底价、流拍、兜底、撤退...2022年天津二批次土拍发生了什么？

就在刚刚，天津2022年第二轮土拍落下帷幕。虽然结果已经提前知晓，但似乎所有人都在等这一轮土拍的消息。

的确，在疫情反扑和房企债务到期的情况下，天津二批次土拍，让太多人想从中捕捉到更多“风向”。

然而，天津的本轮土拍可以用平淡地开始，无奇地结束来形容。

本轮土拍共挂牌11宗地块，最终成交9宗，流拍2宗，合计成交土地面积约78万方，总建筑面积约131万方，成交总金额82亿元。

对比2022年首轮土拍数据：挂牌29宗涉宅用地，最终仅成交5宗宅地，合计成交总建面约54万㎡，成交总价约38亿元；9宗流拍，15宗停牌。显然，无论是成交数量、成交总价、流拍率等，本轮土拍的成绩要好于上一次。

但是，对比2021年二批次土拍数据：挂牌61宗地块，最终成交40宗，合计成交总建面约423万㎡，成交总价330亿元；停牌19宗，流拍2宗。相较于去年同期，成交数量骤降75%，成交总金额下降73%，用腰斩都不足以形容，可以说是臀斩。

此外，血拼哥梳理了2021年-2022年“两集中”供地的供应情况。

本轮土拍较之前呈现以下几点特征：

No.1

质量—少而优

从这轮成交地块的区域分布来看，共成交9宗地块，包含南开区1宗、西青1宗、津南1宗、宝坻1宗、武清2宗、滨海3宗。涉及南开区黄河道、西青中北镇、津南海教园、武清泗村店、宝坻新城以及塘沽老城区等板块。

与一批次相比，二批次成交的地块质量都比较优质，且打破了板块多年未有新地成交的局面。比如，南开区昌源里地块位于核心区；热门板块海教园也有新地成交；塘沽老城区时隔7年也用于迎来新供应。

No.2

供应端—缩量

自从去年三批次以来，天津供地节奏持续放缓。本次二批次仅供应11宗地块，处于历史低位，与去年第三批次相同。

较今年一批次实际供应的15宗地块也出现进一步下降。而去年一、二批次供应宗数均在60宗左右，供应端缩量态势明显。

供应端的缩量，与长时间以来土拍情绪的持续低迷不无关系，房企拿地积极性不高，政府推地意愿下降。

同时，根据中指院数据披露，2022年天津供地计划为760公顷，与去年供地计划相比，下降了33%。截至目前供地计划完成率仅25%。完成全年目标，有点难！

No.3

成交端—渐暖

去年天津三批次土拍成交宗数分别是45、40、11宗；成交总价分别是498亿、330亿、77亿；“一批次高热、二批次平淡、三批次黯淡”。

今年则正好相反，成交宗数上，一批次5宗，二批次9宗；成交总价分别是38亿、82亿；“一批次冰点、二批次渐暖”。

虽然，远远不及去年，但大趋势上渐“暖”。

No.4

房企端—民企撤退

克而瑞地产研究中心数据显示，今年上半年，近九成房企拿地金额同比下降，拿地企业中，国企、央企、地方城投公司仍是土地市场的主力军。相较之下，民营房企则低调很多。

天津也不例外。

血拼哥梳理了去年三批次和今年一批次房企拿地的情况。

从拿地房企的数量上看，去年一批次有28家、二批次有25家、三批次仅仅9家，呈现断崖式下降。

今年房企谨慎出手的态势延续，一批次、二批次都仅有5家房企出手。

从房企属性来看，去年前两批国企、央企、民企、地方城投公司百花齐放；从去年三批次开始，民企“迅速撤退”，转为央国企、地方城投公司兜底。

自二季度以来，房地产利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，出台了相应的宽松政策，意在盘活市场与提升购房者的积极性。

然而，尽管政策“暖风”不断，但市场目前并未出现实质性的逆转，落地效果远远不及预期。

同时，2022年大部分房企将迎来偿债高峰，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下，全年投资态度仍会持续谨慎。

可以预见的是，如果没有政策的强刺激下，未来国央企+平台公司兜底的局面不会反转。

成交地块详细情况

南开区

津南文（挂）2022-008号

地块点评：昌源里地块位于南开区黄河道北侧，南侧紧邻正荣紫阙和长虹公园，东邻二十九中学；交通方面，距离地铁2、6号线换乘站长虹公园站仅400米，轨道交通便利。

1公里范围内有黄河医院、血液中心；教育资源方面，周边社区对口小学为南开西营门外小学，学区隶属南开北片。

土地用途为商住用地，土地面积2.35万㎡，容积率约1.4，规划建面3.37万㎡，住宅兼少量商业和绿地。

起始总价由之前的10.2亿元调整到9.45亿元，起始楼面价由之前的3万出头降至2.8万/㎡。

从市场来看，周边新房项目较少，仅正荣紫阙在售，价格在5万+；二手房方面，地块西北侧以宜川北里、平陆东里为代表的老旧社区偏多，房龄普遍在25年以上，均价3万左右；地块东南侧以15年房龄左右的社区为主，如盛达园、天香水畔等，以大户型为主，均价3.5-4.5万/㎡。

西青区

津西青西（挂）2022-004号

地块点评：南方物流园地块位于西青道南侧，中北永旺及曹庄地铁站西北侧。

该宗地块包含3宗子地块，其中AB地块为居住用地，土地面积合计约12.8万㎡，容积率2.0，规划建面合计约25.5万㎡，未来将配建幼儿园、老年中心、便民行政超市等；C地块为商服用地，容积率2.0，规划建面约1.6万㎡。

该宗地块起始总价24.2亿元，折合起始楼面价8925元/㎡，最高楼面限价10264㎡。

津南区

津南（挂）2022-16号

地块点评：该宗地块位于海教园天南小镇片区，融创云潮府西侧。

该宗地块土地用途为城镇住宅、商业；用地面积约14万㎡，容积率1.3，建筑面积17.7万㎡。

该宗地块曾在今年第一批次“两集中”出让中遭遇停牌，起始总价14.747亿元，折合起始楼面价8346元/㎡，再次上架价格未变。

该宗地块体量不小，密度不高，整体素质不错，旁边就是在建的九年一贯制南开学校敬慧路校区，可以实现目送式上学。

海教园虽然市场供应量较大，但热度始终在线，成交均价基本在1万8-2万之间。

武清区

津武（挂）2020-080号

津武（挂）2020-082号

地块点评：这两宗地块均位于武清泗村店。

080号地块土地用途为城镇住宅、商服；土地面积11.6万㎡，容积率1.6，建筑面积18.6万㎡；起始总价7.15亿元，折合起始楼面价3850元/㎡，最高楼面限价4426元/㎡。

082号地块土地用途为城镇住宅、商服、科教；土地面积为18.3万㎡，容积率1.6，建筑面积29.2万㎡；起始总价11.13亿元，折合起始楼面价3810元/㎡，最高楼面限价4378元/㎡。

宝坻区

津宝（挂）2021-017号

地块点评：该宗地块位于嘉禾街与望月路交口，用地面积4万㎡，容积率1.6，规划体量约6.4万㎡；地块周边配套成熟，教育资源有广阳路幼儿园、广阳路小学、宝坻十中、宝坻九中等，还有一所规划幼儿园。此外，地块南侧还规划有商业综合体，一公里范围内还有宝坻妇产医院、潮白河国家湿地公园等；起始楼面价不到4000，周边房价1万1-1万2。

滨海新区

津滨大（挂）2022-10号

地块点评：该宗地块位于滨海新区庆丰路以北，土地面积29306.1㎡，土地用途为城镇住宅、商服。容积率不大于1.7，建筑面积49820、37㎡；起始总价9120亿元，起始楼面价1831元/㎡。

津滨塘（挂）2022-2号

津滨塘（挂）2022-3号

地块点评：这两宗地块位于不错，周边有轻轨9号线，交通便利；周边以二手房社区为主，居住氛围成熟。

02号地块位于新河干渠以东，土地面积3.68万㎡，土地用途为城镇住宅；容积率在1.1-2.2之间，建筑面积7.8万㎡；起始总价3.9亿元，起始楼面价5000元/㎡。

03号地块位于胡北路以东，土地面积79502.6㎡，土地用途为城镇住宅；容积率不大于2.0，建筑面积15.9万㎡；起始总价7.95万㎡，起始楼面价5000元/㎡。

流拍地块详细情况

津西青（挂）2022-002号

地块点评：该宗地块南侧紧邻中北镇镇政府，以及在建的地铁8号线中北镇站点。

该宗地块住宅用地约8.8万㎡，容积率1.6，规划建面约13.8万㎡；土地用途为城镇住宅、其他商服、教育，未来将配建一所9班幼儿园；起始总价13.4亿元，折合起始楼面价9732元/㎡，最高楼面限价11187元/㎡。

中北镇上一次土地出让还是在两年前，新地的供应将激活片区内活力；同时，该宗地块也颇具看点，距离外环不远，紧邻镇政府和在建地铁8号线，还有旺达购物广场，周边配套成熟。

此前，网传报名房企有金地、招商、华润、中梁等。

据相关人士表示，该宗地块的流拍或与价格有关。起始总价13.4亿元，折合起始楼面价9732元/㎡。而地块周边目前在售项目万科翡翠嘉和、中北祥云、龙湖首创·禧瑞郦城，均价在2万左右。即便以底价成交，房企仍然算不过来账。

津西青楚（挂）2021-044号

地块点评：侯台装饰城东侧地块位于水西片区碧欣路以东。

该宗地块用地面积约3.4万㎡，容积率1.6，规划体量约5.4万㎡；该宗地块起始总价8.22亿元，折合起始楼面价15182元/㎡，最高楼面限价17454元/㎡。

该宗地块曾于今年第一批“两集中”供地时遭遇流拍，再次上架时，8.22亿元的起始总价没变，折合起始楼面价约15182元/㎡。

水西片区此前出让的几宗地块楼面价均在1万7左右，由绿城操盘，已入市的水西雲庐洋房均价在3万3-3万5；天津城投购入的保泽西道地块，楼面价也约1万7。