广州楼市，即将打响“去库存”战役？

风水轮流转，前几年楼市大热，网红盘层出不穷，逢推必爆，广州商品房待售面积直线下降。

如今，由于房地产行情低迷，加之疫情反复影响，楼市又一次来到高库存时代。

不只是二手房，新房存量也在日益攀升。

不完全统计，目前广州一手库存达10.8万套，二手库存达11.4万套，突破20万大关。

毫无疑问，当下广州楼市库存，已经来到一个新的阶段性高点。

有数据显示，截至2022年6月末，广州新房库存合计1211.12万㎡，全市去化周期需15.4个月。（口径：普通住宅+别墅）

6月广州一手住宅库存总量为1037.4万㎡，共计88060套，创下近5年新高。

此外，今年以来广州存量已连涨7月，同比上升14.8%后，仍处于上涨态势。

具体到区域，南沙去化周期高达22.9月，位居全区首位，其次是花都，去化周期21.9月。

比较意外的反而是增城，28014套的库存，占据广州最高房货量，去化周期却只有17.7月，远低于南沙、花都。

相较之下，黄埔、越秀是这一轮楼市中库存周期最短的，仅8.3个月。

海珠、天河则是因为近期有不少新盘入市，导致短期内去化周期有所上升，不过即便如此，也保持在15个月以下。

可能有人会好奇，什么才算高库存？高库存对楼市又有哪些影响？

以新房为例，根据行业公认的库存警戒线，只要库存量超过18个月，就被认为存销比过大。

而库存这个指标，也一直被视为楼市“晴雨表”。

简单来说，库存量缩水，意味着购房者选择减少，价格涨幅明显；库存量攀升，则是买方市场，同时存在积压和滞销的风险。

对于楼市而言，新一轮的去库存战役，即将或者说已经打响了。

库存积压，自然要想尽办法去库存，尤其是外围区部分高去化不佳板块。

例如南沙北板块，库存量仅1389套，去化周期却长达78个月；又或者是新塘镇板块，6918套库存，去化压力同样不低。

对这些板块新盘而言，片区楼市交投氛围不佳，难免也会影响项目销售业绩。

而项目想要提高成交量，最直接有效的方式便是降价促销。

但今时不同于往日，普通的降价优惠利好，已经很难打动购房者。

回顾过去，2015年楼市去库存期间，有棚改货币化加持，释放购买力惊人。

而购买力带来的热潮，让开发商进一步拿地盖房，正是这种良性循环，才让楼市库存总量有所减少。

时间回到2022年，回到广州，想要提高去库存效率，提振购房者信心是关键。

一方面，在疫情冲击之下，购房者消费欲望与资金实力双双下降，从主动观望到被迫观望。

另一方面，长期宣传下“房住不炒”已然成为买家置业主基调，当买房不再追高杀跌，自然也会变得更为理性。

显然，想要让购房者入市，需要多重利好刺激，才能最终在成交量上看到成效。

然而，想要做到这一点并非易事。

不仅是因为疫情压缩了人们收入预期，近年来，房地产支柱作用也明显减弱。

去年，房地产投资年平均增长为-5%，比起往年10%以上的增长速度，下滑了15个百分点。

想要重启去库存，市场经济预期仍是目前最大的阻力。

整体来看，虽然广州楼市观望情绪较为浓厚，但房价长期看依然是乐观的，自住选择没有问题。至于刚结束不久的7月，为何成绩会如此“惨淡”，背后的原因并不难解释。

广州中原研究发展部数据显示，广州7月新房一共网签6320套，环比6月下跌20%，比去年同期成交下跌17%。

成交大幅下滑，主要是7月本就是传统楼市淡季。

此外，前段时间东莞、佛山等城市限购松绑，也会对广州的客源造成一定程度的分流。

值得一提的是，淡季之后便是楼市旺季“金九银十”，有望促进市场进一步升温。

事实上，广州已经在为之后楼市旺季提前做铺垫。

其一，今年下半年新房供应十分充足，众多新盘入市，极大丰富市场房源。

根据中原数据，7月广州住宅新批供应8125套（88.15万㎡），同比去年供应量还要增加5成。

光是8月预计27个新盘有动作，全新盘数量高达17个，是今年为数不多的供货集中期。

其二，广州改善型项目热度居高不下，意味着一部分实力买家正在入手高价值项目。

具体到项目，天河的保利天汇、番禺的珠江铂世湾等，开盘均有着不错的销售业绩，成交金额更是以亿元为单位。

众所周知，市场情绪具有逐级传导性，并逐渐向外部扩散。中产买家入市，可以在一定程度加速市场回暖。

其三，政策利好暖风频吹，对购房者而言，市场趋向健康，也拥有更宽松的购房环境。

一来从3月开始，央行三度降准、LPR两度下调，房贷利率下降......在政策层面上让利。

二则在楼市去化压力下，开发商回款需求更迫切，优惠力度大概率会只增不减。

总体而言，目前广州去化周期较高并不假，但判断楼市走势向来是以长期为单位。

现在就断言广州不值得买入，房价滞涨等观点，未免有些为时过早。

我们不妨再多给市场一点时间，看看它能否回到预期的轨道上。

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