逆势IPO？大型房企频暴雷，这家区域房企又闯港交所机会多大？

对于新星宇控股而言，疫情的影响仅是一时，实际上公司业务方面的经营压力已持续显现

《投资时报》研究员 习羽

自2021年以来两次递交招股书均告失效之后，新星宇控股集团有限公司（以下简称新星宇控股）第三次向港交所发起冲锋。但截至目前，仍没有进一步消息。这家专注于吉林省长春市的物业开发商，此次IPO是否会再次无功而返？

新星宇控股成立于2006年，公司专注于为目标客户提供配备商业物业及配套设施的住宅物业，收入主要来自于住宅物业开发及销售。据行业报告显示，按2014年至2019年的订约面积及销售额计，在长春市当地物业开发商中，该公司连续六年排名首位。

不过，新星宇控股并不满足于偏安一隅。近年来，该公司开始向其它省市布局扩张。据招股书显示，截至估值日期，新星宇控股拥有位于中国六省份(吉林、广东、海南、湖北、山东、浙江)10个城市的41个物业项目，土地储备总额380.95万平方米，其中包括已竣工物业的可供销售及可供出租建筑面积67.53万平方米，开发中物业总建筑面积207.5万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积105.95万平方米。

近年来物业开发活动持续的增加，也令新星宇控股的现金流出现大幅波动。报告期内，新星宇控股经营活动产生的现金净额分别为-11.86亿元、10.08亿元及5207.9万元，同时，公司营收在2021年也出现下滑。此次IPO能解决公司面临的问题吗？

商业物业、停车位毛利率下滑

招股书显示，2019年、2020年及2021年（下称报告期），新星宇控股营业收入分别为48.66亿元、53.22亿元和53.00亿元人民币（下同），其中来自于物业销售的收入分别为46.77亿元、52.98亿元及人52.96亿元，分别占同期收入约96.1%、99.5%及99.9%。

《投资时报》研究员注意到，从物业销售的毛利率来看，近三年新星宇控股的表现并不稳定。招股书显示，报告期内，该公司住宅物业的毛利率分别为30.6%、35.0%和43.0%；同期商业物业毛利率分别为58.9%、43.2和46.3%；而停车位毛利率分别为30.6%、22.1%及7.4%。

也就是说，在物业销售方面，除了住宅物业之外，新星宇控股其他两项业务的毛利率均出现下滑，而停车位的毛利率在三年内竟然骤降逾20个百分点。

新星宇控股对此解释称，商业物业毛利率下滑，主因公司于2020年就毛利率较低的新星宇·和润上邻—二期及新星宇·广场—二期及三A期，确认商业物业销售所致。而新星宇广场—二期及三A期的毛利率较低，主要由于出售整栋具有相对优质室内装饰的写字楼，导致销售成本高于其他商业物业的销售。

对于停车位毛利率的骤降，新星宇控股则称，由于公司在2020年在若干项目的预售期最后阶段以折扣价清仓出售停车位，而公司于2019年并无清仓出售任何停车位所致。而对于2021年停车位毛利率的进一步下滑，公司称主要由于若干新竣工项目(即新星宇·之洲上邻一二期及新星宇后发·和源—四期及五期)的停车位的销售按收支平衡的基准作出所致。

从新星宇控股的解释来看，上述两项业务的毛利率出现下滑的交集均出现在2020年，而彼时公司已将停车位折价清仓出售作为刺激手段。

据招股书显示，疫情影响加之新星宇控股销售、预售活动及促销活动，由2020年二月初至三月中旬有所减少，在2020年上半年，销售与原销售及预售目标(其乃根据已订约销售额制定)相比出现缺口约7.3%，及同期销售及预售资金收取与原收取目标相比出现缺口约8.7%。

新星宇控股收入、毛利及毛利率明细

数据来源：公司招股书

经营性现金流大幅波动

对于新星宇控股而言，疫情的影响仅是一时，实际上公司业务方面的经营压力已持续显现。这一点，从其报告期内的现金流走势便可看出端倪。

据招股书显示，报告期内新星宇控股经营活动产生的现金净额分别为-11.86亿元、10.08亿元及5207.9万元。

公司对此解释称，2019年现金流为负主因公司营运所用重大现金净额及物业开发活动持续增加导致之利息付款所致。据招股书显示，2019年公司利息付款高达4.27亿元，而2020年及2021年分别为2.91亿元及2.21亿元。

而报告期内，新星宇控股的贸易应付款项及应付票据分别约为30.75亿元、32.67亿元及35.03亿元。其中，截至2021年末，一年内应付款项占比达82.9%；而公司同期贸易应收款项分别约为448.7万元、9478.1万元和2140.7万元。

新星宇控股也在招股书中表示，为改善经营现金流量状况，公司将继续透过加强营销工作及进一步加强物业销售及预售的客户款项收回力度，来改善其有关物业销售及预售的现金流入。

据招股书显示，截至各报告期末，新星宇控股拥有现金及现金等价物分别为9.18亿元、10.03亿元和8.18亿元，也出现下滑。

业内人士指出，眼下考虑上市的企业为个别区域型的中小房企，这些企业市场竞争力相较全国大型房企相比，实力较弱。随着2021年以来，房地产金融监管政策严格落实，部分房企存在流动性困难。与此同时，行业内持续出现房企暴雷事件，令市场避险情绪升温，进而拖累了其上市节奏。

新星宇控股综合现金流量情况

数据来源：公司招股书

因多项违规遭到处罚

近年来，为规范房地产市场秩序，各地陆续推出房地产市场整治方案，也加大了对于市场的整治力度。《投资时报》研究员注意到，报告期内，新星宇控股及其旗下子公司因多项违规而遭到处罚。

据招股书显示，该公司七家项目公司因“在获得建筑工程规划许可证前开始建筑工程”以及“未严格遵守建筑工程规划许可证的若干规定”被处以罚款，总金额约530万元。

此外，新星宇房地产（长春新星宇房地产开发有限责任公司，为新星宇控股间接全资附属公司）于2018年6月遭长春市工商行政管理局宽城分局以不当的市场推广活动(包括刊登不当及虚假广告)为由进行处罚。相关附属公司已被要求停止该等不当市场推广活动，并支付罚款总额约45万元。

值得关注的是，新星宇控股还存在预售方面的不合规行为。据招股书显示，截至2021年12月31日止三个年度，新星宇控股分别有8家、12家及10家附属公司，分别涉及9个、13个及11个物业项目，未能按照相关监管规定将预售资金的规定金额，悉数或直接存入指定监管账户。

此外，长春典约（长春典约房地产开发有限责任公司，为新星宇控股的间接全资附属公司）因在获得预售许可证前开始预售而被处罚。有关项目公司被要求停止有关不当预售活动并支付罚款3万元。