【深圳7月报】新房去化周期上升 二手改善积极入市

一、月度市场综评

1、7月二手住宅过户2036套，持续小幅回落，并已在底部区域徘徊14个月；

2、新房住宅备案量上涨10.27%，共成交3317套，库存去化周期升至11个月；

3、改善性需求看好后市，月度二手市场大面积、豪宅线以上成交比例明显上升。

二、关键数据

1、7月二手住宅成交2036套，环比下跌9.15%，同比下跌20.38%。

2、7月二手住宅成交19.85万㎡，环比下跌7.86%，同比下跌17.36%。

3、7月新房住宅成交3317套，环比上涨10.27%，同比上涨9.54%。

4、7月新房住宅成交34.82万㎡，环比上涨6.45%，同比上涨21.13%。

5、7月新房住宅批售5525套，环比下跌24.97%，同比上涨8.35%。

6、7月新房住宅批售54.19万㎡，环比下跌26.74%，同比上涨5.90%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

（1）成交量分析

2022年7月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅过户2036套，环比下跌9.15%，同比下跌20.38%;成交面积19.85万㎡，环比下跌7.86%，同比下跌17.36%。

7月，深圳二手住宅过户两千余套，成交持续两个月小幅回落，继续在底部徘徊，并在底部区域反复停留超过14个月，二手市场至冷时期未完待续。停贷风波在保交楼的护航下日渐平息，但信心一旦失去难以回归，即使二手房比起新房拥有更多的确定性，在市场未见企稳回升前，需求，尤其是刚性需求仍然选择观望。

价格方面，7月刚需入市谨慎，大面积高总价豪宅成交较刚需价位活跃，权重上升，样本结构这一变化使得二手住宅均价环比拉升，同比更是大幅上涨。样本结构的变化也可窥见改善型群体对后市更为看好。

租赁市场方面，随着毕业季到来，活跃度继续回升，租金也在近两个月有所企稳，同比跌幅收窄，环比小幅增长。8月开学季和毕业季重叠，租赁市场活跃状态仍将持续，租金回稳趋势将延续。

细分到深圳各个区域表现如下：在7月二手住宅成交中，龙岗区以506套的成交总量位列全市首位，占全市成交总量的25%；其次是福田区成交429套，占全市成交总量的21%；宝安区成交400套，占全市成交总量的20%；南山区成交336套，占全市成交总量的17%；罗湖区成交320套，占全市成交总量的16%；盐田区成交45套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六大行政区全部下跌，跌幅在一成左右。

（2）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，7月份占比最大的面积段依然是60-90㎡户型，成交占比36.56%，较上月下降2.33个百分点；占比第二高为91-144㎡户型，成交占比25.81%，较6月提升0.81个百分点；144㎡以上面积段月度成交占比变化幅度最大，从9.26%升至15.05%，提升了5.79个百分点。从月度成交面积段变化来看，7月大面积改善型成交比例明显增加。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看，7月，样本成交单价较多分布在10万以上单价区间，占比为22.58%，较上个月提升10.54个百分点；其次是4-5万单价区间，占比17.20%；再次是5-6万单价区间，占比16.13%。从趋势上看，7月成交样本中，4-7万中端单价区间有所萎缩，10万以上高单价区间成交比例明显扩张。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，7月市场份额最大的部分为1000万以上总价段，占比为20.43%，较上月上升9.32个百分点。再次是300-400万总价段，占比16.13%，较6月下降7.02个百分点。月度750万总价以下成交大幅减少，占比合计下降15.29个百分点，豪宅线以上成交比例明显提升。

2、新房住宅市场综述

2022年7月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交3317套，环比上涨10.27%，同比上涨9.54%；成交面积34.82万㎡，环比上涨6.45%，同比上涨21.13%。

7月，深圳新房供应速度较上月稍有回落，成交和上月相去不远，整体库存去化周期有所上升。7月中旬，停贷风波在二三线城市蔓延，购房者人人自危。深圳新房市场也有扰动，所幸相关房企及时回应，同时，龙岗区出台《进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》，规范市场秩序，缓解忧虑情绪，助力市场信心恢复。

7月，深圳主力项目包括宝珺园、润峯云上府、京基智农山海公馆、卓越柏奕府、鸿荣源博誉府、壹城时尚花园、和成金竹家园、勤诚达誉府等。

细分到深圳各个区域表现如下：在7月新房住宅成交中，宝安区为成交第一区，全区共成交809套，占全市成交总量的24%，主力成交项目包括宝珺园、润峯云上府、京基智农山海公馆、宏发悦云花园等。其次是龙华区，共成交677套，占全市成交总量的20%，主力成交项目包括卓越和奕府、鸿荣源博誉府、壹城时尚花园、万科启城家园等。龙岗区成交503套，占全市成交总量的15%，位列第三，主力成交项目包括和成金竹家园、勤诚达誉府等。光明区成交461套，南山区成交279套，坪山区成交178套，福田区成交157套，罗湖区成交126套，深汕特别合作区成交55套，大鹏新区成交41套，盐田区成交31套。从环比变化来看，十一个行政区中宝安、龙华、龙岗、光明和罗湖五区上涨，涨幅约在一至六成；其他六个行政区有不同程度下跌，福田和深汕特别合作区跌幅较大，接近五成。

3、二手新房住宅市场对比

2022年7月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交5353套，环比上涨1.98%，同比下跌4.15%；成交面积54.68万㎡，环比上涨0.77%，同比上涨3.61%，新房二手住宅成交套数比为1.63。

4、新增预售项目

2022年7月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有龙岗吉祥花园、合正新悦润园、信城缙悦花园、光明金地明峰府、深汕振业时代花园二期、盐田鹏瑞南区尚府、港嵘拔翠园、宝安河东骏濠园、福田左岸红树湾府、龙华中海闻华里、坪山深业山水东城花园和罗湖悦彩城12个项目获得新批预售，其中10个项目包含住宅类产品，共批售住宅5525套，环比下跌24.97%，同比上涨8.35%；总面积54.19万㎡，环比下跌26.74%，同比上涨5.90%。月末全市商品住房库存30407套，去化周期11个月。