房地产行业还有无未来？两个最大缺点决定其终究走向末路

自我国在上世纪90年代实行商品房制度以来，房地产行业在过去的20年里经历了飞速发展时期，也见证了无数人一夜暴富的神话。在炒房最为狂热的21世纪头20年，投资客见到“房地产”三个字，就如同见到了金字招牌、摇钱树一般，纷纷趋之若鹜。

彼时，诸如炒房客“3天时间买进卖出狂赚两百万”此类的新闻屡见不鲜。房地产行业也因其高利润特性吸引了无数从业者，从上游的建筑材料制造商、中游的房地产开发商再到下游的总包企业，并毫无争议地成为我国过去20年里的绝对支柱行业。

然而，在疫情持续3年的大背景之下，全国经济整体下行，房地产行业似乎也褪去了它原本华丽的外衣。2022年上半年，全国房地产销售额较去年同期大跌了50%以上，不足2019年疫情未爆发时的40%。房地产企业亦纷纷暴雷，烂尾楼事件屡见不鲜，房地产行业的从业人员失业率已经攀升至15%以上。

那么，房地产行业真的要完了吗？

决定一个行业能否长期发展繁荣最深层的逻辑，一定是它本身具有不具有可持续性。然而，房地产由于其自身属性限制，恰恰具有两个最大的缺点，而这两个缺点导致了房地产行业终究会走向末路。

房地产行业第一个最大的缺点在于它的周期性与不稳定性。近年来，我国为稳定房地产市场、坚持房住不炒的政策，频繁、周期性的出台一系列金融措施与监管政策，目的就是为了调节房地产市场，使其能够健康发展。

通俗一点来说，国家就是在房地产市场过热时出台紧缩政策，如限购、限制二手房交易、提高贷款利率等，限制人们的购房热情、打击投资客，从而使得房价上涨回到合理的区间。在房地产市场冷淡时，国家又会出台一系列刺激性政策，如降低房贷利率、取消各种限购政策等等，来刺激房地产的发展。

因此，房地产行业本身具有极强的周期性，且会因为政策的原因变得急剧不稳定。

房地产行业第二个最大的缺点在于它的现金流是不长久的。人们买房是为了居住，真正将房子拿来投资的人群终归是少数。由于房子本身“不动产”的属性，对于真正买房居住的人来说，一套房子可能一住就是十年二十年。反观汽车等消耗品，房地产与之相比，其更新换代的速度就要慢很多了。

在一个国家的城镇化率达到一定水平之后，人们买房的脚步一定会减缓甚至停止。一个典型的例子就是日本、美国等发达国家。在上世纪90年代，日本城镇化急速扩张的时候，大量购房者涌入房地产市场购买商品房。然而，在城镇化率达到70%左右时，大部分人都已经拥有自己的住房、住进了城镇，再也不需要更多的房子了。从另一方面来说，对于投资客，由于人人都有房，自己买来投资的房子再也无人接盘，因此，房地产市场最终归于沉寂。

正是由于房地产行业具有的以上两个致命缺点，决定了房地产最终将走向末路。这个在过去20年大放异彩的行业，不可避免的将要在未来的10-20年里走向沉寂。而疫情，只是压垮这个行业的最后一根稻草。