深度｜青岛地产新政9月落地“先验房，后收房”要“梦想照进现实”仍需多方协力

大众网·海报新闻记者 孙秀青 青岛报道

近日，青岛市住房和城乡建设局官网发布新政，提出自9月1日起，全面实行先验房后收房。这是青岛加强住宅工程质量管理，落实建设单位工程质量首要责任的重要举措。

记者随后对主管部门、试点项目、开发商及验房师进行了采访，通过对“比赛规则制定者”“裁判员”“运动员”的多方了解，当前新政要发挥作用还需多方协作：一是明确验房标准，以统一的地方性标准引领行业及全国标准的制订，让验房“有章可循”；二是新政或推动验房师行业扩容，验房师职业准入、资格认证亟待官方“背书”，需人社部门推动职业资格认证、培养等相关规定落地；三是针对将出现的“验房市场”进行监督和管理，厘清开发商、验房师、消费者三方责任义务，让新政真正发挥推动房地产市场向好运行的作用。

先验房后收房 打造新房交付的“青岛模式”

今年7月20日，青岛市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知》(以下简称《通知》)，通知提出自9月1日起，强化住宅工程交付监管，全面实行先验房后收房。

《通知》规定，全面实行先验房后收房。住宅工程完工后，建设单位按照相关规定要求，将分户验收的内容、检查部位、各个关键环节留取的照片等内容按户形成“一户一档”二维码，建立电子档案，未组织分户验收或分户验收不合格的住宅工程，不应组织竣工验收。交付前，按照相关规定编制业主开放活动实施方案，组织先验房后收房活动。开放活动后，建设单位根据业主反馈的合理意见进行整改，调整电子档案内容，交房时将最终的“一户一档”二维码电子档案交到业主手中。

记者了解到，从2021年起，青岛市开展新房先验房后收房的“青岛模式”试点工作，分户验收建立电子档案，取得了阶段性成果，青岛市创新制定了《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书(试行)》，先后在保利地产、八大湖小区等项目开展了先验房后收房的“青岛住宅”模式试点工作。

从2021年4月起，青岛市住房和城乡建设局选定保利天汇项目二期的798户开始作为“青岛住宅”模式试点单位之一，即建设单位组织验房师在房屋交付前分户验收，逐户、逐间、逐段自检，过程留痕，关键环节留取照片，建立一户一档，生成电子二维码张贴在业户入户门背面和玄关柜等显著位置，业主扫码查看照片与房间的真实情况对照查看。随后，保利又在天汇项目三期的660户进行了业主开放日活动试点，分批次实施业主开放活动，记录业主反映的质量问题并整改、复核。

从今年5月起，“青岛住宅”模式升级为“青岛住宅+”模式，在之前交付前分户验收、组织业主开放日活动的基础上更加完善，增加了建设阶段的开放日活动，实现了“先验后收保维修”，在保利天珺项目开展试点工作。此次升级，明确了交付保修的“4个3”流程，即3个位置明示保修信息、3个渠道畅通保修方式、3个层级保障维修、3种方式主动反馈整改情况。据了解，自保利天珺项目实施“先验后收保维修”试点工作以来，户均质量问题为5.4个，降至之前的30%，投诉率(占户数比例)降至之前的9%。

此外，青岛市在八大湖小区也开展了业主开放日活动试点。据了解，八大湖小区改造项目共包含1280套回迁住宅，交付前，建设单位开展了业主开放活动，共1080户参与，业主累计提出报修问题4651个，户均问题4.3个，交付前基本全数落实整改，交付后业主通过12345热线反映质量问题数为5条。

根据相关数据，今年上半年，青岛市已在12个竣工项目试点保维修“4个3”措施，涉及4400余户，交付后，累计反映投诉41起，投诉率为0.93%。

保利天汇、天珺项目负责人王先生表示，以往存在开放商要求业主签完收房手续、交完费用才允许去收房，收房时可能发现很多问题需要整改。“青岛住宅+”模式改变了传统的收房模式，搭建起开发商与业主之间沟通的桥梁，施工过程中、交付前的业主开放活动，便于业主及时发现问题、迅速解决问题，切实维护了消费者合法权益，提高了业主满意度。将选取比例选点验收改为一户一验，并形成“一户一档”，实现了新房交付前整修、交付后保修全流程的监管，降低了业主的投诉率。建筑单位把大量工作做在前，减少了后续处理投诉、房屋维修的经济投入。总体来说，这个模式实现了业主、建筑单位和政府部门的互利共赢。

验房缺乏具体实施标准 应出台相关政策让验房有章可循

记者观察发现，《通知》虽然表明了明确了推行“先验房后收房”，但仅对业主验房的流程提出了要求，对验房内容、验房合格的标准并未作出明确规定。

记者又从青岛市建筑工程管理服务中心了解到，“目前建设单位组织验房师验房，服务中心只对验房师的工作流程有比较严格的监管，但验房是否合格、怎样才算合格，目前还没有统一的标准。”由于每个建设单位人手不同、内部要求也不尽相同，建设单位会提出自己的验房方案，服务中心根据方案对建设单位的工作进行复核，要求建筑单位按照验房方案去实施，在业主开放活动的时候也会对业主回访，了解开放日活动的相关情况。

“交房前，验房师和业主提出需整改的问题，都会被整改完成，交房后再次发现的问题，业主也可以找物业整改。验房的电子档案记录着验房的全流程，包括最初验房师的姓名、照片，业主扫码就可以查看。电子档案二维码形成的时间要根据验房师验房、维修的时间计算，并没有严格的时间限制。”服务中心工作人员介绍道。

根据青岛安信宜居验房环保工程有限公司提供的一份验房咨询报告，报告分别指出了房屋入户玄关、厨房、客厅、客厅阳台、洗漱间走廊、次卫生间、主次卧室、强电箱体存在的问题，并提出整改建议。

对于验房的标准，报告表明参考的验收依据有《城市房地产开发经营管理条例》、《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定》、《验房师作业标准暨道德规范》(房验标[2008]001号)、《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013)、《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》(JGJ/T304-2013)、《住宅室内装饰装修设计规范》(JCJ367-2015)、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范)( GB50242-2002)，《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB 50303-2015)、《住宅设计规范》(GB50096-2011)等技术规范查验标准，主要是一些国家标准、建工行业建设标准和建筑材料行业标准，并没有对建设单位组织活动有关要求、业主的验房范围、验房流程及查验要点等进行规定和明确的具体标准。

保利天汇、天珺项目负责人王先生表示，房屋符合国家标准后可以验收，但在具体在验房收房过程中，不同业主对房屋交付时的标准不同，有的更关注实用功能，不太在意外观的细微瑕疵，有的对外观轻微划痕等有要求更高，事实上，验收合格的标准难以统一。

针对验房缺乏具体实施标准的问题，青岛市住建部门应该积极作为，出台新政明确验房的范围、验房流程、查验要点以及验房合格的具体标准，验房师验房师时严格按照标准进行操作、出具验房报告，让验房整个过程都有章可循，既规范了验房师的行为，也让业主对房屋的情况有更加全面的了解。

新规或催动验房师行业扩容 继续官方规范、认证执业资格

验房师行业作为近年来的新兴行业，由于准入门槛相对低、标准尚不健全、缺乏监管等原因，验房市场乱象丛生，存在业务水平参差不齐、恶意验房、打价格战、复验额外收费等情况，降低了市民对验房师的信任度。那么验房师技术是否过关?他们是否有国家认可的资格证书?

记者从青岛市人力资源发展研究与促进中心了解到，在“技能人才评价工作网”上查询，并未找到“房屋安全鉴定工程技术人员”相关的职业和工种，目前验房师相关职业并没有在人社部门备案的职业技能等级证书。有些验房机构可能会开展自主培训，培训后由行业协会给验房师发放培训合格证，这种合格证有没有效力要看这个行业是否认可。

据青岛市建筑工程管理服务中心工作人员介绍，在没有人社部门备案的职业技能等级证书的情况下，为了保证验房师的专业性，建设单位组织验房师验房，也是协同承建单位的技术力量一起去做，并不是简单从社会上雇佣验房师。服务中心也要求验房师队伍里有专业的有职称的工程师，为验房提供技术力量支撑，其余的验房师也往往有土木工程或水暖安装等方面的经验。

记者又从青岛安信宜居验房环保工程有限公司工作人员房先生处了解到，“验房师去验房，业主从来不看验房师是否有证书，主要看公司的资质。没有任何相关经验的普通人如果想成为验房师，进入公司后，公司先进行验房技能培训，有的人一个月就能学成。培训合格后，有行业协会发培训合格证。”房先生介绍。 保利各项目的验房师则由本单位统一组织，包括15—20位专业房修工程师和根据实际情况调配的工程管理专业、技术管理专业、客户服务专业的专业技术员工。

市民王女士三年前在青岛购置了新房，因为没有验房经验，收房前她自己通过中介找了验房师，验房师只拿了一根铁棒敲击地面、墙壁瓷砖查看是否空鼓，再凭肉眼查看房屋的其他故障，除此之外再没有其他辅助验房的仪器设备。验房师大体上指出房屋哪里有问题需要整改，也没有出具相关的验房报告。对于验房师的专业性，王女士持怀疑态度。

保利天汇、天珺项目负责人王先生表示，此次出台的新政虽然没有对验房师提出明确的要求，但政府部门介入先验房后收房后，对验房师的工作流程加大了监管力度，也要求建设单位提高自己的开发建设水平，开发商提前建立与业主的联系，提前发现、解决问题，在房屋交付、社会上的验房师介入时，大的问题已经被解决了。从某种程度上来说，一定程度上会抑制非专业验房师的野蛮生长。相信后续会有针对验房师的相关文件出台，进一步规范验房师的行为。

由于不少业主是首次置业，而且房屋验收又是一项较为专业的工作，随着“先验房后收房”政策的全面推开，为业主把关房屋质量的验房师这一角色承担着越来越重要的作用。青岛市住建局等相关部门应加大对验房师等相关职业的监督，提高其行业准入门槛，监管恶意验房、打价格战、复验额外收费等行为并及时作出处罚;验房机构应加大对员工的培训力度、配备专业的验房设备，让验房师具备验房的专业技能;业主在选择验房时应注意甄别，选择有资质、有口碑的验房机构，及时跟验房师沟通，必要时可以重新查验。