租赁合同写“不得转租”，就能防止转租吗？合同内容不能代替管理

合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1168篇文字

租赁合同写“不得转租”，就能防止转租吗？合同内容不能代替管理

出租方在租赁合同上写明“未经出租方同意，不得转租”，是很常见的情况。

但是，还有一种常见情况是：出租方认为，只要合同上有了类似的规定，就能百分之百地避免承租方擅自转租了，认为承租方擅自转租一定是无效的。

这种想法，在法律上来说，肯定是错误的。

这里面的错误有2个：

1. 对房屋租赁的主要法律规定没有全面了解；
2. 错把合同内容当成了对合同履行进行管理的机制。

先说一个上海某法院今年审理结束的案件。

A公司是出租方，B公司是承租方。

A公司起诉，请求法院解除双方的租赁合同。

A公司向法院表示：2012年6月13日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定不得转租；合同签订后，A公司向B公司交付了系争场地，双方开始履行合同。2020年9月，因配合相关部门进行污水改造，A公司发现对方未按租赁用途使用房屋及场地，并对外转租。

A公司认为，B公司构成违约，要求对方返还系争场地遭拒。因此，A公司起诉到法院。

在法庭审理过程中发现，事实上，相关的房屋经过了几层的转租，最终实际使用人是姚某。

姚某作为诉讼第三人，参加了案件审理。

姚某在法庭上表示：A公司对其通过转租合法取得系争场地使用权是明确知晓的，A公司与B公司之间的合同尚未到期，现租金也支付到了2022年6月，不同意返还系争场地。

被告B公司也向法院表示：B公司自2014年开始一直经营汽车维修，在房屋多余情况下转租给了案外人，现场地由姚某实际经营使用，B公司一直正常支付租金和水电费，且租金由A公司人员张某直接从姚某处收取，A公司对转租事宜明确知晓，故不同意解除合同返还场地。

关于被告B公司和诉讼第三人姚某所说的“A公司人员张某直接从姚某处收取租金和费用”的情况，法院通过各方提交的证据，确认为事实。

一审法院判决驳回了原告A公司的诉讼请求。

一审法院认为：

本案中，A公司与B公司就系争场地签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
关于系争房屋转租事宜，合同虽有不得转租的约定，且A公司表示于2020年9月方才知晓系争场地被转租的事实，但根据本案查明的事实，张某长期为A公司收取系争场地租金及水电费，一方面即使A公司所开具租金及水电费收据的相对方为B公司，也不违背B公司系其合同相对方的事实，另一方面无论张某是否为A公司的员工，其受A公司委托在系争场地收取租金、水电费的行为应当视作A公司对系争场地的管理行为，而张某通过微信收取闫某、姚某水电费的行为表明其长期明确知晓系争房屋的实际用途并已转租由他人实际使用。
因此，A公司长期知晓系争房屋已转租由他人使用，且长期未提出异议，现又以B公司违约转租作其他用途为由要求解除合同并返还系争场地，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

这个案件还经历了二审。

二审判决驳回上诉、维持原判。

二审判决书中，补充了一个观点：

根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

二审法院提到的这条法律规定，是司法解释《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：

第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

看了上面这个案件的整个经过，会发现，单单是在租赁合同中约定“不得转租”，是不能完全避免转租行为的，甚至，转租行为在法律上还会被认定是“有效”的。这里面，有2个需要在合同日常履行过程中进行有效管理的注意事项：

第一，发现违约转租的行为后，必须在法定期限（六个月内）里明确提出异议，并且及时采取相应的法律措施，否则错过的话，转租合同很可能无法让法院判决认定无效。

第二，对于“应当知道”的转租行为，要在日常管理制度或者机制中进行制度性的安排。

这种“应当知道”，从法律上来说是指在行为外观上已经呈现了一种普通出租方都能够发现的事实状态。举例来说，下面这4种情况，相互结合，持续有一段时期的，都有可能被法院认为出租方应当知道发生了转租：

1. 店铺名称、门牌发生了明显的变化，特别是品牌发生了变化；
2. 店铺经营场所进行大的装修，并且新的场所明显不是从事原先的业务的；
3. 经营人员发生了明显的变化；
4. 实际支付租金、物业费、水电费等的主体不是承租方。

在这些情况里，尤其是第4种情况，假如付款方要求开具的发票抬头也不是承租人的，联系数月这样的，那么，被认定为“出租方应当知道发生了转租”，几乎是板上钉钉的。

所以，合同内容就算是再完整和精巧，也都需要配套合同履行管理机制，否则连情况都无法尽快掌握，更不要说及时做出合理的法律措施了。