广州这波推新潮，有3点不同

2022年开年至今，广州楼市的场子始终没能完全热起来。

好不容易“小阳春“成交数据有所起色，又因疫情反复，再度熄火。

好在近来政策暖风频吹，在一定程度上刺激开发商和购房者入市。

据悉，8月广州将有27个新盘有动作，是今年为数不多的供货集中期。

需要注意的是，对比去年，这轮“推新潮”有不少差异化，值得我们注意。

广州楼市行情已至半，在8月开始变得微妙了起来。

其中首个变化，便是新盘推货时间的不同。

一般来说，7、8月应该是楼市淡季，但今年市场总是出乎意料。

在政策利好推动下，各大房企纷纷选择在下半年加大推货力度。

据中地行统计，8月广州有28盘有推新计划，其中全新盘数量就高达17个，且推新项目中不乏天河、白云的高价盘。

把时间线拉长可知，7月广州住宅新批供应8125套（88.15万㎡），比去年同期则增加56%。（数据来源：广州中原研究院）

为何开发商会选择在传统楼市淡季集中入市？

除去开发商备战“金九银十”、项目延后开盘节点这些客观原因外，市场行情也是一个重要风向标。

要知道，作为楼市先行者，开发商的反应往往最为敏锐。

什么时候入市、什么时候开盘，背后都是开发商精打细算后的决策。

从这个角度来看，下半年，或将是广州楼市一个关键转折点。

南部扛起推新大旗，取代东部成为供货主力区，是8月广州楼市的第二点不同。

纵观整体推新情况，中心四区依旧保持低供应，海珠、越秀均“交白卷”，比较难得的是天河有双盘入市。

白云作为主城供应主力，共有3盘推新。

外围六区中，番禺逆袭成为推新量最多的区域，共有7盘有动作；黄埔供货量位居其后，共计6盘推新；南沙也有5盘有动作。

值得一提的是，近年来番禺楼市热度明显升高，不再是只有万博板块撑场面，更倾向于”百花齐放“格局。

例如南站的广州城投•领南府、长隆的越秀瑞麓府、桥南的卓越•晴翠府等等。

相较之下，有着”东大仓“之称的增城，反而只有广州城投•禧悦府一个全新盘入市。

这么说或许不够直观，我们来对比下去年增城上新情况。

2021年8月，增城共有12个项目有动作，占全市总推新楼盘4成以上，有9个均为全新盘，是全市最大的推货大户。

其实增城新盘供应骤减背后的原因，并不难理解。

一方面，近年来增城新盘涌现，楼市战火不断升级，竞争极为激烈。

另一方面，增城周边旧改大盘以及南部低价盘陆续入市，刚需市场明显供应明显大于需求。

与其选择在此时入市，倒不如暂避锋芒。

从数量来看，南部新盘热度注定不低，有望成为本月广州楼市的主角。

第三点不同，则是入市新盘价格占比上的不同。

先来看整体，这些入市新盘都在什么价位？

高价盘中，吹风价在10万+以上的仅合生缦云一盘；富力富云山，吹风价8-9万/平；城投珠江天河壹品在不久前抢跑开盘。

其次是数量占比最高的改善/刚改项目，例如耀胜新世界广州，吹风价7万+；黄埔三盘，吹风价均在6万+；主城刚改盘珠江广钢花城，吹风价4.8万/平等等。

而少了刚需供应大区增城的补充，8月刚需盘数量明显减少，零星分布在黄埔、花都区域内的外围板块。

即便是吹风价最低的新盘知识城•悦辰壹号，高层洋房产品也去到2.5-2.8万/平。

粗略计算，在已公开吹风价的21个新盘中，改善/刚改项目占比高达71.5%，刚需盘占比不到三成。

具体到项目，除了天河、白云这类豪宅板块外，不少刚需板块也有改善盘、标杆盘入市。

例如黄陂最贵地块的振业天成，楼面价就去到约2.7万/平；主打环境的长岭居，广开控股•城投•云锦和长岭•雅居两盘，吹风价在6万+。

当然，也并非所有买家都能接受这个价格的转变。

越秀联投•居山涧，主推大平层和叠墅产品，价格直逼主城区刚改项目；越秀·大学城·和樾府，走高端改善产品路线，但项目位于创新城板块。

整体来看，改善盘推新占比增加，刚需盘数量降低，是当下广州楼市一大趋势。

聚焦楼市，对购房者而言，有几点需要特别注意：

其一，开发商推盘节奏加快，遇到意向楼盘可以考虑入手。

一来，买家可选范围扩大，更容易选中心仪项目；二则，多盘齐入市，开发商竞争加剧，推出优惠政策可能性较大；三是，8月不乏首开新盘，价格最具优势。

其二，标杆盘供应占比增加，改善/刚改买家可重点关注。

豪宅买家，牛奶厂的合生缦云，主推142-258m²大平层，白云新城的富力富云山，主打山景+CBD+大平层。

主城刚改买家不妨看看珠江广钢花城和公交珠实•花城云著，主打高实用，小面积，低总价。

其三，外围区主要关注番禺、黄埔和南沙三区。

预算单价4-6万/平这个区间，可以看看番禺和黄埔的改善新盘，单价3万/平，则可以把重点放在南沙。

最后一个问题，现在是不是入场的好时机呢？

其实比起市场信心、楼市行情等外在因素，我们认为更重要的是购房者要把握机会。

中心区新盘依旧是稀缺货，刚需板块则需谨慎，尽量选择潜力明显或者配套成熟度较高项目。

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