银十

据阳光家缘数据显示，上周（8月1日-8月7日）广州新房网签总套数共计1240套，环比下跌38.70%，网签总成交面积为129342㎡，环比下跌40.39%。

数据显示，南沙成交活跃度依然不佳，上周仅成交98套，环比下跌47.31%。

自6月份《南沙方案》发布后，虽然带来一轮成交小高峰，但南沙目前执行的购房政策与市区几乎一致，还是拦截了一大批“蠢蠢欲动”的购房者。

“成交小高峰”期间的置业者大多数都是南沙本地的改善置换客、部分市区投资客、港澳客。没有了后续的利好政策支撑，冲完那一波之后就有点“力不从心”。

另一方面，疫情反反复复，经济恢复缓慢，许多购房者都勒紧裤腰带过日子，生怕自己买错房、站错岗，观望情绪十分浓厚。

不过，对于刚需和改善的客户来说，当下绝对是房地产历史上的入手好时机，不仅选择面更大，而且房贷利率已经是过去20年来的低点，同样的价格买房，比过去至少能省下大几十万的利息。

但如果你是想以投资为主，还是省省吧。

8月份，南沙明珠湾起步区、南沙湾、金洲都有新盘露出水面，但是不一定会在本月推出，毕竟后面还有“金九银十”这个大招要准备。

据部落统计，目前南沙共有45个在售楼盘，以及6个待售新盘，卖的最贵的板块依然是位于明珠湾起步区的横沥岛，均价约3.6万/㎡，过来是南沙湾、蕉门片区，均价在3万/㎡左右。

依现在的市场情况来看，部落认为南沙下半年的楼市会有所松限，但绝对不可能再像2020年那样，搞个中级资格证就能随便过来南沙买房，很有可能在社保和学历上进行限制，筛选真正想来南沙发展的人才。

你对南沙接下来的楼市怎么看？

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数据来源：中原地产、克而瑞、广州乐居、贝壳找房、安居客